보유세 인상 후폭풍… 하반기 부동산시장 전망 '흐림'(세 부담 증가에 잇단 악재까지… 집값 하락 본격화되나 )

[송현동]

금리인상·입주폭탄 등 겹악재 심리적 압박 가중
"증여·임대등록 늘고 수익형부동산 관심 이동"

정부가 보유세 개편 확정 권고안을 발표함에 따라 부동산시장의 심리적 압박이 커지면서 하반기부터 집값 하락이 본격화될 것으로 전망된다. 특히 종합부동산세 과세기준금액을 주택 수와 상관없이 6억원으로 통일함에 따라 서울에 거주하는 절반 이상이 세 부담이 생기면서 시장 침체 가능성이 높아질 것이라는 관측이 지배적이다.

6일 업계에 따르면 앞서 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 3일 부동산가격 상승에 따른 공시가격 현실화를 감안해 공정시장가액비율을 연 5%p씩 단계적으로 인상하는 내용의 보유세 개편 권고안을 확정해 정부에 제출했다.

기획재정부는 경제현안간담회를 거쳐 종부세 개편안 정부안을 오늘(6일) 발표할 예정이다. 최종 정부안은 오는 25일로 잠정 결정된 세제발전심의위원회를 거쳐 확정할 계획이다.

또한 주택분 세율은 과세표준 6억원 초과 구간을 0.05~0.5%p 인상하되 다주택자의 세 부담 강화방안을 검토하기로 했다. 종합합산토지분 세율은 과표구간별로 0.25~1%p 인상하고 별도합산토지분 세율은 전 과표구간을 일률적으로 0.2%p 올릴 전망이다.

앞서 특위는 지난달 △공정시장가액비율을 연간 10%p씩 올리는 방안 △세율의 누진도를 키워 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안 △이 두 가지를 병행하는 방안 △1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등 과세하는 방안 등 네 가지 시나리오를 공개했다. 3일 최종 확정한 권고안은 가장 강도가 높다는 평가를 받은 세 번째 시나리오에 해당한다.

전문가들은 당장은 보유세 규모가 작을 수 있지만, 매년 단계적으로 확대함에 따라 향후에는 고가주택자나 다주택자의 세 부담이 더 늘어날 것으로 예상했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "투매나 급격한 가격하락은 없겠지만, 매매가는 보합과 약세를 보일 전망"이라며 "점진적이긴 하지만 재건축 등 고가부동산을 많이 보유할수록 세 부담이 강화되는 구조인 만큼 강남권 거래시장의 심리적 타격이 예상된다"고 진단했다.

김규정 NH투자증권 WM컨설팅부 부동산연구위원은 "공정시장가액비율을 매년 5%씩 순차적으로 올리기 때문에 내년부터 1, 2차는 큰 타격이 없겠지만 4년 차 이상이면 공시가격 상승과 맞물려 보유세 부담이 꽤 커질 것"이라며 "때문에 단기간에 주택시장에 미치는 영향은 크지 않겠지만, 점차적으로 다주택자들이 보유주택 처분 등에 나설 것"고 내다봤다.

특히 이번 보유세 개편안 중 눈길을 끄는 것은 고가1주택에 대한 차별적 혜택 논란을 차단하기 위해 다주택자와 1주택자 모두에게 공정시장가액비율과 종부세율을 인상한 것이다.

기존에는 1가구 1주택자는 9억원, 다주택자는 6억원이었으나, 이번에는 주택과 상관없이 6억원 초과를 기준으로 삼았다. 다만 1주택자의 경우 과표 12억원 이하는 종부세 부담 증가가 미미한 편이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석 부동산전문위원은 "비싼 주택이라도 일반적인 고가주택과 '그들만의 리그'인 초고가주택 간의 차별적 세 부담으로 중산층 실거주 1주택자를 보호했다"며 "서울 등 조정대상지역에서 양도소득세 중과에다 금리인상으로 관망세가 짙어지면서 거래는 계속 위축될 것으로 보이지만, 급락보다 보합세나 약보합세가 유지될 것"이라고 예상했다.

전문가들은 이번 보유세 인상이 일부 영향을 주겠지만, 보유세 인상 자체보다는 금리 인상이나 경기 침체, 입주물량 증가 등이 집값 하락에 더 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있다.

이미 다주택자 양도세 중과와 재건축 규제 강화, 대출한도 축소 등 정부의 부동산 옥죄기로 거래절벽이 이어지고 있는 상황인 만큼 하반기 집값은 보합세를 보일 것이라는 전망이 우세하다.

김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석매니저는 "국내 부동산 담보대출이 560조원에 육박하는 상황에서 담보대출금리가 4~4.5%까지 올라서면 빚을 낸 가구는 이자상환 부담에 시달릴 수밖에 없다"며 "지난해 무리하게 대출을 끼고 산 다주택자와 서민 부담이 커질 것"이라고 말했다.

거액의 자산가들에게는 보유세가 몇백만원이 오른다고 큰 부담이 되지 않을 전망이다. 다만 최근 2~3년간 유입된 투자자들의 경우 금리인상으로 인한 대출이자 부담 등이 이어진다면 더 이상 버티지 못하고 급매로 집을 내놓을 수밖에 없다.

양지영 R&C연구소장은 "지난 4년간 주택가격 상승이 지속돼 왔고 최근 단기간에 큰 폭으로 올라 가격저항선이 생긴 상태"라며 "금리 인상, 입주 증가 등 집값 악재가 하반기에는 많고 매수자들은 매수 움직임에 소극적일 수밖에 없어 매물이 팔리지 않고 적체가 이어진다면 가격이 떨어질 것"이라고"이라고 분석했다.

전문가들은 보유세 인상으로 인해 다주택자들이 증여를 늘리고, 임대사업 등록도 많아질 것으로 예상했다. 현재 1가구 3주택자가 첫 집을 팔 때 최고 양도세율이 62%에 달하고 장기보유특별공제 대상에서 배제돼 양도세 부담으로 팔기 어려운 상황이다.

박원갑 위원은 "다주택자의 종부세 부담이 무거워지면서 절세 차원에서 자녀에게 주택을 증여하는 사례가 많아질 것"이라며 "임대주택 등록 시에만 임대소득에 대한 기본공제(400만원)를 해 줄 경우 임대주택등록의 메리트가 증가할 것"이라고 말했다.

김종필 세무사는 "현재 주택임대사업자의 경우 공시가격 6억원 초과 주택은 양도세 중과와 종부세 합산 배제 등 세 혜택이 없기 때문에 공시가격 6억원 초과주택이 많은 강남 쪽은 증여를, 비강남권의 주택은 임대사업 등록을 택할 가능성이 크다"며 "종부세 부담을 줄이기 위해 부부 공동명의 주택도 늘어날 전망"이라고 말했다.

이밖에 아파트에 대한 규제가 집중되면서 꼬마빌딩 등 일부 수익형 부동산이 '풍선 효과'를 볼 것이라는 관측도 제기된다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "비과세 적용을 받은 소형주택의 면적 기준을 재검토하라는 권고안이 제시된 만큼 전용 60㎡ 이하 주택도 앞으로 임대소득세를 내는 방향으로 법 개정이 이뤄질 것으로 보인다"고 말했다.

그는 이어 "앞으로 소형 아파트나 주거형 오피스텔 등 소형 임대주택의 공급과 수요가 위축될 것 같다"면서도 "주택 임대사업을 해온 일부 다주택자는 소형 빌딩이나 상가 등 수익형 부동산으로 일부 이동할 수 있다"고 덧붙였다.

박 위원은 "별도합산 토지의 세율은 올랐지만, 종부세 과세 금액 기준인 공시지가 80억원은 변동이 없기 때문에 종부세 부담이 크지 않은 꼬마빌딩이나 상가 등으로 관심이 옮겨질 수 있다"고 말했다.