강서구 9호선 역세권 오피스텔에 투자해볼까?

[이상무]

서울지하철 9호선은 강서권과 강남권을 연결하는 노선으로 당초 6월초 개통을 예정했으나 최근 역무자동화설비 오작동을 이유로 7월말로 다시 한번 연기된 상태다.

이번에 개통되는 1차 구간은 김포공항~교보생명 사거리로 총 50분 정도 소요될 예정이다. 이로 인해 이미 9호선 역세권 단지들의 매매가 상승은 상당부분 이뤄지기도 했다.

그러나 오피스텔에 대한 관심도는 아파트에 비해 상대적으로 낮아 강서구 일대 9호선 역세권 오피스텔은 1억원 안팎으로 접근할 수 있다. 9호선 개통 후에는 임대료 상승으로 수익률 상승이 기대돼 투자 수익을 따져보고자 한다.

가양동, 등촌동 일대 밀집

강서구 9호선 역세권 오피스텔은 가양동과 등촌동 일대에 모여 있다. 올림픽대로와 공항로 접근이 용이해 강남 출퇴근자를 비롯해 공항 종사자들이 주요 수요층으로 자리 잡고 있다.

용산이나 강남에 비해 임대료가 저렴하고, 일대 중소형 아파트들이 자리 잡고 있어 주거환경이 비교적 깨끗한 편이다. 이마트, 홈플러스 등 편의시설도 풍부해 꾸준히 인기를 끌고 있는 곳.

또한 서울지하철 9호선이 개통되면 여의도까지는 15분 내외, 강남까지는 30~40정분도면 접근 할 수 있어 임대 수요도 점차 증가할 것으로 기대된다.

연평균 임대 수익률 6~7%

서울지하철 9호선 인근에서는 가양역 역세권인 노블타운티, 증미역 바로 앞 두산위브센티움, 등촌역 주변 우림보보타운티, 비원 등이 임대수요자들에게 인기를 끌고 있다.

오피스텔 임대 수요는 1인가구가 높은 비중을 차지하고 있는 만큼 가장 인기가 좋은 타입은 46~56㎡다. 일반적으로 수익률역시 46~56㎡가 가장 높다고 할 수 있다. 공급면적이 커질 수록 매매가가 높아지는 만큼 임대료를 높게 받을 수 없어 수익률에 있어서는 46~56㎡를 따라갈 수 없다.

현재 시세는 46~56㎡가 매매가는 1억~1억2천만원선, 보증금 1천만원에 월임대료 50만~55만원을 받을 수 있다.

이를 바탕으로 수익률을 계산한다면 최대 7%, 일반적으로는 6%대 수준이다. 예금 금리가 3.5%를 넘지 않는 것을 감안하면 상대적으로 적은 투자금으로 높은 수익률을 확보할 수 투자 방법이 될 수 있다.

또한 무엇보다 강점은 두터운 수요층을 확보하고 있는 만큼 안정적인 수익을 기대 할 수 있다는 것이다. 공실 기간이 최대 1달은 넘지 않는 것이 일반적이어서 노후 자금을 융통하는 방법으로도 활용되고 있다.

지하철 9호선 개통 후 임대료 상승 기대

9호선이 실제로 개통된다면 출퇴근의 편리함을 몸소 느낀 임대 수요자들이 일대로 유입될 것으로 예상된다. 개통이 미뤄지고 있는 현재로서는 막연히 편리할 것으로만 생각하고 있어 아직 적극적인 움직임을 보이지 않고 있지만 막상 개통된다면 수요층이 본격적으로 움직일 것으로 기대되기 때문이다.

또한 강서구에는 현재 공급예정 물량이 없다. 오피스텔은 물론 오피스텔의 대체상품으로 꼽히는 소형아파트도 예정된 물량이 없어 공급은 그대로인 상태에서 수요만 늘어남에 따라 가격이 상승하는 것은 당연한 이치다.

일반적으로 오피스텔 계약기간이 1년, 재계약시에는 현재 50만~55만원인 임대료가 55만~60만원까지는 상승할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 따라서 1년 이내 수익률이 7%를 넘어설 것을 기대해볼 수 있다.

현재도 임대 문의는 꾸준한 상황이며, 수요층이 두터운 46~66㎡는 임대 물건이 한 오피스텔 당 1~2개 정도에 지나지 않는다. 9호선 개통 후에는 본격적으로 임대료 상승이 이뤄질 것으로 기대 해 볼 수 있겠다.