문중 땅 넘어가면 조상도 노숙자 신세 못 면한다 -지분 초고 완성

[경매공유NPL]

9. 문중 땅 넘어가면 조상도 노숙자 신세 못 면한다–12페지(완료)

『여수 밤바다』노랫말을 저절로 흥얼거리게 되는 곳이다
『여수 밤바다 이 조명에 담긴

   아름다운 얘기가 있어 

   네게 들려주고파 

   전활 걸어 뭐하고 있냐고 

   나는 지금 여수 밤바다 여수 밤바다 

   아 아 아 아 아 어 어 

   너와 함께 걷고 싶다 

  이 바다를 너와 함께』
  버스커 버스커의 히트곡 『여수 밤바다』가사다. 

 노래는 부르거나 들어야 제 맛이 나지, 읽으려니 아무래도 어딘지 좀 허전하다.

 순천지방법원 경매사건 번호17-95**번이다.

여수바다가 내려다보이는 전(田)으로 지분 물건이고 일부는 맹지인 물건이다.

낙찰 전체 면적은 38.2평이고,

낙찰가격은 31,210,000원(감정가격 대비 129.53%)였고,

당초 경매감정가격은 24,094,300원이었다.

1차에 약 7백여만 원 더 쓰고 단독으로 낙찰 받았다.

정보를 상세히 말해드리는 필자의 마음이 읽혀지고 이해되기를 기대한다.
.

고가 입찰로 지분권자 「공유자우선매수청구권」을 틀어막았다 
“이 물건은 지분물건인데 1차 때 단독으로 감정가격의 129.53% 인

31,210,000원에 응찰하셨는데 너무 비싸게 입찰한 것 아니신가요?”
“토박이로 여수에서 중개업소를 30여년 하고 있는

형님이 이 물건에 대한 가치나 채무자들에 대한

기본 정보를 사전에 주셔서 파악하고 입찰했었습니다.”
“뜬금없이 여수 물건인가 했다니까요, 크기도 별로고!”
“기본 정보를 준 사람이 있었다니까요.”
 그래도 40평도 안 되는 지분 물건을 1차에 감정가격보다 높게 쓰기란 쉽지 않았을 이야기다.
“입찰하고 나서 알았는데, 이 지분권자가

「공유자우선매수청구권」 행사하려고 경매장에 와 있었더라고요.”
“왔으면서 「공유자우선매수청구권」을 행사 하지 않았을까요.”
“본인들이 생각했던 가격보다 높게 응찰해 버리니까 포기했다고.”
“경매법정에서 만났다고 하셨죠?”
“낙찰 받고 나오자 지분권자가 기다리고 있었습니다.”
“이야기 좀 하셨겠네요?”
“스토리 좀 들었습니다.”

문중 땅 빼기면 문중 귀신 쫓겨나신 단다 
“아제 보소 그 땅이 으떤 땅인지 알고 받았쑈이?”
조상들이 모셔져 있는 문중 선산을 어떻게든 지켜내려는 효성 깊은 촌부의 걸쭉한 전라도 사투리가 구성지다.
“우리는 그런 건 잘 모르고 거기가 「우두리 관광단지」 인근 땅이고,

가격도 비싸지 않아서 그냥 생각 없이 받았습니다.”
“그란디 우째 그렇게 높게 썼쑈이?”
“생각 없이 받았다니까요 평당 250만원씩 해서 6,000 ~ 6,500만원은 쉽게

 받을 수 있다고 해서 그런 줄 알고 썼습니다!”
“어디 문딩이 자슥이 그런 헛소리 합디까?”
“그 인근 동네 중개업자들이 대강 그렇게 이야기를 해서

그런 줄 알았지 제가 광주사람인데 어떻게 알겠어요.”
“여러 잔소리 말고 5,000 주께 우리한테 넘기소이!”
“나는 못 받아도 6,000은 받아야 하는데.”
“머리도 허였고, 많이 배운 거 같고, 착하게 생긴 양반이

입으로는 날강도 같은 소리하시네, 여러 소리 말고 우리한테

넘겨야제 다른 사람 줬다가는 사단 버러지요~이 알것소 ~이~.”
“다시 꼭 사셔야 할 이유라도 있나요?”
“아제 고 옆으로 묘 있는 거 봤제?”
“아뇨 못 봤는데.”
“뻔하디 뻔하게 있는디 으째서 못 봤쓰까 못 봤다고, 있어,

그 땅 우리 문중 땅이고, 문중 어르신네(귀신)들 집이제!”
“그래서요?”
“아따 이 아제 말 귀 못 알아듣네, 그 땅이 다른 사람한테 넘어가블믄

나중에 저승 가서 조상님들 뵐 면목이 없제라!”
“아~ 나는 또 무슨 말씀이시라고!”
“아라드렀쓰믄 꼭 우리한테 넘기소 다른 사람한테 넘기믄 사단 벌어지요 이

그리고 후하게 처 주께 아라쑈이!”
“생각을 좀 해 보겠습니다.”

“아따 생각은 무슨 생각, 우리는 할 말 다 했씅께 약속 지키씨요이~.”
“저는 뭔 약속한 것 없는데.”
“여러 말 하지 맙씨다!”
 우리는 「공유물분할 청구소송」이라는 다른 카드를 만지작거리고 있었다. 

바다가 보이고 관광단지로 개발이 계속되고 있다 

 바다나 강, 저수지등 물이 보이면서 완만한 경사의 남동향 땅은

산자를 위한 집터로서도 1등급지이겠지만,

망자를 위한 묘지로도 명당으로 처 준다.

풍수에서는 「물(水)=돈(金)」이다. 특히 물이 흘러드는 쪽을 마주보고

있는 땅(=임야)은 산자를 위한 집터로나 망자를 위한 묘지 터로 인기가 높다.

 감정평가사 찍어온 현장 사진으로 호텔과 리조트가 건설되고 있는

『여수 우두리 관광단지』로 개발이 한창 진행되고 있는 지역이다.

사진 위쪽으로 바다가 보인다.

우리와 가격 차이는 약 1,000만 원 정도
 매매가격으로는 우리는 낙찰가격의 두 배정도인 6,500만원을 부르고 있고,

 지분권자네 쪽에서 5,500만원이면 사겠단다.
“양측가격이 1,000만 원 정도 차이가 난다는 건가요?”
“맞습니다.”
“지분권자네 쪽에서 매입의사가 있다는 말씀이시네.”
“경매 당일 지분권자 대표가 왔었다니까요.”
“흥정이 가능하다고요.”
“기본적인 입장만 이야기 했고, 아직은 서두르지 않고 있습니다.”
“언제 속셈을 드러낼 생각이세요?”
“말로 하는 것 보다는 「문서」로 내용을 전달하는 것이 더 효과적입니다.”
“내용증명 보내겠다는 말씀이세요?”
“이미 보냈습니다.”
“사거나 팔라는 내용이었겠네요?”
“사이좋게 「협의 분할」 하자는 내용으로.”
“그쪽 영감님 깜짝 놀라셨을 것 같은데요.”
 허를 찌르러 예상도 못하고 있던 「공유물 분할」을 요청하는 내용증명을 보냈다.

 제268조(공유물의 분할청구) ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. ②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

 해서 다음에 보여드리는 대법원 정보 열람 화면처럼 이 책을 쓰고 있는 현재

 「공유물 분할 청구소송」을 제기해서 현재 법원 주선으로 조정 중에 있다.

「공유물 분할 청구소송」이 시작되었다

“「여수 밤바다」가 보이는 지분 물건 「현물 분할 소송」을 제기했다는 말씀이시죠?”
“조상 잘 모시려던 후손 영감님 시끄러웠을 듯합니다.”
“당장 만나자고 난리도 그런 난리가 없습니다.”
“분할이 진짜 목적은 아니시죠?”
“아니오, 꼭 그렇지도 않습니다. 가격 안 맞으면 분할해서 가지고 가는 것도 방법 중 하나로 생각하고 있습니다.”
“조상 잘 모시는 후손 영감님 생각해서라도 웬만하게 가격 맞으면 그냥 넘겨드리세요!”
“그래야죠, 그러겠습니다.”
“그런데 정말로 38.2평짜리 땅도 분할 소송을 하시네.”
“기존의 지분권자 압박효과도 있죠.”
“소송 제기 전과 후의 태도가 달라진다는 말씀이시죠!?”
 분할소송 제기가 지분 물건 낙찰 받아 기존의 지분권자들과 협상할 때 효과적인 압박수단이 되는 측면이 분명히 있다.
 

2명 공동투자 각각 1,500씩 투자, 예상 수익도 1,500씩
이 건은 두 명이서 절반씩 투자해서 낙찰 받았단다.
“마무리까지 얼마나 예상하시나요.”
“1년 정도로 생각하더라고요.”
 간단히 계산해보면 한 사람당 1,500여만 원씩 투자해서, 수익도 그 정도 되는 투자다.

이 물건 낙찰자는 이론과 경험을 겸비한 최고의 지분고수
 이 물건 낙찰자는 이 책의 공저자인 최성*선생으로, 필자가 개설하고 운영하고 있는

 『지분경매, 공유펀드, 독점경매』 주말집중반의

「도로 하천 임야 등이 공유지분일 때 투자구조 및 투자사례」와

 「공유지분과 후순위 채권투자 관계」를 강의하고 있는 강사다.  
“박사님이 선택하신 투자고수라는 말씀을 하고 싶으신 거죠!”
“최선생님이 낙찰 받은 물건에는 2006년에 받은 350만 원짜리 지분 물건도 있었습니다.”
“입찰보증금이 350만원이 아니라, 총 낙찰가격이 350만원이라는 말씀이세요!?”
“존경하지 않을 수 없습니다, 처음에는 나도 믿지 않았습니다.”
“전에 「투자는 수익률이다!」는 말씀 하신 것이 기억납니다.”
“「지분물건」처럼 특수물건에 처음 도전하는 분들은 가능하면 금액이 적은 물건에 도전하셔야 합니다.”
“투자에서 배우기 왕도는 「직접 해보는 것!」이라고 하신 말도 생각나네요!”

병아리는 한 입에 다 먹으려고 하면 안 된다
 경매 투자경험이 별로 많지 않은 초보투자자가 큰 물건에 몰빵 치듯 입찰하는 것에 대해서는 필자는 한사코 반대다. 필자가 아는 경매투자판은 당초 계획대로 진행된 경우보다 그렇지 않은 경우가 많았다. 경매 공부의 가장 큰 스승은 「경험」이다. 1,000만원 한 건 투자로 배우게 되는 경험이나, 1억 원짜리 한건에서 배우는 경험이나 배움의 크기는 마찬가지다. 1,000만 원짜리 투자니까 「1/10」만 배우고, 1억 원짜리니까 「10/10」을 배우고 그런 것 없다. 

 1억 원짜리 한 건 투자보다는 1,000만 원 짜리 10건으로 쪼개서 하는 투자가 백번 잘 하는 투자다. 몸은 좀 바쁘겠지만 말이다. 경험이 그리 많지 않은 투자자에게 권하는 투자 자세다.

승자의 입장으로 맛보게 될 여수산 홍합 
 채무자와 형제인 효심 깊은 지분권자를 경매법정에서 만났는데 「공유자우선매수청구권」에 대해서는 들어서 알고 있었는데, 「공유물분할소송」에 대해서는 아는 게 없었다. 낙찰자인 최성* 선생에게 최근 들은 이야기다.
“박사님 언제 여수 한번 가시죠!”
“에이 홍합 먹자고 여수까지 가나요.”
“그게 전부가 아니죠, 소풍 겸해서 한 번 가시자니까 빼시네!”
“아이고 그럴 시간 없습니다.”
“얼마나 맛있는지 가서 먹어 보면 제가 가자고 한 이유 알게 될걸요 ㅎㅎㅎ”
“이 물건 2017년 11월에 잔금 납부하셨죠!”
“네 ~ ~ .”
“마무리까지 시간이 얼마나 걸릴 것으로 보세요?”
“1년 정도 생각하고 시작했습니다만 경우에 따라서는 시간에 좀 더 걸릴 가능성도 있습니다.”
“지분권자한테 「공유물분할청구요청」내용증명 보냈다고 하셨죠?”
“보냈습니다.”
“저 쪽에서 무슨 반응 있었나요, 연락이 오거나.”
“욕 좀 실컷 들었습니다.”
“그랬을 것 같아요, 앞에서 말한 분위기로 봐서는.”
“그런데 사실은 그런 분들하고 협상하는 것이 오히려 훨씬 편하고 시원합니다.”
“어떻게 될 것 같으세요?”
“박사님이 지금 쓰고 있는 이 원고가 책으로 나오기 전에 마무리 될 것 같습니다!”
“지분권자한테 넘기고 나오겠다는 말씀이시죠?”
“그래야죠, 저도 조상 모시고 사는 사람인데요.”
“마무리 되고 나면 여수 밤바다 한번 데려 가 주세요, 따라가서 회 홍합 실컷 먹고 오게요.”
“그러려면 2박은 해야 하는 거 아시죠!”
“얼마든지 가능합니다. 대신 주중으로 일정을 잡읍시다.”

일은 주말에 서울에서 하고 관광지 구경은 주중에
 전국 어디든 주말에 관광지 가면 차 밀리고, 사람대접은 대접대로 못 받고, 바가지는 바가지대로 쓰고, 서비스 엉망이고, 서울에서도 지겨운 사람 구경 또 원 없이 해야 한다. 주중에 관광지 가면 회 값도 더 싸고 그런 꼴 안 당한다.
“주말에 서울에서 강원도로 가지 마시고 서울에서 돈 벌다가, 주중에 강원도 가서 놀면 대접받습니다, 그러다가 주말에 서울 지키러 올라 오셔야 대접받고 삽니다.”
“남들 일할 때는 나는 에너지 보충하고, 남들 바가지 쓸 때 나는 일하자는 박사님 생각 102% 동감합니다.”
“여수도 주중에 가자는 말씀이시죠.”
“주말에는 텅 빈 서울 지켜야 합니다.”
“이제는 세상이 변해서 「열심히 일할 필요 없습니다.」”
“열심히 하지 말고 「잘하면 된다!」는 말씀 저번에 하셨죠.”
“양의 문제가 아니고 질의 문제입니다. 주말에 집중해서 조금만 일해도 충분합니다.”

필자의 평생 지론이다.

 이 건 마무리 되면 최선생님은 한 건 마무리 기념으로, 필자는 이 책 원고 탈고한 기념으로 시간 넉넉히 잡아 여수 우두리 관광단지 가서 펜션 방하나 잡아서, 자연산 생선회에 홍합을 곁들여 실컷 한잔하고는, 인근 노래방에 가서 「여수밤바다」 한 곡 뽑고 와야겠다.

[경매공유NPL]

조금전에 지분경매 초고 수정 완료 했습니다 . .ㅎㅎ
기념으로 저번(8월 6일)에 맛 보기로 올려 드렸던 . .
초고 글의 수정본을 올려 드림니다 ..

그 때 글이 이렇게 변신했습니다..ㅎㅎㅎㅎ
비교 해보시면 재미 있습니다.
400여 페이지 마무리 하는데 딱 45일 걸렸습니다.
저는 그 해 여름을 이렇게 보냈습니다.

일단 원고 전부는 오늘 출판사로 넘어 갑니다..ㅎㅎ

책 나오면 재미지게 읽으실 회원님들의 흐믓한 미소가 보입니다.
지분경매 책을 이렇게 쓸 수 도 있구나 . .하는 ㅎㅎㅎㅎㅎ

[무명]

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