양도세 내년부터 비사업용 토지도 장기보유특별공제혜택

[운영자]

내년부터 비사업용 토지도 장기보유특별공제혜택

2016년 1월 1일부터는 비사업용 토지를 양도할 경우는 지금세율 6%~38%(표 참조)보다 세율을 10%포인트씩 가산한 16%~48%를 계산해 내야 한다. 그러나 개인이 3년 이상 비사업용 토지를 보유할 경우 사업용과 마찬가지로 장기보유특별공제(표 참조)를 최하 10%(3년 이상 보유)에서 최대 30%(10년 이상 보유)룰 적용받게 된다.

정부는 2016년 8월 6일 발표한 세법개정안에서 이러한 내용의 소득세법 개정안을 올해 추진해 내년부터 양도하는 토지부터 적용한다고 밝혔다.

비사업용 토지는 소유자가 농지 소재지에 거주(재촌)하지 않거나 자기가 직접 경작(자경)하지 않는 농지와 재촌하지 않는 임야 등을 말한다. 도시지역에서도 건물이 없는 나대지(빈 땅)가 여기에 해당한다.

정부는 2005년 8·31 부동산 투기 억제대책을 통해 비사업용 토지에 대해 보유기간과 관계없이 양도차익의 60%를 세금으로 매기는 징벌적 과세제도를 처음 도입했다. 이후 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 극심한 침체에 빠지자 그 해 세 부담 경감방안을 내놓았다. 2년 이상 보유한 개인의 경우 기본세율(6~38%)에다 추가 세율(10%포인트)을 적용하기로 한 것이다. 다만 1~2년 주기로 중과세를 매번 유예해왔다. 

정부는 올해 말에 과세 유예를 종료하고 내년부터 정상화하겠다고 밝혔다. 이렇게 적용되면 사업용 토지 보다는 세율이 10%포인트 높아져 16~48%가 된다. 그러나 이에 따른 국민의 반발을 우려해 정부는 비사업용 토지에도 장기보유 특별공제를 적용키로 함으로써 비사업용 토지라 하더라도 10%포인트 중과됨으로 인한 세금부담을 줄여준다는 것이다.

따라서 농지에 투자하여 직접 농사를 짓지 않거나, 농사를 짓는다 하더라도 자경요건을 충족하지 못하거나, 임야의 소재지에 재촌을 하고 있지 않거나, 주택을 짓지 않은 나대지를 보유하고 있다면 최소 3년 이상은 보유한 이후 양도해야 양도소득세 일반세율인 6%~38%를 적용 받을 수 있으며, 최대 10년간 보유시 양도차익의 30%까지도 감면 받는 혜택을 누릴 수 있게 된다.

[양도소득세 세율]

과세표준		세율	누진공제액	비고
1,200만원 이하		6%	없음	투기지역 3주택이상, 비사업용토지 : 2016년부터 일반세율+10% 추가과세
4,600만원 이하		15%	108만원
8,800만원 이하		24%	522만원
1억5천만원 이하		35%	1,490만원
1억5천만원 초과		38%	1,940만원
2년미만	주택	6~38%	-	조합원 입주권(승계포함)
	토지	40%	-	토지, 기타건축물, 분양권
1년미만	주택	40%	-	조합원 입주권(승계포함)
	토지	50%	-	토지, 기타건축물, 분양권
미등기 전매		70%	-

                                      [장기보유특별공제율]

보유기간	공제율
3년 이상	10%
4년 이상	12%
5년 이상	15%
6년 이상	18%
7년 이상	21%
8년 이상	24%
9년 이상	27%
10년 이상	30%

[자료 : 리치공인중개사사무소 ☎(055)266-4580, 010-3574-5959]

(2) 비사업용 토지 추가과세 제도 개선

① 비사업용 토지 추가과세 개요

□ 부재지주 농지․임야, 비사업용 나대지 등 거주․사업과 직접 관련 없는 토지에 대해 양도소득세를 10%p 추가 과세

ㅇ (개인 소유 토지) ‘기본세율(6~38%) + 10%p’ 세율 적용, 장기보유특별공제 적용 배제

ㅇ (법인 소유 토지) ‘법인세율(10~22%) + 10%p’ 세율 적용

□ 개인․중소법인에 대해서는 금년말까지 추가과세 적용 유예

② 개선 내용

□ 양도소득의 결집효과*(bunching effect)를 방지하고, 물가상승에 따른 세부담 증가를 조정하기 위해 개인의 비사업용 토지 양도시에도 장기보유특별공제**를 허용

* 누진세율 체계하에서 장기간 누적된 소득이 일시에 과세되는 경우 세부담이 크게 증가하는 효과

** 보유기간 3년 이상인 토지․건물 등의 양도차익 계산시 최대 30% (10년이상 보유)까지 공제

□ 비사업용 토지 중과제도의 취지 및 실효성 확보 측면 등을 감안해 개인․중소법인에 대해서도 더 이상 과세유예 연기* 없이 일몰 종료

* ’09.3월 이후 비사업용 토지 양도세 중과가 계속하여 유예되어 옴