0기 3주차 문제1 세후자본수익률

[윤태환]

1. 0기 3주차 문제1번 DCF법 사용시 소득수익과 자본수익을 고려한 투자수익률을 적용해야지않나요? 자본수익률은 소득에대한수익률이아닌 부동산가격상승으로인한 이득만고려한 수익률개념이므로 할인율로 적합하지 않지않나요?

2. 기말복귀가치구할때 양도소득세: 양도차익없음이라고 되어있던데, 기말복귀가치 구하는거자체가 향후 매도할거라는 가정하에 기말복귀가치를 산정하는것인데, 이문제에서능 양도소득세율은 제시되어있으나 장부가액이 미제시되어 얼마에 매도하는지를 몰라서 양도차익없음이라고 한걸까요? 현실적으로 매도한건아니니까 양도차익에대한에 대한 양도소득세를 고려해야할거같아서요. 왜냐하면 위에서도 세금을 낸다는 가정하에 영업소득세를 고려했으면 기말복귀가치에서도 재매도한다는 가정하에 양도소득세를 고려해야하는것아닐까요?

2. 0기3주차 문제2번 지역요인평점산정시

거래사례1번 2번은 접면도로차이만 존재하고 다른요인은 동일하므로 접면도로(중로vs광대로)만의 차이로인한 평점이 나오므로, 표준지공시지가1번 2번은 접면도로도다르고 주위환경도 다르니 주위환경만의 차이로인한 평점을 도출하기위해서는 거래사례대쌍비교로 구한 평점을 표준지공시지가1,2에 적용해서 접면도로로 인한 차이를 제거(둘다 광대로,둘다중로)하여 주위환경만의 평점을 아래와 같이구해야하는것아닐까요?

(1) 325.7(광대로)/100(중로)=3.257(비교치)

(2) 2,220,000(표2,중로,후면)x3.257(중로>>광대로)=7,230,000(표2,광대,후면)

(3)표1(광대,노선상가)/표2(광대,후면상가)

  >>8,500,000/7,230,000=1.176x100=117.6

3. 0기4주차 문제2번 간주부가세를 비용으로 계상하라고해서 영업비용으로 계상했는데요, 간주부가세는 어차피 나중에환급받으므로 비용이아니지않나요?

그리고 간주부가세를 비용으로 나오느냐 안나오느냐는 의뢰인이 법인(?)일때만 고려하는건가요? 나올때가있고안나올때가있어서요

[김사왕(감평스웨거)]

1. 자본수익률이라는 용어는 때에따라 3가지로 해석됩니다. 여기서는 자본수익률과 함께 투자수익률을 의미하는 것이 아니라 자본 투자에 대한 수익률로 해석할 수 밖에 없습니다. 기출에서도 혼용하고 있습니다 그래서 할인율로 씁니다

[김사왕(감평스웨거)]

2. 장부가가 제시되지 않아 현재가치를 개별물건 기준등 가치로 보고 기말 재매도가가 너 낮아 양도차익이 없다고 해석합니다. 기출된 사항입니다

[김사왕(감평스웨거)]

3. 부가세는 사용자에게 받아 대납으로 해석하여 당초부터 수익으로 인식하지 않는다는 측면에서 제외합니다. 매출부가세로 환급사항이 아닙니다. 기존 매입부가세가 환급사항이죠.
부가세는 임대사업자 법인에서 고려사항입니다. 문제에서 언급하지 않으면 처리할 필요 없습니다

[윤태환]

제가 질문번호를 잘못올렸네요 3번질문인데 2번질문으로올렸네요 재질문드립니다. 사진은 위에 첨부되어있습니다

2. 0기3주차 문제2번 지역요인평점산정시
거래사례1번 2번은 접면도로차이만 존재하고 다른요인은 동일하므로 접면도로(중로vs광대로)만의 차이로인한 평점이 나오므로, 표준지공시지가1번 2번은 접면도로도다르고 주위환경도 다르니 주위환경만의 차이로인한 평점을 도출하기위해서는 거래사례대쌍비교로 구한 평점을 표준지공시지가1,2에 적용해서 접면도로로 인한 차이를 제거(둘다 광대로,둘다중로)하여 주위환경만의 평점을 아래와 같이구해야하는것아닐까요?

(1) 325.7(광대로)/100(중로)=3.257(비교치)
(2) 2,220,000(표2,중로,후면)x3.257(중로>>광대로)=7,230,000(표2,광대,후면)
(3)표1(광대,노선상가)/표2(광대,후면상가)
>>8,500,000/7,230,000=1.176x100=117.6