연구소 자체 개발한 서울주택가격지수 소개

[케네디언(연구소)]

*추석 전에 짧게 소개했던 내용인데, 네이버 부동산에 기고하기 위해 다시 자세하게 재정리했습니다. 참고하시기 바랍니다.

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우리 연구소가 1년 가량 공들여 작업해온 서울지역의 주택가격지수 개발작업이 이제 막바지 단계에 이르렀습니다.

제조업에 비유하자면 이제 막 시제품이 나온 상태로 향후 검증과 보정을 거쳐야 하므로 일반 대중에게 공개하기 까지는 2~3개월 정도 더 걸릴 것으로 생각됩니다. 우리 연구소의 가격지수는 국민은행이나 부동산정보업체의 호가 위주 지수와 달리 실거래가를 바탕으로 한 지수이기 때문에 훨씬 더 현실의 주택시장 상황을 잘 반영하는 지수라고 확신합니다. 아마 나중에 전면적으로 공개된 지수를 보시면 '한국판 케이스-실러지수'가 나왔다고 믿을 수 있을 정도로 체감하는 현실과 매우 부합하는 지수라는 것을 아실 수 있을 것입니다. 또한 내년 봄까지 경기도 및 인천지역의 주택가격 지수를, 그리고 내년 안에 전국 각 지역별 주택가격 지수를 선보일 수 있을 것으로 생각합니다.

하루 빨리 많은 분들께 선을 보여 상당수 부동산정보업체들과 언론의 선동보도에 휘둘리는 많은 분들께 올바른 정보를 제공하도록 노력하겠습니다. 이 같은 주택가격지수를 만들기 위해 밤낮없이 수고해온 저희 연구소 정남수 부동산경제센터장과 이동철 조사연구원께 많은 격려의 박수 부탁드립니다.

그리고 서울지역 주택가격지수를 서울 전체와 25개 구별로(2010년 6월 가격 기준) 살펴본 결과를 아래 <도표1>을 참고로 간단히 요약해 소개해드리겠습니다. 아직 시제품 단계이므로 서울 전체의 가격지수 흐름만 보여드리는 것을 양해해 주시기 바랍니다. 도표에서 KSERI는 저희 연구소를 지칭합니다. 사실 지금까지 저희 연구소가 설명드려온 내용을 재확인하는 내용이 많습니다.

 <도표1>

(주) KSERI 작성

1. 우선, 국민은행 가격지수는 오를 때는 실거래가의 80% 수준 올랐습니다. 이런 상황이 근 10년가량 누적돼 왔으니 서울의 주택 가격 상승폭이 실제로는 국민은행 주택가격지수의 상승폭보다 훨씬 더 높을 개연성이 큽니다. 그나마 주택가격이 오를 때는 양반입니다. 주택가격이 내릴 때는 황당함 그 자체입니다. 실거래가 하락폭의 1/4수준밖에 안 내립니다. 7월 기준으로 서울 전역의 실거래가가 고점(2006년말 또는 2008중반) 대비 10~20% 내렸는데, 국민은행지수는 고점에서 지역별로 2~4% 내린 수준에서 요지부동입니다.

정부나 삼성경제연구소 등 대부분의 연구기관이나 학자들이 주택시장 상황에 대해 오판하는 것이 바로 이 때문입니다. 국민은행 가격지수는 어쨌든 정부공인통계이고, 지수가 작성되기 시작한 1986년 이후 가장 장기간의 시계열을 보여주는 통계입니다. 실제로 저희 연구소도 어쩔 수 없이 많이 활용할 수밖에 없습니다. 그런데 위에서 설명드린 국민은행 주택가격지수의 양상을 보면, 국내 주택가격은 상대적으로 과소평가돼 '국내에는 버블이 없다'는 논거를 간접적으로 뒷받침해온 측면이 있고, 반면 지금같은 하락기에는 얼마 전 삼성경제연구소의 엉터리 보고서처럼 '부동산 대세하락 없다'는 식의 주장을 뒷받침하는 근거가 되는 겁니다.

2. 이번에는 부동산정보업체의 지수와 비교해봅시다. 이를 보면, 부동산정보업체의 지수(올해 2월까지 자료만 확보해 소개해드리는 점 양해 바랍니다) 는 주택가격 상승기에는 상승폭을 거의 다 반영하는 반면, 하락기에는 국민은행 가격지수와 마찬가지로 하락세가 제대로 반영되지 않습니다. 이러다 보니 서울 지역의 실거래가가 고점보다 상당폭 아래로 떨어져 있는데도, 전 고점을 웃돌고 있는 우스꽝스러운 모양의 지수가 산출되는 것입니다. 아마 부동산정보업체도 이 같은 괴리를 잘 알겠지만, 스스로 자신들이 만든 지수를 부인하기 어려울 것입니다. 그리고 스스로 만든 가격지수에 세뇌되다시피 하니 이미 대세하락은 전망이 아닌 현실인데도 여전히 조정기다, 내년이면 다시 상승한다는 식의 터무니없는 전망을 내놓고 있는 것입니다. 그런데 이런 정보업체들이 만든 가격지수들을 각 신문, 방송이 대서특필하고 있으니 많은 국민들이 그릇된 판단을 하게 되는 것도 무리가 아닙니다. 이 땅에서 살아가는 국민들의 사정이 안타까울 뿐입니다.

3.  고점 대비 가격 하락폭을 보겠습니다. 제가 누누이 말씀드렸듯이 서울의 경우 강남 3구와 양천구 등은 2006년말~2007년 초, 강북 지역을 중심으로 한 그 외 대부분 지역은 2008년 중반이 고점이었습니다. 이 고점으로부터 서울 지역 모든 구에서 주택가격이 고점 대비 대략 10~20% 정도 떨어진 것으로 나타납니다. 물가상승률을 감안한 실질가격으로는 이미 15~30% 가량 떨어진 것이라고 할 수 있습니다.

4. 강남불패? 학군수요? 말짱 거짓말입니다. 부동산 대세상승기에는 투기버블을 합리화하기 위해 동원된 이런 핑계들이 통했는지 모르지만 이제는 아닙니다. 실거래 가격 기준으로 가격 하락폭이 가장 큰 곳이 양천, 송파, 강남 등 이른바 서울의 '버블세븐' 지역과 2008년의 뉴타운 바람을 주도했던 노도강 3구입니다. 다만, 최근 강남에서도 새로운 중심지로 부각되는 서초구의 하락폭이 10% 정도로 상대적으로 덜 떨어진 정도입니다. 투기거품이 심한 곳일수록 오를 때 크게 오르지만, 꺼질 때 더 크게 꺼집니다.

또 달리 표현하자면, 제가 말씀드렸던 용머리-용꼬리 모양으로 떨어지는 모양새가 확연한 겁니다. 즉, 지역별로는 강남3구와 양천구 등 버블 핵심 지역이 먼저 올랐다가 떨어지고, 이어 강북지역 등으로 투기가 확산됐다가 뒤따라 떨어지고 있습니다. 또한 평형별로는 투기버블을 주도했던 중대형이 먼저 올랐다가 떨어지고, 소형주택이 뒤늦게 2008년, 경우에 따라서는 2009년 중반까지 올라 고점을 찍고 떨어지고 있습니다.

5. 2008년말 경제위기 당시에는 서울 전역에서 대략 15~30% 가량 떨어졌습니다. 당시 하락폭이 가장 컸던 곳은 '강남3구'와 양천구로 이런 점에서도 '강남불패'는 거짓임이 이미 입증됐습니다. 올해 6월까지 하락폭은 경제위기 당시 하락폭의 8부 능선 정도까지 온 모양새입니다. 2008년말 하락폭이 워낙 컸던데다 2009년 반등폭이 컸던 강남3구 등 일부 지역을 제외하고 2008년 중반이 정점이었던 서울 강북 대부분 지역의 경우에는 이미 2008년말 수준이나 그 이하로 실거래가가 떨어져 있습니다. 

6. 지난해 반등기 때 고점을 회복했다고 언론에서 그렇게 떠들었지만, 실제로 고점을 회복한 지역은 단 한 지역을 제외하고는 없었습니다. 앞서도 말씀드렸지만, 부동산정보업체들이 자신들의 엉터리 지수를 동원해 그렇게 주장했지만, 실거래가 기준으로는 전혀 그렇지 않았습니다. 다만 일부 지역의 소형 주택은 고점을 회복하거나 일부 초과한 지역이 있었지만, 가장 큰 비중을 차지하는 중대형은 고점을 회복한 지역이 서울 전역에서 강남3구를 비롯해 단 한 군데도 없었습니다. 

7. 결론적으로, 1)강남불패는 이미 깨졌고, 서초구를 제외하면 오히려 집값 하락을 주도하고 있다. 2)소형 아파트가 뒤늦게 올랐지만, 소형도 비교적 빠른 속도로 떨어지고 있다 3) 고점 가격에서 거의 안 떨어진 것으로 나타나는 호가 위주의 국민은행 가격지수나 부동산정보업체 가격지수는 허구적인 가공의 숫자 집합에 가깝다는 것입니다.  특히 가격 하락기에는 국민은행 가격지수나 부동산정보업체 가격지수는 거의 사기 수준이라고 보시면 됩니다. 저희 연구소의 가격지수가 완성될 때까지는 보시기 번거롭겠지만, 국토해양부의 아파트 실거래가 사례만 믿으십시오.

우리 연구소 주택가격지수가 현재는 시제품 단계이지만, 더욱 박차를 가해 2~3달 안에 완성하겠습니다. 많은 분들이 신뢰할 수 있는 한국판 케이스-실러지수를 꼭 만들어 사기적인 부동산업체의 가격지수를 정리하겠습니다. 많은 격려와 성원을 부탁합니다

이미 우리 연구소가 여러 차례 경고하고 설명해온 것처럼 수도권의 부동산시장은 이미 대세하락 흐름에 들어가 있습니다. 하지만 아직 이 같은 주택가격 하락세는 여전히 초반부라고 할 수 있습니다. 위에서 설명드린 것은 올해 6월까지 상황인데, 이후에도 실거래가 하락세가 지속됐다는 점을 감안해야 합니다. 또한 서울의 가격하락폭은 그나마 아직 양호한 수준으로, 용인, 분당, 평촌, 화성, 수원, 일산, 파주, 김포 등 수도권 아파트단지들이 밀집된 도시들의 경우에는 실거래가가 30% 이상 하락해 있습니다.

이 같은 주택가격 하락 흐름은 이미 되돌리기 힘든 상태이지만, 정부의 억지 부양책으로 그 같은 가격 하락 조정이 지연되고 있을 뿐입니다. 정부가 시장의 정상적인 가격조정 과정을 방해하고 있으니 그 과정에서 '안전한 전세'를 찾는 수요들로 인한 병목현상이 풀리지 않아 전세가 상승 흐름이 길어지고 있는 것입니다. 하지만 이미 최대한 늦춰온 기준금리 인상 현실화 압력과 금융권의 거치기간 또는 대출 만기 상환 압력으로 주택가격 하락세는 이후 더욱 확연해질 것입니다. 그런 시점이 되면 전세가 상승세도 종지부를 찍게 될 것입니다.

최근 동아일보의 '부동산 전문가'라는 양반들이 뒤늦게 대세하락한다고 주장하면서, 그 근거로 인구 감소 등을 꼽는 것은 경제위기로서 부동산 버블의 성격을 전혀 이해 못하기 때문에 그런 것입니다. 하긴 더 황당하기로는 삼성경제연구소가 있는데, 가구수가 늘어나서 집값이 안 떨어진다고 강변하니 그보다는 나은지 모르겠습니다. 도대체 일자리와 소득이 없어 결혼 못한 30대 노처녀 노총각들과 급속한 고령화로 배우자와 사별한 할머니 할아버지들로 주로 구성된 1인가구가 무슨 돈이 있다고 최소 4억, 5억씩 가는 수도권의 아파트를 사준다는 말입니까.

지금 주택가격이 떨어지는 핵심 이유는 지나치게 높은 집값과 이를 떠받치기 위해 동원된 부채가 더 이상 감당하기 어려운 수준이기 때문입니다. 공급과잉압력과 인구 감소 등등은 이 같은 핵심이유와 연계된 2,3차적 변수이거나 중장기적으로 영향을 미치는 변수들일 뿐입니다. 

마지막으로, 우리 연구소 주택가격지수 완성에 박차를 가해 많은 분들이 신뢰할 수 있고, 주택시장의 현실을 정확히 반영하는 한국판 케이스-실러지수를 꼭 만들어 엉터리 정보가 난무하는 부동산시장을 정화해 나가겠습니다. 저희 연구소에 보내주시는 격려와 성원에 늘 감사드립니다.  

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참고로 알려드립니다. 김광수경제연구소 부동산경제팀이 우리나라 부동산 시장의 왜곡된 정보 생산 및 유통 구조를 바로잡고, 일반 국민들이 이해관계에 물든 엉터리 전문가와 왜곡된 언론보도로부터 더 이상 피해를 받지 않도록 하기 위해 [부동산 시장 흐름 읽는 법]을 최근 출간했습니다.

[부동산 시장 흐름 읽는 법]은 부동산 시장의 흐름을 제대로 읽는 방법은 물론 부동산과 관련된 각종 자료 및 지표들을 읽는 법과 독자 스스로 기초 자료들을 분석하고 그 의미를 해석할 수 있는 방법에 대해 알기 쉽게 설명했습니다. 여기에 소개된 방법들은 저희 연구소에서도 활용하는 방법으로 많은 독자분들께 도움이 되었으면 합니다. 

[희망싼타]

고생많으시네요 ^^ 덕분에 제대로된 정보를 많은사람들이 볼수있기를 바래봅니다~
하지만 아파트의 이해관계인들은 일단 무조건 부정하려고하겠지만~~세상은 그렇게 변하가겠지요 ^^

[조창환]

으아... 드디어 진실이 되는 지표가 나오겠군요! 바라건데 SERI 정례 보고서처럼 월별로 정기적으로 발표되었으면 좋겠네요. 그래야만 SERI와 기타 부동산 어쩌구 하는 주체들의 주장을 월마다 격파할 수 있을테니 말이죠. :)

[콜랙트]

하락했다고 해봐야 2006년 수준정도네요. 즉, 2~3년전보다 하락한 수준인정도.

[뷰티웰]

감사합니다......홧 ~~~~~~~~팅

[내세상]

벌써 기대가 많이됩니다.부동산 정보를 믿을 수 있게 자료로 정리된 단체나 개인은 아마 우리나라에 없을것 입니다.

[에이스7]

감사합니다. 기대하겠습니다.

[hawkk]

정남수센터장님, 이동철연구원님 감사합니다. 그 장군에 그 간부님들입니다. 좀더 정확한 정보로 무장하여 자칭 제도권 무지랭이, 거지말쟁이, 비겁한 작자들을 케이오시켜버립시다.

[로맨스조로]

감사합니다. 정말 좋은 일 입니다.

[람쥐]

자기이익만을 추구하는 건설사, 정부, 투기족 들이 담합하는나라..
그 악다구니들 속에 <김광수경제연구소>TEAM 의 존재는 이나라의 희망전도사 입니다.
고생 많이하시는군요.. 반드시 어떤식으로든 보답을 할것을 약속드리며
옳은일하시는 기쁨이 배가 되도록..건강하시고 가내 평안하시길 기원합니다

[천국문지기]

항상 좋은글 읽고 많은정보 얻어갑니다. 정말 많은 수고에 감사드립니다. 화팅!

[2007hee~]

감사합니다... 도데체 상황이 어찌되어가는지.. 혼란스러웠는데요.. 기대가 되네요

[용광로]

순수한 영혼들께서 만든 결정체 보석입니다...

[양가휘]

감사합니다

[원투원투]

역시 대한민국의 대표하는 씽크탱크네요........김광수경제연구소가 있어서 대한민국의 국격이 올라가는것 같습니다......수도권과 서울뿐만아니라.....전체 시도단위 시군단위까지 통계가 작성이되고.......매매가뿐만아니라 임대가격지표까지 완성이 된다면.....대한민국 부동산시장의 신기원이 될듯싶습니다......다른 곳에서 더이상 할말이 없을것 같네요....

[아주날림]

대한민국 부동산을 대표할 수 있는 신뢰성있는 지표가 나오는 군요.

연구소 관계자분들의 노력과 땀이 결실을 얻었으면 좋겠습니다.

[호드기]

책 주문해야겟습니다....

[가을보리]

기대가 되는군요. 수고 많으셨습니다.

[사운드키]

한국판 케이스-쉴러 지수 너무나 기대하고 있었습니다. 감사합니다..

[우주해적]

김광수 경제 연구소 부동산 지수가 하루 빨리 나오기를 기대하며,
사실에 기반한 정보, 외곡되지 않은 정보를 알려주시는 관계자 여러분께 감사 인사 드립니다.

[탄탄대로]

감사합니다

[후리지아향기]

존경합니다...

[onetree]

국민은행에 가격 제공하는 중개업소에서 매매가 하락했다고 통지하면 꼬치꼬치 캐 묻는답니다. 왜냐구요? 저당잡은 채권이 부실화 되니까요. 애초에 이해관계 깊은 은행에서 가격제공 한다는 자체가 고양이 쥐둥이에 생선 넣어 주는거나 매한가지...

[머신남]

역시~ 혼돈스러운 시대에 등불같은 존재이십니다
감사합니다

[박준명]

고생 많으셨네요. 상승 하락할 때의 현실을 현실감있게 반영하는 것으로 보이네요. 감사합니다.

[구원투수]

자료에 근거하여 단호하게 말씀해주시니 더 안심되는군요... 감사합니다 ...

[MB몰락과희망]

수고 많으십니다. 저도 기대됩니다.

[엑스라이프]

예전에는 열심히 저축만하면 잘사는지 알았는데 지금은 혼돈의 시대로써 나를 변화시키게 만들었네요..그래서인지 1년전부터 경제관련 책들을 많이 읽게되었습니다...그리고 경제에 큰 관심을 가지게 되었구요.. 모든 화두는 경제와 돈의흐름 그리고 부자되는길 이것뿐이더군요...이게 종말이 아니고 뭐가 종말이겠습니까? 이제 변화의 시대가 이미 들어섰고 이제 총성없는 전쟁이 전면전으로 벌어진것 같아 씁슬합니다 우리 회원님들 정신 바짝 차리세요.

[람쥐]

맞습니다. 그리고 지당하신말씀입니다..혼돈의 시대..준비하지 않는자..추락할것입니다

[rosemari]

고맙습니다. 정말. 혼돈의 시대입니다~~

[gingery]

"1)강남불패는 이미 깨졌고, 서초구를 제외하면 오히려 집값 하락을 주도하고 있다. 2)소형 아파트가 뒤늦게 올랐지만, 소형도 비교적 빠른 속도로 떨어지고 있다 3) 고점 가격에서 거의 안 떨어진 것으로 나타나는 호가 위주의 국민은행 가격지수나 부동산정보업체 가격지수는 허구적인 가공의 숫자 집합에 가깝다는 것입니다."

[신세계22]

선대인부소장님, 수고 많으십니다.
감사합니다^^

[고구려인]

수고가 많으십니다...

[월령00]

고생많으셨습니다. ^^

[나토얀]

감사합니다~^^
희망이 보이니 제 마음이 너무 좋습니다 ~ ^,.^

[blue77]

김광수 경제연구소 화이팅입니다. 님들이 있기에, 대한민국에 희망이 있을 수 있다 생각합니다. 서민과 중산층이 거짓된 정보로 인하여 손해보는 일이 없도록 앞으로만 많이 많이 수고 부탁드릴게요..

[미래희망 시작하자]

항상 응원합니다. 올바른 정보로 대한민국을 각성시켜 주십시요.
오늘도 대통령 나와서 교육의 공정사회 외치던데 한편으로는 사립초등교 부정입학이 일어났다하니
서민들에게 공정사회 구호는 참~ 어처구리 없는 말처럼 들립니다.

[수비늘]

감사합니다