양도소득세와 취득세 면제혜택

[강연하]

추석연휴 지나면 양도세, 취득세 감면조치 3개월 남아
실수요자는 85㎡이하 입주, 분양, 미분양 노려 볼 만
생애최초 주택구입자, 세금감면+공유형모기지 혜택 모두 가능

금년 말까지 시행되는 양도소득세와 취득세 면제혜택이 추석 연휴 이후, 23일부터 "100일 카운트다운"에 들어간다. 특히 생애최초에게 제공되는 취득세 면제조치의 경우, 계약시점이 아닌 소유권이전등기 또는 잔금납부를 기준으로 하고 있어 서두르지 않을 경우 적절한 매수타이밍을 놓칠 가능성도 높다. 반면 양도세감면 혜택의 경우, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하면 적용 받을 수 있어 다소 여유롭다.

하지만 생애최초 대상의 1%대출 금리인 "공유형 모기지"가 10월1일 출시되므로 서둘러야 한다. 따라서 양도세와 취득세 면제혜택을 모두 받을 수 있는 수요자들은 6억원이하, 전용면적 85㎡이하에 해당되는 입주단지와 분양, 미분양 물량에 대한 관심을 추석연휴 이후 본격화 할 필요가 있다.

입주 - 10월 이후 예정물량 7만6436가구, 지방 비중 높아
4분기 전국 아파트입주물량은 총 7만6436가구로 나타났다. 이 중 수도권이 3만4914가구, 지방 4만1522가구로, 지방물량이 절반이상(54%)을 차지하고 있어 지방 주택시장에 관심 있는 투자자라면 추석 명절에 고향 근처의 아파트단지를 돌아보는 것도 재테크의 시간적인 효율성을 높일 수 있는 방법이다. 일반적으로 1000가구 이상으로 규모가 큰 곳은 단기에 물량이 쏟아지면서 저가매수 기회가 가능한 경우가 많으므로 인천 송도국제도시나 세종시, 부산광역시, 대전광역시 등 대규모 물량에 관심을 높일 필요가 있다.

△수도권
서울 은평구 불광동 롯데캐슬 = 불광동 "롯데캐슬"은 10월 입주할 예정이며, 전용면적59㎡~125㎡(임대 제외) 총588가구로 구성된다. 지하철 3, 6호선 환승역인 불광역이 도보 5분거리로 가깝고 내부순환로를 이용해 강남 등 주요 도심으로의 이동이 편리하다. 단지 뒤로 북한산이 위치해 쾌적하며, 단지 내부에 2000㎡ 규모의 커뮤니티 시설이 조성될 예정이다.

서울 중랑구 상봉동 프레미어스엠코 = 상봉동 "프레미어스엠코"는 11월 입주할 예정이며, 전용면적 59㎡~190㎡ 총497가구로 구성된다. 중앙선 망우역이 단지 바로 앞에 위치한 초역세권 아파트로, 단지와 접한 망우로를 통해 동부간선도로 진입도 용이하다. 상봉망우재정비촉진지구 개발로 주거여건 개선의 수혜가 예상된다.

서울 성북구 보문동 e편한세상 = 보문동 "e편한세상"은 12월 입주 예정이며, 전용면적 59㎡~124㎡ 총440가구로 구성된다. 지하철6호선 보문역과 도보 5분 거리에 위치하며, 2014년 개통예정 우이신설 경전철로 인해 교통여건이 개선될 지역이다. 단지에 초등학교1곳이 바로 접하며, 고려대학교가 인근에 위치한다.

경기 시흥시 죽율동 시흥6차푸르지오 = 죽율동 "시흥6차푸르지오"는 10월 입주 예정이며, 전용면적 59㎡~107㎡ 총769가구로 구성된다. 지하철4호선 신길온천역과 도보15분 거리에 위치하며, 차량이용 시 평택-시흥 고속도로 진입이 편리하다. 향후 수인선 복선전철(2015년 예정)과 소사~원시 간 복선전철(2016년 예정)이 개통되며 시화멀티테크노밸리 등의 개발호재로 시흥지역의 발전도 기대된다. 또한 단지 주변으로 야구장, 체육공원, 축구장 등이 있어 녹지 등 주거환경이 쾌적하다.

인천 연수구 송도동 캐슬&해모로 = 송도동 "캐슬&해모로"는 10월 입주할 예정이며, 전용면적 84㎡~164㎡ 총1439가구의 매머드급 단지다. 인천1호선 캠퍼스타운역과 도보15분 거리로 다소 멀지만, 연세대학교 국제캠퍼스와 바로 접하는 장점이 있으며, 동에 따라 호수공원 조망이 가능하다. 또한 외국대학과 각종 업무시설 및 연구시설과의 접근성이 우수한 곳으로 미래 발전 가능성이 높다.

△지방,5대광역시
대전 중구 대흥동 센트럴자이 = 대흥동 "센트럴자이"는 10월 입주 예정이며, 전용면적 59㎡~143㎡ 총1152가구의 매머드급 단지다. 실수요자들에게 인기 높은 전용 85㎡이하가 전체 물량의 80%이상을 차지한다. 대전지하철1호선 중구청역, 중앙로역을 도보 이용할 수 있고 충남도청, 경찰청, 충남대병원, 갤러리아백화점, 홈플러스 등 다양한 기반시설과 편의시설이 가까워 주거편의성이 높다.

경남 김해시 장유면 율하2차e편한세상 = 장유면 "율하2차e편한세상"은 10월 입주 예정이며, 전용면적 84㎡의 단일면적 총999가구로 구성된다. 김해율하2택지개발이 진행 중이고, 남해제2고속도로 진출입이 편리하다. 또한 율하지구 내 외국어고, 영재교육원 외에 초,중,고교가 자리잡고 있어 교육여건도 우수하다.

부산 동래구 명륜동 아이파크1단지 = 명륜동 "아이파크1단지"는 11월 입주 예정이며, 전용면적 62㎡~151㎡ 총1263가구로 구성된다. 부산지하철1호선 명륜역과 도보10분 거리로 가까우며, 부산4호선 동래역과 근접한다. 단지 주변으로 대형마트, 백화점, 영화관과 명륜1번가 내 상가시설 이용도 편리하다.

부산 해운대구 중동 힐스테이트위브 = 중동 "힐스테이트위브"는 12월 입주 예정이며, 전용면적 44㎡~241㎡ 총2369가구의 대단지로 구성된다. 부산지하철2호선 중동역과 도보15분거리로 다소 멀지만 바다에 더 근접하는 장점이 있다. 또한 일부 층에서는 바다 조망이 가능하며, 달맞이동산과 오산공원이 가깝다.


분양 - 4분기 물량 7만7067가구 예정, 10월 "봇물"
4분기 전국 아파트 분양물량은 총 7만7067가구로, 이중 4만8672가구가 10월에 대거 쏟아질 예정이다. 입주와 달리 분양은 지방보다 수도권에 물량이 집중되는 양상이지만 대전, 충남, 부산, 대구 등에서 1000가구 이상의 매머드급 단지가 분양을 준비 중이므로 입지 현황을 미리미리 살펴볼 필요가 있다.


△수도권
서울 서초구 내곡동 내곡보금자리1공공분양 = SH공사는 오는 10월 서초구 내곡보금자리지구에서 전용면적 59㎡~114㎡ 총1049가구 중 사전예약물량(783가구)을 제외한 일부 가구를 일반분양 예정이다. 신분당선 청계산입구역 도보 5분이내의 역세권으로 차량 이용 시 경부고속도로 진출입이 편리하다. 안능산과 청계산, 구룡산이 단지를 둘러싸고 있어 녹지환경도 우수하다.

서울 강동구 고덕동 고덕시영재건축 = 현대건설과 삼성물산은 오는 11월 강동구 고덕동에서 "고덕시영" 재건축단지의 일반분양에 나설 예정이다. 전용면적 59㎡~192㎡ 총3658가구 중 943가구를 일반분양할 예정이다. 지하철5호선 고덕역과 도보5분~7분 거리의 역세권 아파트로, 단지 뒤편에 산이 위치하며 단지 앞으로도 중소규모의 근린공원이 다수 위치해 주거환경이 쾌적하다. 또한 도보 거리 이내에 초,중,고교가 모두 위치하며, 한강과도 근접한다.

경기도 하남시 미사강변도시 A30 미사강변푸르지오 = 대우건설은 오는 10월 미사강변도시 A30블록에서 "미사강변푸르지오"를 분양한다. 전용면적 74㎡~84㎡ 중소형아파트 총1188가구 일반분양 예정이다. 서울외곽순환도로 상일 IC 접근이 용이하고, 향후 지하철 5호선 연장구간(상일동~미사)이 개통될 예정이며, 지하철 9호선 연장구간(보훈병원∼고덕강일지구)도 개통되면 대중교통 여건이 크게 좋아질 전망이다.

인천 남구 용현동 용현학익지구 2-1블록 SK스카이뷰 = SK건설은 오는 10월 인천 남구 용현학익지구 2-1블록에서 "SK 스카이 뷰"를 분양할 예정이다. 전용59㎡~127㎡ 총3971가구의 대단지로 모두 일반분양 예정이다. 경인고속도로, 제2경인고속도로가 모두 인접하고 수인선 용현역이 2014년 개통될 예정이다.

△지방,5대광역시
대전 유성구 문지지구 경남아너스빌 = 경남기업은 오는 10월 대전 유성구 문지지구에서 "경남아너스빌"을 분양할 예정이다. 전용59㎡~84㎡ 총1142가구로 구성된다. 경부와 호남고속도로 이용이 용이하며, 갑천 조망이 가능하다. 대덕테크노밸리와 국립과학대학교 문지캠퍼스, kt연구센터, 대한항공 기술연구소, 한국전력 연구소, 삼성정밀화학 연구소 등 다수의 연구소가 가까워 직장인 주택수요가 풍부할 것으로 보인다.

광주 동구 학동 아이파크 = 현대산업은 오는 11월 광주 동구 학동에서 "학동 아이파크"를 분양할 예정이다. 전용면적 59㎡~117㎡ 총1410가구 중 1064가구를 일반분양할 예정이다. 광주지하철1호선 남광주역과 도보5분거리로 가깝고, 차량 이용 시 팔문대로와 대남대로를 통해 광주지역 어디든 쉽게 이동할 수 있다.

대구 북구 침산동 화성파크리젠시 = 화성산업은 오는 11월 대구 북구 침산동에서 "화성파크리젠시"를 분양할 예정이다. 전용면적 59㎡~135㎡ 총1202가구 중 1114가구를 일반분양 예정이다. 대전-남부 순환고속도로 진출입이 편리하며, 단지 뒤로 산이 위치하고 앞으로는 유등천이 흘러 배산임수 지형조건을 갖췄다.


미분양 - 전국 미분양 6만7672가구, 52% 수도권 위치
7월 말 기준 전국의 미분양 물량은 6만7672가구로 이 중 52%가 수도권에 위치한다. 반면 5대 광역시는 15%, 기타 지방의 경우는 33% 비중을 차지하는 것으로 나타났다. 특히 5대 광역시의 미분양아파트의 전체 물량은 1만333가구에 불과하다. △부산(4575) △대구(1649) △광주(1116) △대전(1163) △울산(1830) 등이다. 미분양물량이 가격 상승 걸림돌로 작용할 가능성이 낮은 지역이므로 주목할 필요가 있다.


△수도권
경기 고양시 백석동 요진와이시티 = 요진건설산업은 경기 고양시 백석동 일대에서 "요진와이시티"를 분양중이다. 전용면적 59㎡~244㎡ 총2404가구로 구성되며, 2016년 6월 입주 예정이다. 지하철3호선 백석역과 도보5분거리며, 경의선 곡산역의 거리도 가깝다. 서울외곽순환고속도로 일산IC 진출입이 편리해 차량을 이용한 수도권 지역에 대한 이동도 편리하다. 또한 마트, 공원, 병원, 도서관 등 각종 편의시설과 접근성이 우수하다.

경기 남양주시 별내면 아이파크 = 현대산업개발은 경기 남양주시 별내면 일대에서 "아이파크"를 분양중이다. 전용면적 72㎡~84㎡ 총1083가구로 구성되며, 2015년 7월 입주가 시작될 예정이다. 차량 이용시 서울외곽순환고속도로 별내IC 인접해 출퇴근이 편리하며, 경춘선 별내역이 지구와 가깝다. 2017년 이후 지하철 8호선 별내역도 개통예정이다.

△지방,5대광역시
부산 기장군 정관면 동원로얄듀크 = 동원개발은 부산 기장군 정관지구에서 "동원로얄듀크"를 분양중이다. 전용면적 59㎡~79㎡ 총1028가구로 구성되며 올해 7월 입주가 시작됐다. 단지 바로 앞으로 좌광천이 흐르며, 정관지방산업단지와 바로 인접해 풍부한 직장인 임차수요가 기대된다.

대구 동구 봉무동 이시아폴리스더샵3차 = 포스코건설은 대구 동구 봉무동 일대에서 "이시아폴리스더샵3차"를 분양중이다. 전용면적 65㎡~147㎡ 총 1686가구로 구성되며, 2014년 1월 입주 예정이다. 경부고속도로와 근접하며, 롯데몰이 단지 바로 앞에 있어 다양한 상업시설 이용이 편리하다. 도보거리 이내에 초,중,고교가 모두 위치하며, 단산저수지와 봉무공원, 금호강이 근거리에 있다.

대전 서구 가수원동 우미린 = 우미건설은 대전 서구 가수원동 일대에서 "우미린"을 분양중이다. 전용면적 70㎡~84㎡ 총 1691가구로 구성되며 2014년 11월 입주 예정이다. 가수원네거리를 통해 대전남부순환고속도로 진출입이 편리하며, 건양대학교 병원이 가깝다. 또한 대안신도시 내 각종 상업시설 이용이 편리하다.

울산 중구 반구동 e편한세상강변 = 고려개발은 울산 중구 반구동 일대에서 "e편한세상강변"을 분양중이다. 전용면적 74㎡~101㎡ 총1112가구로 구성되며, 2015년 3월 입주 예정이다. 태화강과 동천강에 근접한 강변지역으로 기차역인 태화강역과 가깝고, 현대자동차 울산공장이 인접해 직장인 주거수요가 풍부하다.


종합 - 추석연휴 지나고 양도세, 취득세감면 "100일 카운트다운" 시작
정부의 4.1대책과 8.28대책에 힘입어 아파트 매매가격이 3주 연속 오르는 등 주택시장 분위기가 다소 호전되고 있다. 특히 기존주택 대비 합리적인 분양가와 금융혜택이 풍부한 신규 분양시장에 대해 실 수요자의 관심이 쏠리면서 신규 입주단지와 신규 분양단지는 물론 미분양에 대한 내 집 마련 수요가 늘어나는 추세다.

금번 추석연휴 이후, 양도세와 취득세 면제에 대한 일몰기간이 약3개월(100일) 밖에 남지 않으므로, 생애최초주택구입자처럼 본인에게 혜택이 집중되는 대상자들이라면, 명절 동안 가족들과 상의해 적절한 주택마련 시점을 따져 볼 필요가 있다. 취득세는 금년 말까지 잔금납부를 마쳐야 면제혜택을 받을 수 있어 서두를 필요가 있는 반면, 양도세 면제는 금년 말까지 계약금을 지급한 주택의 경우 혜택이 가능하므로 다소 여유가 있는 상황이다.

다만 정부의 8.28대책으로 새로운 모기지대출(수익공유, 손익공유) 적용 대상이 준공 후 미분양주택에 적용 가능하다. 따라서 공유형 모지기 혜택 외에 양도세와 취득세 감면 등 3가지 혜택이 모두 적용될 경우, 예상보다 알짜 미분양주택의 소진 속도가 빨라질 수 있다. 따라서 1년 안에 내 집 마련 계획이 확실한 수요자라면, 세금감면과 장기 저리대출의 혜택을 누릴 수 있는 지금이 적절한 매수 타이밍이라 판단된다.

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