장기임대주택이 자진 · 자동말소된 후 5% 초과해서 증액해도 거주주택 비과세 가능

[고구마]

장기임대주택이 자진 · 자동말소된 후 5% 초과해서 증액해도 거주주택 비과세 가능

임대주택 등록이 말소된 이후에도 임대료 5% 증액 제한을 준수해야 하는지에 대해 교재에 실어놓은 내용과 다른 내용의 기획재정부 유권해석이 오늘 올라와서 간단히 설명드릴까 합니다.

​1. 등록된 장기임대주택을 자진말소하거나 자동말소되면 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 매도해도 비과세가 가능합니다.

지자체에 단기임대주택으로 등록했거나, 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택 중 아파트는 임대의무기간이 경과하면 자동으로 등록이 말소되며(자동말소), 민간임대주택법상 임대의무기간(단기 4년, 장기일반 8년)의 1/2 이상 경과하면 등록을 스스로 말소할 수 있습니다.(자진말소)

말소유형(단기임대주택 전체, 장기일반민간임대주택 중 아파트)만 말소가 가능하며, 장기일반민간임대주택으로 등록된 다세대, 다가구, 단독주택, 주거용 오피스텔 등은 자진말소나 자동말소가 되지 않으니 유의해야 합니다.

1) 거주주택을 먼저 양도한 경우

거주주택과 장기임대주택을 보유하다가 거주주택을 먼저 양도하면 비과세가 적용되며, 이후 장기임대주택이 자진말소되거나 자동말소되더라도 기존 거주주택의 비과세는 취소되지 않습니다.

다만 등록 임대주택은 임대의무기간 동안에는 임대료 증액 제한을 준수해야 합니다.

2) 임대주택이 자진말소 or 자동말소된 경우

등록된 장기임대주택이 자진말소되거나 자동말소된 상태에서 해당 임대주택을 매도하지 않고 거주주택을 먼저 매도하는 경우에도 거주주택 비과세는 적용됩니다.

다만 거주주택 비과세를 적용받기 위해서는 장기임대주택의 지자체 등록이 말소된 날부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 합니다.

자진말소, 자동말소 여부에 관계없이 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 매도하면 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.(cf. 중과배제의 경우 자진말소는 말소일로부터 1년, 자동말소는 양도시기에 상관없이 중과배제가 적용)

​2. 장기임대주택이 자진말소되거나 자동말소된 후 해당 임대주택을 임대하지 않은 상태에서 거주주택을 매도해도 거주주택 비과세가 가능합니다.

장기임대주택이 자진말소(민특법상 임대의무기간의 1/2 이상 경과한 후 말소 + 임차인의 동의)되거나 자동말소된 경우 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 매도하면 비과세가 가능하다고 했는데요.

장기임대주택이 말소된 후 해당 임대주택에 소유자가 전입하여 거주한 상태에서 직전에 거주한 주택을 매도해도 거주주택 비과세가 적용될까요?

위 사례는 거주주택(A주택)과 장기임대주택(B주택)을 보유한 상황에서 장기임대주택이 자동말소된 후 말소된 임대주택에 소유자가 전입하여 거주하다가 종전의 거주주택인 A주택을 매도한 경우입니다.

사례와 같이 등록말소된 임대주택에 전입해서 거주 중인 상태에서 직전에 2년 거주요건을 갖춘 거주주택(A주택)을 매도하는 경우 비과세가 적용되는지에 대해

기획재정부 세제실은 아래와 같이 거주주택 비과세가 가능하다고 회신하였습니다.

등록이 말소되었다면 더 이상 임대주택으로 보지 않으므로 해당 임대주택에 전입해서 거주하더라도 세법상 불이익은 없으며, 등록 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 매도했으므로 비과세가 적용된다는 내용입니다.

​3. 장기임대주택의 등록이 자진말소 또는 자동말소된 이후 임대료를 5% 초과해서 증액해도 거주주택 비과세는 적용받을 수 있습니다.

등록된 임대주택의 등록이 말소되면 더 이상 임대주택이 아니니 등록 말소 후 임대차계약을 갱신할 때 임대료를 5% 초과해서 인상해도 되는지에 대한 문의가 많았습니다.

조문은 명확하지가 않지만 국세청 홈페이지에 올라와 있는 거주주택 비과세 상담자료집에 보면 "장기임대주택의 등록이 말소되었더라도 거주주택 양도일까지는 임대료를 5% 초과해서 증액하면 거주주택 비과세를 적용받을 수 없다"고 설명되어 있으며

저도 블로그에 질문이 올라오면 국세청 상담자료집의 내용을 설명하면서 보수적으로 접근하는 것이 나을 것 같다고 답변을 달았는데요.

최근 이와 상반된 기재부 세제실의 유권해석이 나왔습니다.

거주주택과 장기임대주택을 보유하다가 장기임대주택의 등록이 자동말소되고 이후 임대등록이 말소된 주택(B주택)의 임대료를 5%를 초과해서 임대한 후 거주주택을 매도해도 비과세가 적용되는지에 대해

기획재정부 세제실은 말소된 임대주택의 임대료를 5% 초과해서 임대한 후 거주주택을 매도했더라도 거주주택을 말소일로부터 5년 이내에 매도했다면 거주주택 비과세는 가능하다고 회신하였습니다.(기획재정부 재산세제과-151, 2022.1.24)

임대등록이 말소되면 임대의무기간은 충족한 것으로 본다고 법령에 규정되어 있고, 등록 임대주택이 자진 혹은 자동말소되면 더 이상 임대주택이 아니므로 말소 후 임대료를 5% 초과해서 인상해도 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다​는 말입니다.

납세자에게 유리한 해석이라 반가워야 하는데요.

기존에 국세청에서는 자진 혹은 자동말소되더라도 거주주택을 매도하기 전까지는 5% 증액제한은 준수해야 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다고 안내를 해 온 터여서 이를 신뢰하고 말소 후 5%까지만 인상한 분들은 불만이 많을 것 같습니다.

​4. 임대등록이 말소된 후 세무서 사업자등록을 폐지한 후 거주주택을 양도해도 거주주택 비과세는 적용받을 수 있습니다.

소득세법시행령 제155조 20항을 보면 장기임대주택의 요건에 ''세무서에 사업자등록이 되어 있을 것'이라고 되어 있어 지자체 임대사업자 등록이 말소되었더라도 세무서 사업자등록은 거주주택 양도일까지 계속 유지되어야 한다고 국세청에서 안내해 왔는데요.

이 부분도 기획재정부 세제실에서는 기존의 국세청 답변과 달리 해석했습니다.(기획재정부 재산세제과-151, 2022.1.24)

아래 회신과 같이 장기임대주택의 등록이 말소된 후 세무서의 사업자등록을 유지하지 않고 폐업한 상태에서 거주주택을 양도해도 거주주택 비과세가 가능한 것으로 회신하였습니다.

​5. 장기임대주택이 자진말소된 후 1년 이내에, 자동말소된 경우에는 양도시기에 상관없이 중과적용이 배제되며, 말소 후 5% 초과해서 임대료를 인상해도 중과적용이 배제될 것으로 보입니다.

장기임대주택을 민간임대주택법상 임대의무기간의 1/2 이상(단기 2년, 장기일반 4년) 경과한 후 자진말소하거나 임대의무기간이 모두 경과하여 자동말소된 경우

자진말소는 말소일로부터 1년, 자동말소는 양도시기에 상관없이 양도세가 중과되지 않습니다.

한편 중과배제대상 장기임대주택의 요건은 거주주택 비과세가 적용되는 장기임대주택의 요건과 동일하고, 말소 후 임대료를 5% 초과해서 인상한 후 거주주택을 양도해도 특례가 적용된다고 해석이 나왔으므로

장기임대주택의 등록이 말소된 후 임대료를 5% 초과해서 인상하고 해당 장기임대주택을 양도하더라도 중과배제 혜택은 적용될 것으로 보입니다.

※ 유의할 사항

1) 자진말소나 자동말소는 폐지되는 유형인 단기임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트만 가능하며, 그 외의 유형(장기일반민간임대로 등록한 다세대, 다가구, 단독주택, 주거용 오피스텔 등)은 자진말소나 자동말소가 되지 않음

2) 자진말소의 경우 민간임대주택법상 임대의무기간의 1/2 이상 경과하고 임차인의 동의를 받은 경우에만 세법상 혜택 부여

[출처] 【임대주택 완전정복】 장기임대주택이 자진 · 자동말소된 후 5% 초과해서 증액해도 거주주택 비과세 가능|작성자 미네르바올빼미