말소기준권리

경락에 의해 말소되는 권리중에 제일 선순위에 있는 걸 말소기준권리라고 하고 말소기준권리 이후의 권리는 모두 말소 되며, 말소기준권리가 되는 권리에는 압류 가압류 저당권 근저당권 경매기입등기 등이 있고 특수한 경우 전세권도 말소기준권리가 될 수 있다. 예로 1순위 임차인2순위 가압류3순위 전세권설정4순위 가처분5순위 근저당 위와 같은 경우 말소기준권리는 2순위인 가압류(말소되는 궈리중 제일 선순위니까) 되겠고,경락으로 2,3,4,5순위는 말소가 되고,1순위 임차인은 말소기준권리보다 선순위 이므로 말소가 안되는데 이걸 낙찰자가 인수한다.고 말합니다. 경매가 되면 누가 경매를 신청하던지 등기부상 가장먼저 접수된 근저당권이나 가압류 또는 압류일자를 말소기준으로 하여 말소기준권리 부터 그 이후에  접수된 다른 물권이나 채권들은 모두 말소되는 기준권리입니다. ..전세권은 경우에 따라 말소기준이 될수도 안될수도 있습니다. 1. 2001년 7월1일 압류   접수2. 2002년 8월3일 가등기 접수3. 2003년 6월7일 전세권 접수4. 2010년 3월8일 가압류 접수5. 2012년 7월1일 근저당권 접수6.....................7.................. 이 경우 5번 2012년 7월1일자 접수된 근저당권자가 경매신청 낙찰되어도 1번 2001년 7월1일 압류 접수건이 말소기준권리가 되어 경매낙찰시 1번 압류(말소기준권리)부터 모두 말소된다는 것입니다.공동주택(아파트,빌라) 은 전세권설정자도 말소기준권리가 됩니다. 말소기준권리 : ①근저당, ②압류,  ③가압류, ④담보가등기, ⑤ 경매기입등기,⑥전세권 중에서 선순위  권리 말소기준권리의 설정일자 기준으로 인수 or 소멸되는 권리=>가처분, 가등기, 지역권, 지상권, 환매등기, 임차권등기, 말소기준이 안되는 전세권, 임차인은 말소기준 권리보다 빠르면 낙찰자에게 인수, 말소기준 권리보다 늦으면 낙찰로서 소멸된다. 1. 말소기준권리의 설정일자 기준으로 인수 or 소멸되는 권리=>가처분, 가등기, 지역권, 지상권, 환매등기, 임차권등기, 말소기준이 안되는 전세권, 임차인은 말소기준 권리보다 빠르면 낙찰자에게 인수, 말소기준 권리보다 늦으면 낙찰로서 소멸된다. 2. 말소기준권리와의 순위 관계없이 인수되는 권리=>①예고등기, ②건물철거에 관한 가처분, ③법정지사권, ④분묘기지권, ⑤유치권중에서 ①과②는 등기부등본에 기록이 되지만,③,④,⑤는 등기부등본에서 확인이 안되고 매각물건명세서 에서 확인할 수 있다. 3. 전세권이 말소기준 권리가 되는 경우(아래 3가지가 모두 충족되어야 한다)①건물전체에 설정된 전세권이어야 한다.②최선순위이어야 한다 ③전세권자가 경매신청을 했거나 배당요구를 했어야 한다 ▷선순위 전세권이라도 전세권자가 경매신청 or 배당신청을 하면 낙찰로서 소멸된다. 건물전체에 설정된 전세권은 임의경매 실행 : 전세권은 본래는 사용, 수익만 할 수있는 용익물권이나 집합건물인 다세대, 아파트, 구분등기된 상가 등은 건물전체에 전세권을 설정함으로써 처분권한이 있는 담보물권적인 청구권을 갖게 되어 임의경매를 실행한다.  건물일부에 설정된 전세권은 강제경매 실행 : 다가구, 단독주택, 상가의 일부호수에는 건물의 일부에만 전세권을 설정하기 때문에 물건을 처분할 수 있는 담보물권적 청구권이 발생할 수 없기 때문에 보증금반환청구소송을 통한 확정판결을 받아 강제경매를 실행한다. 4. 가등기가 담보가등기 인지 매매예약가등기 인지 구별하는 방법매각물건명세서에 나와 있는 배당신청 여부로 판단가능 하다. 배당신청을 했으면 채권관계가 있는 담보가등기이고, 배당신청을 안했으면 소유권이전청구권이 있는 매매예약가등기 이다.