♦ 지역시황 서울상업지역에서 2005.2~5월간 거래량 변동이 있었지만 가격변동이 작았으며 2006.2~3월 거래량은 증가했으나 가격의 변동은 적었으며 2005.2~4월, 중부지역에서 거래량 변동이 작았지만 가격변동은 상승에서 하락하였다. 이는 경기 회복에 대한 기대로 상업지역에서의 거래가 시작되었고 청계천 개발에 따른 기대로 중부지역에서 거래량은 작았지만 거래가격은 큰 폭으로 변동이 있었다는 것으로 해석되었다. 강남지역에서 2005.2~6월, 10~12월, 2006.1~3월 거래량이 증가와 함께 가격상승 있었고 2006.1월부터 부동산거래신고제도 실시에 따른 거래를 2005.12월에 집중하고 있었다는 것을 분석할 수 있었다.
그리고 관악, 성북, 중앙지역에서 전월세 건수가 2005.6~7에 증가하였으나 2005.7~8에 감소하였던 것으로 나타났으며 이는 계절적인 영향으로 임대수요가 집중된 것으로 보인다. 그 외 임대차의 변동은 나타나지 않아 일정하고 안정적으로 임대시장이 형성된 것으로 나타났다.
♦ 지역 개발 사항 흑석뉴타운 흑석4구역은 4월 조합설립 인가를 받아 6월 사업시행 인가를 신청할 예정이다. 지대가 높아 한강조망이 가능하고 2008년 9호선 중앙대역에서 도보 7분 거리에 위치하고 있다. 쌍용건설은 노량진뉴타운 노량진1구역을 재개발해 295가구 중 35가구를 일반분양한다.
압구정동과 청담동 일대 34만8,000평 규모에 대한 개발기본(정비)계획 변경안이 보류되었다. 교통체증에 대한 대책이 미흡하여 수정하여 상정하려면 3~4개월이 걸릴 예정이고 서초구 방배동 758 일대 이수 아파트지구 2만5,000평에 대한 개발기본(정비)계획 변경안도 보류되어 향후 추진 과정을 지켜볼 필요가 있다. 관악구 신림동 1474-1 일대 난곡지역에 궤도버스 GRT를 도입하기 위한 난곡로 확장 내용의 도시계획 시설 변경안은 통과되어 추진될 것이다. 이에 따라 난곡로는 26~49m 도로로 넓어진다.
용두동 74-1 일대 두산산업개발이 총433가구, 용두동 90-3일대 롯데건설이 총 435가구를 분양하고 황학동 롯데개슬이 지하4층~지상33층 규모로 1,870가구를 건설하며 지하철 2호선과 6호선 동묘역이 가까워 지역 재개발에 따른 집값 상승이 기대된다.
동대문 의류상가에 동대문주차장을 증축한 패션상가 건물 5층에 각종 패션쇼를 열 수 있는 동대문 패션문화관을 2005.8월에 개관한다. 1,009평 규모로 첨단 조명과 음향시설이 갖춰진 전문 패션쇼장으로 운영된다. 또한 서울패션디자인 센터도 4층으로 이전하여 체계적인 지원을 계획하고 있다.
2007년까지 강남권을 연결하는 양재~영덕간 고속도로 22.9km가 총 사업비 7,742억원이 투입되어 왕복 4~6차선 도로로 건설되고 이를 통해 판교신도시 건설에 따른 교통을 해결하게 되어 강남권과의 원활한 소통을 제공할 것으로 예상된다. 신 분당 지하철 노선이 2010년까지 개통을 추진하고 있어 기존 교통망과 지하철과의 연결로 강남권의 교통인프라는 상당한 수준에 오를 것으로 보여 진다. 그리고 김포공항까지 연결되는 지하철 9호선이 2008년까지 개통을 추진하는 공사를 진행하고 있어 강남권을 통한 외곽도로의 구성은 완벽히 구축된다.
여의도를 배후 거점으로 하는 동작구 노량진과 대방동의 일부 재건축 개발지역은 뉴타운 특별법과는 무관하게 추진되고 있으며 노량진지역의 학원가를 중심으로 한 발전 가능성을 눈여겨 볼 필요가 있으며 특히 한강 조망이 좋은 흑석동 지역에 지하철 9호선이 연결되고 흑석4구역에서 대우건설이 건설하고 있는 803세대의 아파트와 흑석5구역에서 동부건설이 건설하고 있는 650세대의 아파트는 한강조망이 좋은 아파트로서 그 지분값은 최근 1년새 3배 이상 급등하였다.
종로구 평창동 492일대 원형택지의 개발행위 허가기준을 완화하는 내용의 도시계획조례 개정으로 평창동 북한산 기슭에 위치한 260필지 51,000평이 이에 해당되어 향후 이 일대의 토지가격 상승이 점쳐지며 원형택지란 지목은 대지이지만 실제로는 임야인 토지를 말한다. 이는 나무가 심어진 면적이 50% 이상이거나 땅의 경사도가 21도 이상인 경우 개발행위를 허가하지 않는 현행 조례 기준의 적용을 배제시킨 것이다.
편리한 도심 접근성이 좋은 종로구 평동에 2,322가구 아파트 건립을 추진하고 있어 지속적인 관심을 둘 필요가 있다. 또한 중구 신당동, 황학동 일대 15만평 대지에 재정비촉진지구 지정을 추진 중이며 도심지역의 많은 발전을 기대하고 청계천의 개발의 후광을 입고 있는 세운상가 등 지역에 많은 관심을 기울여 볼 필요가 있다. 중구 삼각동, 수하동, 장교동 일대 2만5,958평에 이르는 을지로2가 5지구를 도시환경정비구역으로 지정하고 520평의 삼각공원이 들어서며 수하동 5 일대 2,756평에 호텔 및 주거건물(40층), 국제회의 지원 업무시설(34층), 판매시설(6층)이 1동씩 들어선다. 용적률 1,180%, 높이 148m 이하의 기준을 적용한다. 종로구 신문로1가 192일대(흥국생명 옆) 1,624평의 신문로2구역 3지구 도시환경정비구역으로 지정했다.
서울동부, 강동, 광진, 성동, 송파, 금천지역
♦ 지역시황 서울동부, 송파지역에서 2005.1~6동안 가격이 안정되어 거래는 늘었지만 2005.6월 이후 가격 상승과 동시에 거래량이 감소된 것을 나타내고 있다. 이들 지역에서 재건축 단지 중심으로 가격 상승으로 거래량이 감소되어 매도자 시장이 형성되어 가고 있는 것을 알 수 있었으며 이와 더불어 강동 지역에서도 거래량 증가없이 가격상승으로 이어지고 있다는 것을 알 수 있었다. 서울동부, 송파지역에서 임대차 건수도 7월까지 변동을 보이다가 7월을 기점으로 건수가 하락하여 안정화 되고 있는 모양을 볼 수 있고 강동지역에서는 2005.6~7에 상승하다가 2005.7~8에 건수가 감소하여 안정적으로 형성되어 있다는 것을 볼 수 있다. 강동지역에서 2005.6~8에 급격한 건수 증가와 감소가 이루어진 것은 가격상승에 따른 변화로 예측되어 진다.
♦ 지역 개발 사항 송파구 가락동 가락시영아파트가 정비구역으로 지정돼 재건축을 추진하며 대지 12만2,794평에 용적률 230% 평균층수 19층 최고층수 25층으로 재건축 된다. 가락시영은 1만7,105평을 기부 채납해 13.93% 용적률을 더 받았으며 연면적 24만3,000평, 임대주택 면적 3만7,000평 등 28만평이며 6,600가구 5층 아파트를 8,106가구로 재건축 된다. 평형별로 24평형 1,622가구 30평형 390가구 34평형 3,862가구 38평형 1,020가구 42평형 998가구 48평형 214가구로 건축된다.
제2롯데월드 서울시 건축위원회는 소방, 방재계획의 미흡으로 유보판정을 내렸다. 지하5층~지상112층 높이로 연면적 18만3,874평(용적률 407.11% 적용)에 이르는 초고층 빌딩으로 소방, 방재 분야에 대한 검토가 미비로 차후 검토될 것으로 보인다.
서울 동부지역의 교통의 원활한 소통을 위해 봉은사로에서 잠실종합운동장 4.5km 구간을 잇는 지하철9호선 2단계 건설사업이 추진되고 있으며 공사기간은 2007년부터 공사를 시작하여 2012년까지 완공할 계획이다. 또한 송파와 판교간 도로가 2007년 말을 목표로 공사를 추진하게 되어 준공되면 송파, 강동, 판교간의 원활한 소통이 이루어질 것으로 보인다.
강동구 강일2지구에 5,500가구(국민임대1,700가구)의 아파트를 건설을 추진하고 있으며 이를 위해 택지개발예정지구로 지정될 예정이다. 그러나 서울 동부권의 관문으로서 강동구 천호동지역은 뉴타운특별법의 수혜를 받기 어려울 지역으로 판단된다.
2004년 2월부터 재건축이 시작된 잠실1~4단지와 시영 아파트 5개단지는 양41만8,000평 규모로 284개동 2만4400여 가구가 들어서며 2008년에 완공 예정이며 20층에서 34층 높이로 건설되어 한강변 조망이 가능하며 아파트 형태가 판상에서 탑상으로 만들어지고 녹지로 꾸며진다. 거여 마천 뉴타운 예정지(약27만4000평)는 1960년 철거민이 집단 이주해 주거환경이 열악하던 지역으로 2007년부터 뉴타운 사업으로 이 일대는 계획형 주거지로 변모된다. 강남권 수요층을 흡수하기 위해 송파신도시를 건설할 예정이며 거여동 일대 특전사와 남성대 골프장, 체육부대, 육군종합행정학교 대지 등 205만평에 5만가구가 건설된다. 송파구 문정동 365 일대 3만2500평에 2010년까지 법조타운 건설되고 법조타운에는 서울동부지방법원 및 등기소, 서울동부지검이 들어서며 성동구치소, 보호관찰소도 설치된다. 법조타운 부근에는 정보기술과 생명공학기술 등 미래형 업무단지가 들어선다. 문정동 280 일대 15만6000평이 녹지지역에서 유통상업지역으로 용도변경 완료되어 청계천 지역 공구상들이 입주하게 되어 문정동 일대는 유통상업지역으로 면모를 갖추게 되고 화물터미널, 배송센터 등이 들어서고 관련 시장이 형성될 것으로 보여 진다.
단독주택지역 재건축도 이루어 질 예정이며 노후 단독주택 밀집지역에서 준공 후 15년 이상된 단독, 다세대 주택이 30%이상일 때 재건축이 가능하며 사업성도 충분하여 송파구 오금동 147-158 일대(목련공원 주변) 단독주택 지역이 안전진단 신청을 하였으며 2,3종 주거지가 혼합된 곳으로 대지면적 1만3,258평 규모에 지상 6층짜리 116개동 542가구를 지을 예정이며 공원에 인접되어 있고 택지개발 예정인 문정, 장지지구 및 재개발이 추진 중인 거여, 마천동에서 가까워 쾌적한 주거단지로 예상된다. 이에 따른 영향으로 송파구 거여동은 송파신도시 호재 등의 영향으로 지분값이 급등되어 있으며 3차 뉴타운, 2차균형촉진지구로 지정이 확정되어 거여, 마천 뉴타운 202일대 22만3,373평으로 재개발될 것이며 이는 당초보다 5만평 축소된 것이다. 송파구에서 이들 사업이 완공되는 2012년 경에는 인구수는 현재62만명에서 100만명으로 늘어나고 차량 통행량이 32%정도 증가할 것으로 보여져 신규 도로 개설과 지하철 5, 8호선 연장을 검토 중이다.
성동구 하왕십리 동은 분당선 개통호재로 상당한 관심지역이지만 일부구역 조합원간 갈등으로 사업추진에 많은 시간이 걸릴 것으로 예상되며 이에 대한 기대를 걸어 볼 만한 지역이고 성수동 KT터에 18~92평형 445가구가 10월 현대건설에서 분양할 예정이다.
재정비촉진지구 지정을 추진 중인 지역으로 성동구 성수1,2가동 17만평 및 금호, 옥수동 일대 지역은 재정비촉진지구로 지정되면 관심 지역으로 유망하며 한강조망 좋은 아파트로는 금호13구역에서 1,042세대를 GS건설 건설하고 있으며 옥수12구역에서는 1,600세대 규모로 삼성물산이 건설하고 있어 완공시 한강 조망권을 보유한 주거지역으로 상당한 시세가 형성될 것으로 기대된다. 성동구 상왕십리동 12-37 일대 왕십리 뉴타운 2구역 사업이 조합설립 인가를 받아 조합설립 인가를 받았고 현재 사업시행 인가를 신청하여 하반기에 착공할 예정이고 3만1,000평 규모에 25층 이하 14개동 1,182가구를 건설하며 북쪽으로 청계천, 서쪽으로 주상복합 건물이 들어서는 황학동 재개발 구역과 맞닿아 있다. 왕십리 뉴타운 지구는 4개 구역으로 구성되어 있으며 1구역은 정비구역으로 2006년말 조합 설립 인가를 앞두고 있으며 3구역은 정비구역 지정을 검토 중이어서 모든 구역이 2007년 상반기에 착공할 예정이다.
강, 남북 연결 요지에 있는 성동지역이 강남권 직장인 베드타운으로 변모하고 있으며 각종 개발 호재로 투자수요가 이어지고 강남 투자자금이 성동구로 넘어오고 있는 것이 감지되고 있다. 성동구의 중장기 3단계상승론을 보면 1단계 서울숲 개장으로 인근 수혜단지 집값을 상승시켰으며 2단계 2009년 분당선(왕십리~선릉) 개통으로 교통여건 개선 3단계 뚝섬 주상복합 분양을 포함한 뚝섬 거점 개발계획 완성된다는 것이다. 그리고 주변 자연환경과 청계천 중랑천 등 수변공간을 지속적으로 개발해 건강, 첨단도시로 건설할 계획이며 왕십리와 뚝섬을 연계한 복합도시가 들어서게 하는 지역개발을 추진하고 있다.
성동구내 지역에서도 서울시의 U턴프로젝트에 의한 왕십리 뉴타운과 성수동 일대 재개발지역과 옥수동, 금호동, 행당동 등 성동구 내 다른 지역과 차별화가 진행되고 있으며 재개발지역에서의 투자는 과다한 조합원 수와 지분 쪼개기, 늘어난 소형 평형 비율로 투자가치는 떨어지는 지역도 있는 것에 유의해야 할 것이며 강북 광역개발은 10년 이상 장기간 소요될 것으로 보이므로 신중히 고려해야 할 것이다.
투자가치가 유망할 것으로 보이는 곳은 한강을 끼고 있는 성수동1가 지역이 투자가치가 있을 것으로 보인다. 재개발예정구역이나 뉴타운 대상지에서 제외되어 있지만 7월부터 시행되는 도시재정비촉진특별법에 따라 재개발을 추진할 광역 후보지로 거론되고 있어 다세대 신축을 통한 쪼개기가 많아지고 있다. 이는 재개발 아파트 입주권이 세대별로 나오는 점을 이용해 세대수 증가로 입주권을 늘리려는 것이나 지분 쪼개기는 재개발 사업성을 악화시키기 때문에 주의할 필요가 있다. 성수동1가 일대에서 다세대주택 신축허가 신청이 늘고 있으며 이 지역은 강변을 중심으로 한 고밀도 개발설의 영향으로 보인다. 그러나 이 지역은 일부 건축허가 제한만 풀린 곳이 있을 뿐 공식적인 개발은 전무한 실정이니 투자에 주의를 하여야 한다. 뚝섬일대 거점 개발 계획은 성동구 성수동 뚝섬일대에서 광진구 구의동, 자양동에 이르는 340만평 일대를 개발하는 계획이다. 이들 지역은 상승 기대감으로 가격이 오를 것으로 예상되며 이에 따라 광진구아파트 분양권에 매수세가 몰리고 있으며 비 투기지역으로 대출규제도 없어 초기 부담금이 작아 투자가 자유롭다고 할 수 있다.
광진구 광장동과 자양동에 중대형 평형이 공급되고 이 일대는 강북개발 수혜지구에 속해 아파트값이 강세이다. 특히 광장동의 상승세가 두드러지며 광장동은 주택투기지역으로 지정되지 않아 고가주택에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제와 양도소득세실거래가 과세의 적용을 받지 않는 지역이다.
서울 강동구 성내동 547-1번지 미주아파트가 주택재건축 정비구역으로 지정되고 재개발 조합을 설립할 수 있게 되었으며 이 구역의 93.7%인 1만7천㎡는 택지로, 나머지 1천150㎡는 도로로 쓰이게 되고 지상22층 아파트 440가구 들어서게 된다. 현재 이곳에 있는 노후 불량주택 6개 동(406가구)이 철거된 뒤 지하2층, 지상 22층 규모의 아파트 5개 동과 주민공동시설 1개 동이 들어선다. 평형별로는 24평형이 184가구, 33평형 172가구, 43평형 82가구 등 총 440가구(임대주택 34가구 포함)가 지어진다. 그리고 용도지역이 제3종 일반주거지역이어서 용적률은 249.49%가 적용된다.
또한 강동구 성내동 451번지 일대 성내 제1종 지구단위계획 구역 17만6천300㎡에 대해 건축물의 권장용도와 불허용도를 세분화하는 내용의 지구단위계획 변경안도 확정되어 이 지역에서 건축물의 용도에 대해 세심한 주의가 필요할 것으로 보인다.
서울남부, 영등포, 강서, 구로, 양천지역
♦ 지역시황 강서, 구로지역에서 거래량과 가격은 동일하게 변화하고 있으며 전체적으로 강서지역보다 구로지역에서 거래가 활성화되고 있다는 것을 나타내고 있다. 그러나 마곡지구 개발계획이 구체화되면서 강서구에서의 거래량은 많지 않으나 이는 매물이 나오지 않아 가격은 상승이 예측된다. 그리고 구로지역에서 임대차 거래변동이 2005.6~8에 많다는 것을 알 수 있다
♦ 지역 개발 사항 세계적인 금융그룹 AIG가 서울시 소유의 여의도 옛 중소기업전시장 1만여 평에 1조4,000억 원을 투자에 서울국제금융센터(SIFC)가 6월5일 착공된다. 서울을 국제금융 허브로 발전시키는데 있어 SIFC가 핵심역할을 담당할 것이며 최고 54층(270m)의 첨단 오피스빌딩 3개 동과 5성급 호텔 컨벤tus센터, 복합 쇼핑몰, 멀티플렉스 영화관 등을 갖추고 사무실 공간 7만5,000평, 호텔 1만2,000평, 쇼핑몰 1만8,000평 등 연면적 15만여 평에 이르며 2011~2013년까지 단계적으로 완공된다. 지하철 5호선 여의도역과 쇼핑몰을 직접 연결하고 서울시는 99년간 AIG에 토지를 장기 임대하여 연간 80억원의 임대수익이 발생하여 동북아 금융 허브로 육성될 전망이다. SIFC 건설로 3만2,000명의 고용창출과 2조5,000억원의 직접 생산효과, 완공이후 연간 4,500명의 고용창출과 생산효과는 3,000억원으로 추정 된다.
통일주차장 용지 1만4,000평에 1조5,000억원을 투자해 최고72층에 이르는 오피스빌딩 2개 동과 호텔 1개동, 쇼핑목 1개동을 삼성물산 건설부문이 내년 초 착공해 2010년에 Parc1을 완공할 계획이다.
여의도 한국hp빌딩 옆 SK주유소 용지에 S-트레뉴가 건설되며 지상40층 연면적 1만2,000평 규모의 복합빌딩이 건설되고
여의도 KT빌딩 옆에는 국내 첫 주호복합 빌딩인 파크센터가 지하5층 지상34층 2개동에 연면적 2만3,000여 평 규모로 호텔 103실과 30~118평형으로 구성된 250가구가 공급된다.
영등포구 여의도동 12-1 서울아파트 61층 초고층 주상복합 신축이 원안 동의 의결로 통과되어 건축이 추진될 예정이며 지하5층~지상61층, 용적률 596.4%를 적용해 연면적 5만1,000여 평에 달한다. 인근에 공작아파트(373가구)와 수정아파트(329가구) 도 초고층 재건축을 고려하고 있다. 한성아파트는 일반 분양을 마치고 최고39층 5개동 규모로 여의도 자이로 재건축 공사중이며 백조아파트를 재건축한 롯데개슬 엠파이어(39층)는 이미 완공되어 입주한 상태이다.
양천구 신월동 남부순환도로 화곡로 입구 교차로에서 영등포구 당산역까지 잇는 총12.6km의 경전철을 현대산업개발과 MOU를 체결하였으며 이 곳에 정거장14곳과 차량기지 1곳을 건설할 계획이며 이에 따른 서울시 허가가 나면 2008년 착공해 2012년 완공할 계획이다.
영등포구 영등포동은 편리한 교통과 상업기능 중심으로 개발해 나갈 계획이고 신길동은 여의도 배후지로서 많은 지분거래로 투자에 대한 불확실성으로 위축되어 있으며
양천구 신월, 신정동은 목동단지와 인접되어 있어 자율정비구역으로 지정될 가능성이 있어 개발에서 제외될 수 있을 것으로 예상된다. 이 지역은 재개발예정구역이나 뉴타운 대상지에서 제외되어 있지만 7월부터 시행되는 도시재정비촉진특별법에 따라 재개발을 추진할 광역 후보지로 거론되고 있어 다세대 신축을 통한 쪼개기가 많아지고 있다. 이는 재개발 아파트 입주권이 세대별로 나오는 점을 이용해 세대수 증가로 입주권을 늘리려는 것이나 지분 쪼개기는 재개발 사업성을 악화시키기 때문에 주의할 필요가 있다. 신월 신정1-2지구는 사업시행 인가를 목표로 신정뉴타운에서 사업속도가 가장 빠르다.
강서구 방화동에는 첨단R&D센터와 인접되어 재건축방식 개발될 가능성이 있어 특별법 수혜받기 어려울 것으로 예상된다.
상업지역내 아파트들이 개발부담금 등 재건축 관련 규제를 피하기 위해 도시및주거환경정비법에 의한 재건축이 아닌 건축법상 지주공동사업을 통해 주상복합으로 재건축을 추진하고 있으므로 주택공급에 관한 규칙을 개정하는 방안을 검토 중이며 이에 해당하는 여의도 서울, 공작, 수정, 한성아파트 등이 해당되며 잠실주공5단지도 상업지역으로 변경해 재건축 추진에 따른 규제를 추진하고 있으나 가능성은 희박한 것으로 보아야 한다.
그리고 재정비촉진지구 지정을 추진 중인 지역으로 양천구 목2,3,4동 일대 30만평을 관심있게 보아야 할 것이다.
서울북부, 동대문, 중랑, 성북, 도봉지역
♦ 지역시황 서울북부, 도봉지역에서 거래량과 가격의 변동없이 거래가 일정하였으며 동대문지역을 제외한 서울북부, 중랑, 도본지역에서 임대차 건수는 2005.6~8월에 변동만 있을 뿐이다. 따라서 이들 지역에서 통상적인 거래만 형성되고 있는 것으로 분석된다.
♦ 지역 개발 사항 전농 답십리 뉴타운 전농7구역은 2월 구역지정을 받아 연내 조합설립 인가 신청을 목표로 하고 시공사는 삼성물산이 시공할 예정이다.
미아뉴타운 미아12구역은 조합설립 인가, 5월 사업시행 인가를 받았고 7월7일에 조합원 분양신청을 받아 8월 관리처분 인가를 받아 가을부터 이주 철거가 시작될 예정이다.
성북구 길음뉴타운 길음7,8구역에 주택재개발사업 시행인가가 결정되어 향후 보상 철거 등 절차를 거쳐 연말에 착공하여 2010년에 완공될 예정이다. 길음 7구역은 길음동 625-17 일대 9,800평, 용적률 221% 적용하여 지하 4층~지상22층 아파트 7개동 548가구가 건설되고 길음8구역은 길음동 612-10 일대 3만1,000여 평, 용적률 225%가 적용돼 지하3층~지상26층 아파트 25개동, 1,617가구와 특목고가 건설될 예정이다. 28만7,000여 평의 길음뉴타운은 9개의 재개발구역으로 이루어져 있으며 현재 사업완료 3개 구역, 공사 중 2개구역, 관리처분 인가 추진 중 1개 구역, 사업시행인가 2개 구역, 구역지정 추진 1개 구역으로 진척도를 보이고 있다.
도봉구 북부법조 단지를 국군창동병원 도봉구 626번지 일대 1만6000평에 추진 중이며 이 용지에 대한 매입은 국방부 소유라 가능할 것으로 보여 관심있게 보아야 할 지역이고
동대문구는 청량리 일대를 의료타운으로 개발 추진 중이며 용두, 전농동 일대 10만8000평을 2013년까지 건강을 테마로 일과 삶이 어우러진 복합 기능도시로 개발하는 내용의 균형발전촉진지구 개발 기본구상안을 확정 발표하고 이 일대를 바이오연구소, 병원, 주거단지가 모여 있는 지역으로 개발을 추진 중에 있다.
답십리 4동에 24~42평형 472가구를 7월 삼성건설에서 분양할 예정이며 중랑구를 주택투기지역에서 해제하여 중랑구 신내2지구 6만3000평에 2,400가구(임대1,600가구) 택지개발예정지구 지정할 계획이며 길음-월곡간 지역을 균형발전촉진지구 개발기본계획을 확정하여 추진 중에 있고 성북구 월곡동 88일대 7,139평에 용적률 500%에 건물 높이 80m(25층), 하월곡동 86일대 4,779평에 용적률600%, 건물 높이100m(33층) 이내로 상업 및 업무시설과 주거지를 유치할 예정으로 동북권 중심지역으로 개발될 예정이다. 또한 성북구 정릉동 일대 25만여 평을 재정비촉진지구 지정을 추진 중이며
단독주택지역 재건축을 추진하기 위해 성북구 삼선동 3가 29 일대는 정비구역지정을 신청하고 대지 7,457평 규모에 용적률229.8%를 적용해 15층 이하 8개동 총 376가구를 지을 예정이다.
노원구 상계동 3,4동은 수락산, 불암산에 둘러싸인 쾌적한 주거공간으로 무허가 건물 난립하여 이에 대한 개발이 필요한 지역이며 동대문구 전농, 답십리동은 청량리 민자역사 개발에 대한 호재 영향으로 기대가 되나 지분거래의 과다로 위축될 가능성이 있어 이에 대한 주의가 필요하다. 중랑구 중화동은 주민 상당수가 뉴타운 추진 반대의 움직임을 보이고 있으며 성북구 길음, 정릉동은 자립형사립고가 설립될 예정이나 기 사업시행인가 등으로 특별법 수혜받기 어려울 것으로 보인다. 장위동은 3차 뉴타운 중 가장 넓은 면적을 가지고 있으나 개발에 따른 교통난이 가중될 것으로 기간이 장시간 소요될 것이며 강북구 미아6,7동은 30만평으로 개발규모 확대 추진하고 있으나 공히 개발에 따른 교통난 가중으로 시간이 소요될 것으로 예상된다.
특히 관심을 두어야 할 산 조망이 좋은 아파트로는 미아8구역에서 두산산업개발이 건설할 1,511세대의 아파트, 현대건설이 불광3구역에서 건설 할 1,165세대의 아파트, 불광4구역에서 롯데건설이 건설 할 583세대의 아파트, 불광6구역에서 삼성물산 건설부문이 건설 할 792세대는 산 조망권과 일조권이 확보된 아파트로 관심을 둘 만하다고 할 수 있다.
그리고 도봉구 창3동 일대 18만평의 지역을 재정비촉진지구 지정을 추진 중이므로 투자에 포함시키는 것도 좋을 듯하다.
서울서부, 서대문, 은평, ,중구, 종로, 마포, 용산지역
♦ 지역시황 2005.7월을 기점으로 용산지역에서의 거래량과 가격의 변곡점이 형성되었으며 이는 용산지역에서의 각종 호재의 실행으로 가격상승이 이어져 있으며 이와 동시에 7월 이후 거래감소는 가격상승에 대한 부담으로 거래가 감소하고 있음을 보여주고 있으며 은평지역에서 2005.7~10월에 거래량 증가과 동시에 가격의 증가로 거래가 활성화 되었고 2005.10월 이후 거래가 감소하고 있음을 알 수 있다. 그리고 서울서부지역에서 2005.1~3월에 임대차 간수가 변동이 있었으며 2005.6~8월에 서울서부, 은평, 용산지역에서 변동이 있었고 서대문지역에서 2005.7~9월에 변동이 있었다.
♦ 지역 개발 사항 평창동에 도심 고급실버주택 수페갤러리가 분양되며 시행사인 도시미학I&D에서 지하 2층~지상5층 연면적8,000여 평 규모로 203가구가 건설되며 60세 이상 노인을 대상으로 하여 평당1,300만 원대 수준에서 결정된다.
세운상가5구역은 주민 동의(50% 이상)요건을 채워 추진위 승인을 신청할 예정이며 최고41층 주상복합아파트 830여 가구, 연면적 12만여 평 규모의 건물 7개동을 건설할 계획이다. 동부건설은 숭인4구역을 재개발해 192가구를 7월에 분양한다.
은평구 역촌동 서부종합시장을 폐지하고 지하 3층~지상 11층 주상복합건물을 짓는 내용의 도시계획시설 폐지안이 통과되어 추진될 것이다. 은평구 진관내동 일대 105만평 부지에 1만5,200가구가 들어서며 일반아파트 1만52가구 임대아파트 4,783가구, 단독주택 365가구, 용적률 147%이며 북한산국립공원, 서오릉자연공원, 갈현근린공원으로 둘러싸인 전원도시이다. 제1지구 23만5,000평 부지에 아파트 골조가 1,2층까지 건설되고 있으며 2007.10월까지 2,800가구가 들어서며 서울시가 2015년까지 8,000억원을 투입하는 U시티 사업의 시범지구이다. 그러나 상습 정체 구간인 통일로 등 교통 불편에 대한 우려로 투자자들이 관망하는 분위기이며 이에 대해 서울시는 우회도로 신, 개설, 버스 중앙차로제 실시, 구파발 역 인근 환승 주차장 확충 등 광역 교통개선대책을 마련할 것으로 보이며 늘러나는 인구는 1만6,000명 정도로 보고 있다. 은평뉴타운은 1지구 A B C 공구에서 4,304가구 중 2,608가구 일반 분양을 9월부터 할 예정이다.
서대문구 가좌동 일대 35만평이 첨단형 교육녹색도시로 재개발되고 남, 북가좌동 일대에 대한 가좌 뉴타운 사업개발기본구상을 마련하여 추진할 예정이며 홍제동과 홍은동 일대 5만6000평에 대한 균형발전촉진지구개발 기본구상안도 확정하여 추진할 예정이다.
마포구 합정동 일대 9만 여평에 합정 균형발전촉진지구가 2013년까지 게임산업과 첨단 정보기술을 중심으로 한 복합 레저문화 타운으로 개발된다. 1단계로는 2008년까지 개발 파급효과가 기대되고 사업 실현성이 있는 중심전략지구를 개발하며 2단계로 도시환경정비사업구역과 역사문화지역 등을 주민의사에 따라 순환개발유도할 것으로 계획을 추진 중에 있으며 마포역에서 공덕역사이 마포대교에 이르는 주변도로에 주상복합11개가 들어서 있어 주상복합촌으로 변신중이다. 상가수익률도 10%를 넘고 있다.
마포구 하중동 18-2 일대 단독주택을 헐고 단독주택지역 재건축을 추진하고 있으며 총488가구 중 33~60평형 116가구를 일반 분양한다. 단독주택 재건축으로는 드물게 한강조망이 가능한 역세권으로 아파트재건축 못지않은 고급스러운 주택이며 밤섬자이로 GS건설이 시공사이다. 그러나 사업지 일부 소유자가 땅을 팔지 않겠다고 버텨 매도청구소송을 진행 중이다. 북아현뉴타운에 충정로 냉천구역에서 동부건설이 10월에 179가구를 일반분양할 예정이다.
서대문구 지역을 주택투기지역에서 해제하였으며 서대문구 남가좌동은 상암월드컵경기장과 디지털미디어시티와 인접되어 있으나 지하철 이용 불편하고 북아현동은 편리한 도심 접근성이 좋으나 가파른 경사지대로 되어 있으며
용산구 한남동은 한강과 남산 조망권을 가질 수 있으나 건축물 층고와 용적률 내정에 갈등을 겪고 있고 은평구 진관내, 외동은 리조트형 생태전원도시로 개발을 추진 중에 있으나 공영개발에 따른 입주권 전매금지로 제한이 되어 있다.
수색동은 상암지구와 인접되어 있어 개발 가능성이 높아 지분값 급등하고 있고 마포구 아현동은 편리한 시내 접근성을 가지고 있으며 공덕5구역 조각 지분되고 있으며 아현2구역 재건축 추진 중에 있다.
상암지구는 디지털미디어센터(DMC)조성 등 개발호재가 있으며 녹지 공간이 풍부하고 목동 등과 비교하면 교통, 편의시설, 학교 등의 기반시설이 빈약하나 이것이 확충되고 지하철 6호선 월드컵경기장역과 인접하고 있어 서울 각 지역과의 교통연계가 이루어지면 서울 서북권의 핵심주거지로 자리를 잡을 것이다.
용산지역은 108만평의 용산 민족공원과 세계6대 박물관에 든다는 국립중앙박물관으로 녹지, 환경적 측면에서는 강남권보다 우세할 것으로 예상되나 각종 공연장이나 명문 중고교와 유명학원의 부재는 장기적으로 관망할 필요가 있고 서울시 U턴 프로젝트에 따라 삼각지와 용산역 일대 100만평에 국제 업무지구와 업무, 문화, 편의, 주거 기능이 복합된 부도심으로 집중 육성하고 최고350미터 높이 고층빌딩도 세울 계획이며 발전을 위해 이곳에 국내외 유명기업들을 유치해야 경쟁력을 살릴 것으로 보인다. 국제빌딩 주변 4개 구역 2만7,000여 평에 용적률 637~800%로 40~90평형대 700가구, 최고 40층 7개동이 지어질 계획이다. 그러나 상업지역에서의 재개발은 일반 재개발보다 사업이 늦어질 수 있으므로 주민 동의와 추진위 승인 등 사업 속도를 살펴야 할 것이다.
U 턴프로젝트의 핵심은 용산민족공원 주변과 서울 숲 주변 뚝섬 일대를 강남 대체지 및 강북 발전의 전략적 거점으로 삼는다는 것이다. 용산구 이태원, 한남, 보광, 동빙고동 일대 한남 뉴타운은 면적 33만1,000여평으로 남산을 등지고 한강을 바라보는 전형적인 배산임수의 땅으로 이 지역에 5만여 명이 살 수 있는 미니 신도시로 정비할 계획이며 이 중에서도 용산구 동빙고동 동빙고구역은 전철 중앙선 서빙고역에서 걸어서 10~20분 만에 도달할 수 있는 거리며 한강을 조망할 수 있어 관심을 두어야 하며 한남 뉴타운은 2차 뉴타운 중에서도 사업 속도가 가장 느리고 아직까지 구체적으로 확정된 내용이 없으므로 투자시기에 유의할 필요가 있다.
아현 뉴타운은 도심과 가깝다는 입지적 장점과 자립형사립고 설립에 대한 기대감으로 주목되는 지역이며 은평 뉴타운은 그린벨트를 풀어 개발하는 만큼 쾌적한 주거환경과 빠른 사업 속도로 주목받고 있다. 작년 말부터 급등세를 타고 있으며 도시재정비촉진을 위한 특별법 시범지구로 선정될 가능성이 높고 도심에서 가깝고 대로변에 접해 있어 전시효과가 뛰어나고 공덕역세권과 결합되어 상승효과를 볼 수 있는 입지적인 장점을 갖추었다고 분석된다. 용적율이 150~160% 수준으로 쾌적하고 깔끔하게 개발 중이며 지리적으로 가까운 일산의 고급주택 수요자들이 은평 뉴타운 대형 평형에 관심을 보이고 있는 것으로 보인다.
한강조망 좋은 아파트로는 동빙고동 구역에서 3,040세대와 보광동에서 2,800세대 주택재개발 사업을 추진 중이나 건설사는 아직 정하지 않았으며 이에 대한 관심을 가져 볼 필요가 있다.