주거용부동산 경매 시 참고 하세요.
1. 인기지역, 유망한 지역은 첫 회 입찰을 노린다
2. 리모델링을 하여 낙찰 부동산의 가치를 극대화 한다
3. 미등기 건물은 채권자가 대위해서 소유권보존등기를 할 수 있다
4. 최선순위 임차인을 떠안고 사는 물건은 양도세가 저렴, 명도문제 해결, 고수익
등 낙찰자에게 유리하다
5. 수십억원의 중대형 물건은 공동입찰로 대응하자
6. 개발호재 있을 때는 과감히 감정가보다 높게 쏘자
7. 감정가 격차는 단독주택, 다세대 주택, 토지 등 크므로 시세확인하자
8. 경매법정 분위기에 휩쓸려 고가 입찰가를 적지말자
9. 명도받기 쉬운 물건을 정리하자
10. 경매 신청자의 채권금액이 적은 물건은 경매취하가능성이 높다
11. 레버리지 효과를 이용하자(경락잔금 대출상품을 이용하자)
12. 위장 세입자에게는 강제집행면탈죄를 고지해주자
13. 최저경매가 이상이 되더라도 잉여없는 경매될 가능성이 있다
14. 공매제도를 이용하자(아파트는 경매에서, 토지는 공매에서)
15. '03.1부터 생긴 파산재단 공매사건에도 관심을 갖자
16. 인터넷을 이용하면 몸과 마음이 편하다
17. 현장조사, 권리분석, 관련법 공부는 기본이다
18. 아파트를 용도별 세분해 투자하자(투자목적, 거주목적)
19. 경기하락기에는 중소형 아파트(20~30평대)가 안정적이다
20. 역세권 아파트는 손해 볼 일이 적다
21. 광역교통망 계획에 관심을 갖자
22. 시세차익을 생각한다면 중대형 아파트(40평 이상)를 노리자
단, 경기 하락기에는 매매가 잘 안되므로 신중히 접근하자
23. 친환경 아파트가 요즘 뜬다(공원, 강, 호수, 산, 골프장 등)
24. 교육여건이 좋은 곳을 노리자(강남, 목동, 중계동, 분당 서현동, 고양
백석동, 대전 둔산동)
25. 서울지역 재건축 아파트는 투자 목적은 신중히 하고, 실수요자는 대형평수를
노리자
26. 투기지역과 투기과열지구를 구별하자
27. 낙찰자가 인수할 선순위 임차인있는 아파트가 유리하다
28. 대지권 미등기 아파트는 꼭 감정평가서를 확인하자
29. "토지별도 등기있음" 아파트는 신중히 접근하자
30. 주상복합 아파트는 중소형,조망권 좋은 곳 위주로 선별해서 공격하자
31. 오피스텔은 중소형, 역세권, 주거환경이 좋은 곳을 노리자
32. 단독주택은 장기 투자목적으로 고려하자
33. 재개발지역에 단독주택은 낙찰시 아파트 입주권이 생길 수 있다
34. 주택임대사업은 다세대주택이 최소비용투자, 최고수익율을 올릴 수 있다
35. 다가구주택은 다세대 주택으로 전환하자(제한사항있음)
36. 전원주택은 도심지에서 1시간 30분정도가 딱 좋다
37. 상가주택은 용도변경을 고려하자
38. 아파트, 주상복합, 오피스텔을 구분하자
39. 주택면적이 상가면적보다 한 평이라도 크면 주택이다(양도세관련)
이런 주택 명도 해 보실래요?
1. 채무자(소유자)및 전 가족들이 몇 년 전에 도주하고 거주하는 아파트 내에는
가재도구는 가득 있고 관리비 연체되고 수도, 전기, 가스 전부 중단된 아파트
2. 채무자가 경매직전까지는 거주하다가 낙찰자 결정 후 가재도구는 그대로 두고
행불되는 경우
3. 1번과 같은 경우인데 살림살이는 전부 가져가고 가재도구 몇개를 남겨
놓았으며 그것도 재산적 가치가 미미한 경우
4. 아파트를 낙찰 받았으나 거주하는 사람중에 거동을 못하는 중환자가 있어
인도받기 까지 상당한 노력과 시간 경비가 필요한 경우
5. 아파트 낙찰 받았더니 남편이 약 먹고 자살하고 마누라가 독을 품고 있을 경우
찾아 가기만 하면 "애죽이고 나죽으면 그만이다." "영구차 갖다 놓고 명도하라"
6. 이사 간다고 각서 10장 쓰고 안 나가는 놈
7. 소주병 깨고 지배 째는 놈. 소주병 깨고 남의 배 째는 놈
8. 간다간다 하면서 아이 셋 낳고 가는 여자
9. 농가주택인줄 알고 낙찰 받았더니 깍두기 형님들 합숙소를 낙찰 받은 경우
10. 불쌍한 할매 1년 더 살라고 봐줬더니 1년만 더 사정 하길래 담요 네귀퉁이
잡아서 집행했더니 그날 밤 이장집에서 초상친 경우
11. 빌라 낙찰 받았는데 부부가 벙어리일 경우 (찾아 가도 말이 통해야지) 2년
걸렸음
12. 여자는 정신이 오락가락하고 아이들 둘은 자폐아고 남편은 집나가고 집구석은
똥칠을 해 놓고 동사무소에서 무슨 생활보호대상잔가 뭔가 하는 돈으로
생활하는 경우
13. 문둥이들 사는 집(요거 진짜 어렵습니다.)
14. 지가 낙찰받은 집 산다고 얼르고 달래고 하면서 1년이상 뭉갤때
15. 나간다고 하면서 4층 올라가 뛰어내릴 때.
16. 애들 몇 명 보내서 좋게 얘기했더니 제대로 한판 붙자고 엉짜 붙을때.
현장조사는 해 보고 볼 일입니다.