스크랩 특정 경매물건 ‘무조건 현장 찾아라’ -포항부동산114-

[뚱뚱보]

                                                             

특정 경매물건 ‘무조건 현장 찾아라’

경매물건 중에는 특정한 사업목적을 갖고 건물의 주제나 업종을 선택한 수익성 부동산인 ‘특수용도’ 부동산이 있다. 부동산 업계에선 주유소, 숙박업소, 공장, 아파트형 공장, 주차장 등 주로 부동산을 최유효로 활용해 수익성을 이끌어내려는 특수 업종의 투자대상물을 지칭한다. 이런 물건은 반드시 인근에서 장사를 하고 있는 영업자들을 찾아 조언을 구하거나 노하우를 충분히 익혀야 실패하지 않는다.

비인기 종목이 성공적 경매 확률 높은 ‘알짜배기’

‘수익 좋다’ 입소문 이끌려 투자시 ‘애 먹을 공산 커’

이런 특수 업종 경매물건은 일반인들의 관심이 크게 몰리지 않는 틈새 종목이다. 경매 입찰공고상 용도를 확인하기가 어려워 투자대상 물건을 찾기 곤란한 비인기 종목이기도 하다.

한 물건당 입찰율이 2~3명이고 낙찰가율도 60~70% 선으로 감정가의 2/3 수준이다. 따라서 성공적인 경매를 할 수 있는 확률 또한 높은 것이 이 같은 물건이다.

그러나 초보 투자자에게는 투자하기가 까다로운 경매물건이다. 투자목적을 확고하게 하지 않은 채 남의 말에 이끌려 투자할 경우 손해 보기 십상이기도 하다.

수요와 소비층 여부

종합적 검토 필요

또 낙찰받은 다음에도 애를 먹을 수 있다. 단순이 ‘수익이 좋다’는 입소문에 이끌려 이 같은 부동산을 살 경우 실패할 가능성이 높기 때문이다. 그렇다면 특수용도 부동산을 취득하려면 어떤 요령과 투자 전략이 필요할까. 특수용도 부동산을 고르려면 우선 경매입찰 정보에서 물건의 ‘용도’란의 종별을 살펴봐야 한다. 경매정보지나 감정서에 대체로 특수용도 부동산의 종별이 기재돼 있다. 층별 면적란에 세부 종별이 기재되지 않는 경우도 있다. 정확하게 종별을 확인하려면 감정서상의 사진에서 유심히 살피고 현장을 통해 종별과 용도를 확인해봐야 한다.

시설의 용도가 표기되어 있지 않은 경우에는 집행 법원에서 일반인에게 열람하는 ‘부동산의 현황 및 점유관계 조사서’를 보면 해당 부동산의 내부구조와 첨부된 사진을 보고 알 수 있다. 또 입찰 전 서류 조사와 법원의 입찰진행 기록의 열람을 마치고 현장조사를 거쳐 투자 목적과 방향에 부합하는지를 확인하고 수요와 소비층은 충분한지 종합적으로 검토해야 한다. 그리고 특수용도의 부동산을 고를 때 경매 진행 중 취하 가능성이 적은 물건을 골라야 한다. 즉 경매를 부친 근저당권자의 채권청구액이 부동산의 가치에 비해 많은 물건을 골라야 한다는 것. 가치에 비해 저당권이나 가압류금액이 적거나 청구액이 적은 경우 채무자는 현금 유통이 원활한 편이어서 쉽게 채무변제를 통해 경매를 취하시킬 수 있다.

아파트형 공장 취득

관리비 적고 층 높아야

특수용도 부동산 중 아파트형 공장을 경매로 취득하려면 연면적 6600m² 이상으로 중형공장 이상이고 엘리베이터, 창고 등 생산에 따른 간접시설을 구비한 공장을 고르는 것이 좋다. 또 관리비가 적고 층이 높은 물건을 고르는 것이 좋다.

목욕탕, 숙박업소 등은 건축된 지 오래되지 않고 건물의 외관이 비교적 양호한 물건을 고르는 것이 핵심이다. 오래된 건물 입찰을 받게 되면 개·보수 비용이 많이 들기 때문이다. 주유소의 경우 도로 상태가 중요하다. 간선도로나 20~30m 도로변에 위치한 물건을 고르는 것이 바람직하다.

경매입찰 정보에서물건의 ‘용도’란의 종별 살펴봐야

최소 1회 이상 유찰 가격거품 제거 물건 ‘수익성 있다’

경쟁 주유소와 거리가 많이 떨어져 있고 도로교통이 원활한 수도권이나 중소도시 외곽지역 내 물건을 고르는 것도 현명한 방법이다.

그러면 특수 부동산 경매를 할 때 주의할 점은 어떤 것이 있을까. 특수 부동산은 물건 자체가 평범하지 않은 만큼 함정도 많아 초보자들이 투자하는 데 실수를 범하기 쉬운 물건이다. 권리관계가 단순한 주거용 부동산과 달리 각종 복잡한 권리의 이해관계가 얽혀있는 경우가 많기도 하다. 따라서 입찰 전 권리내용을 세밀하게 분석해야 한다.

또 여러 세입자가 얽혀있는 고가의 부동산이나 이해관계가 복잡한 물건인 경우 세입자들의 명도저항이 심할 가능성이 있다.

이때 낙찰자는 충분한 시간을 가지고 세입자 대처방안을 강구해야 한다. 그리고 일부 물건 중에는 영업상 중요한 부분(주유소 저장탱크, 목욕탕 시설창고 등)이 경매 외 대상으로 감정평가서에 제외되는 경우가 있다. 이 부분을 체크하지 않으면 경매의 종물이란 것을 인정받기 위한 소송을 거칠 수 있으므로 반드시 감정평가서에 주요 부분이 감정에서 포함되었는지를 확인해야 한다.

경매가 진행 중인 물건 중에는 시설이 노후화됐거나 영업 환경이 나빠 경매 처분되는 경우도 많으므로 지역 여건과 부동산의 상태, 경영 또는 영업상태도 꼼꼼히 살펴야 한다.

함정 많기 때문에

권리내용 세밀 분석

특수용도 경매물건은 또 매매사례가 많지 않아 정확한 시세 파악이 어렵고 정확한 임대료와 관리비 명세를 찾는 것이 쉽지 않다. 따라서 적정 입찰가를 결정할 때는 최소 1회 이상 유찰해 가격의 거품을 없앤 후 응찰해야 수익성이 있다.

특히 투자 경험이 없는 초보 투자자는 특수 부동산 경매정보가 한정돼 정보수집 자체에 어려움을 겪기 십상이다. 이럴 때는 되도록 특수 업종의 전문가나 투자경험자, 경매 컨설턴트에게 조언을 얻어 물건에 대한 전문지식을 충분히 습득한 뒤 입찰하는 것이 좋다.

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