[답변] 무허가건물의 철거

[신석범(辯)]

 

무허가건물의 철거

1. 도시계획도로의 수용과 보상

도시계획도로 부지를 수용하려고 하신다면 이에 대한 절차는 결국은 공익사업을위한토지취득및보상에관한법률(이하 공용수용법)에 의해 이루어 질 것입니다.

수용의 경우 공용수용법은 우선 협의를 거치도록 하고, 협의가 이루어지지 아니한다면 토지수용위원회의 수용재결을 거쳐 보상금을 지급하고 토지를 수용할 수 있게 됩니다.(본 게시판 32, 35번 답변 참조)

2. 2필지상의 무허가 건물에 대한 강제철거 가부

민법상으로 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 타인의 토지위에 건물이 있는 경우에는 그것이 적법한 건물이건 무허가 건물이건 불문하고 건물을 사용할 적법한 권원(지상권, 임차권, 전세권 등)이 없다면 토지소유자는 건물의 철거 및 대지의 인도를 청구(!)할 수 있습니다.

질문내용과 같이 3필지의 토지 중 2필지에 대해 소유권이전등기를 하여 소유권을 확보하고 있다면, 그 2필지 지상 건물에 대한 철거청구가 가능합니다. 만약 무허가 건물이 3필지 상에 걸쳐서 건축되어 있는 상태라도 2필지 상의 건물 부분에 대해 철거청구를 할 수 있고 소정의 절차를 거쳐 그 집행이 완료되는 경우 건물전체를 철거하는 것과 동일한 효과를 볼 수도 있을 것입니다.

다만, 강제철거는 사인이 임의로 할 수 없고 이를 위해서는 법원에 강제집행을 신청해야 하는데 이 때 집행권원이라는 것이 필요합니다. 가장 대표적인 집행권원은 판결문이라고 할 수 있는데 따라서 퇴거하지 않는 건물소유자들에 대해서는 건물철거 및 토지인도의 소를 제기한 후 집행권원을 받아 강제철거를 하여야 합니다.

그러나 소송절차라는 것이 어느 정도의 시간을 요하므로 어쩌면 수용절차를 거치는 것보다 더 많은 시간과 금융비용이 소모될 수도 있는 방법이라고 볼 수도 있습니다. 그러므로 최선의 방법은 건물소유주와 원만한 합의를 통해 임의철거를 하는 것입니다. 결국 수용시점까지 기다리는데 들어갈 금융비용 등과 적정가액 이상의 건물을 보상하게 됨으로써 부담하게 될 비용부담을 잘 비교해 보시고 협상에 있어서 전략적 선택을 하셔야 할 것으로 사료됩니다.

3. 2필지상의 건물철거와 나머지 1필지 건물의 처리방법

한편 2필지 지상 건물에 대한 보상이 마무리된 경우 수용시점보다 앞서 신속히 공사를 진행하고 싶다면, 약간의 위험부담하에 전체건물에 대한 철거를 단행할 수도 있을 것입니다.

약간의 위험이란 미등기토지의 소유주가 갑자기 나타나서 손해배상을 요구하는 경우인데, 미등기토지의 소유권을 입증하기란 거의 불가능에 가까울 것이기 때문에 그 리스크란 그리 크다고 볼 수 없을 것으로 사료됩니다.

그 외에 적법하게 나머지 1필지 지상의 건물을 강제철거할 수 있는 방법은 없어 보입니다.

4. 결론

지장물, 특히 주거용의 무허가건물과 같은 경우 법과 현실간의 괴리가 심하게 나타나는 경우라고 볼 수 있습니다.

최근에는 많이 사라진 편이지만 철거용역이란 용어도 바로 그러한 간극을 표현하고 있습니다. 법원에 의해 적법하게 이루어지는 강제철거도 건물 소유주의 실력행사 앞에서는 난관에 부딪치는 게 현실입니다.

귀사가 처한 처지와 같이 2필지에 대한 소유권을 확보하셨어도 건물에 대한 보상이 완료되지 않아 건물소유자가 임의철거에 응하지 않는 경우라면, 소송이나 수용보상금의 공탁과 같은 법적장치 없이 강제철거를 단행할 수 있는 방법은 없습니다. 강제철거를 단행한다면 오히려 불법행위를 행하는 것이 됩니다.

그러므로 2필지 지상의 건축물 소유자와 원만한 합의를 끌어내기 위해 최선을 다하시고, 그러한 작업 후에 전체 건물에 대한 철거를 들어가고, 수용절차를 통해 나머지 1필지의 토지와 그 지상건물에 대한 보상금을 사후적으로 공탁하는 방법이 귀사에게는 최선일 것으로 사료됩니다.