재건축 절차 (둔촌주공아파트 재건축 절차)

[스피드]

재건축 절차

1. 정비구역지정

(1) 정비계획의 내용

시장·군수는 정비기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 구역지정 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 한다(법 제4조 제1항).

- 정비사업의 명칭
- 정비구역 및 그 면적
- 국토계획법의 규정에 의한 도시계획시설의 설치에 관한 계획
- 공동이용시설 설치계획
- 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획
- 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
- 정비사업시행 예정시기
- 정비사업의 시행방법
- 사업시행자 (주거환경개선구역에 한한다)
- 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획
- 정비기반시설의 설치계획
- 정비사업을 분할시행하는 경우 구역분할에 관한 계획
- 건축물의 건축선에 관한 계획
- 정비사업의 시행으로 예상되는 세대수의 증가에 관한 계획
- 홍수 등 재해에 관한 검토
- 그 밖에 정비사업의 원할한 추진을 위하여 당해 시·도의 조례가 정하는 사항

※ 서울시도시계획사업조례시행규칙에서 과거 구청장이 토지 또는 건축물의 소유자의 요청에 의하여 구역지정을 입안하는 경우에는 요청지역안의 토지 등의 소유자를 대상으로 구역지정에 관한 동의여부를 조사하도록 하는 규정이 있었다.

(2) 정비구역의 지정요건 (영 제 10조제 1항 관련 별표1)

주거환경개선사업,주택재개발사업, 도시환경정비사업을 위한 정비구역에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역일 것

1. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역
    - 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는지역
    - 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
    - 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300 세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역

2. 기존의 단독주택을 재건축하고자 하는 경우에는 기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그부지면적이 1만㎡이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 

다만 당해 지역안의 건축물의 상당수가 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비게획을 수립할 수있다.
    - 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하 더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것.
      다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
    - 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것
    - 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것

(3) 경과조치
1. 정비기본계획수립전 정비구역지정
  1)  300세대, 10,000㎡이상 재건축사업인 경우
      - 재건축사업을 위한 제1종지구단위계획을 수립하거나, 정비계획을 수립하여 도시계획  결정절차를 거쳐 정비구역지정이 가능함. 
  2) 300세대, 10,000㎡미만 재건축사업인 경우
      - 정비법상 정비구역지정 없이 사업이 가능하므로 사업승인 이전에 국토계획법상 제59조 규정에 의한 개발행위허가에 대한 시ㆍ군ㆍ구청 도시계획심의를 거쳐사업계획승인이 가능함.

2. 정비법 시행전과 후의 사업계획승인 효과
    - 2003년 5월 29일 개정된 주택법 제17조 규정에 의하여 주택건설사업계획승인시 도시관 리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획)의 결정에 관한 사항 의제와 관련하여 

  1) 시행전 사업계획 승인
      - 도시지역내 토지형질변경이 수반되는 주택단지의 규모가

    ※ 10,000㎡미만의 경우 : 주택건설사업계획승인 신청서만을 검토한 후 승인 개발행위허가대상으로 국토계획법 제59조(개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의)의 규정에 의한 도시계획위원회의 심의를 거침
    ※ 10,000㎡이상의 경우 : 제1종지구단위계획에 대한 도시관리계획결정조서ㆍ도시관리  계획 결정도·계획설명서 및 제1종지구단위계획보고서를 제출

  2) 시행후 사업계획 승인
      - 정비계획수립후 정비구역지정절차를 거쳐야 하며 일반주거지역 종세분화에 따른 용적율 적용

(4) 정비구역지정의 효과
1. 도시관리계획과 대등한 효력

     정비구역지정 및 정비계획의 고시는 도시관리계획의 일종으로 파악되므로, 이는 국민의 권리ㆍ의무에 대한 구속적 사항을 담는 행정처분으로서 취소소송의 대상이 된다. 따라서 그 절차나 내용상의 하자에 대해 다투고자 하는 자는 행정처분이 고시된 후 90일 이내에 행정법원에 취소소송을 제기해야 한다(행정소송법 제20조). 이 기간을 놓치게 되면, 그 하자가 중대, 명백하여 무효가 되지 않는 한 그 효력을 부인할 수 없다.
     정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획 중 국토계획법의 지구단위계획의 내용(제52조제1항 각호)에 해당하 는 사항은 제1종지구단위계획구역 및 제1종지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 본다(법 제4조제4항).
     이러한 효과를 전제로 도시정비법상의 주거환경개선구역은 당해 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 국토계획법 제36조제1항제1호가목 및 제2항의 규정에 의하여 주거지역을 세분하여 정하는 지역 중 대통령령이 정하는 지역(제2 종 일반주거지역)으로 결정고시된 것으로 본다. 다만, 당해 정비구역이 개발 제한법에 의하여 결정된 개발제한구역인 경우에는 그러하지 아니하다(법 제43 조제2항).

2. 정비구역 안에서의 건축제한

     정비구역의 지정고시가 있은 날부터 당해 정비구역 안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다.
다만, 시장·군수가 정비사업의 시행에 지장이 없다고 판단하여 허가하는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제5조). 정비계획상 정비기반시설(도로 등)이 설치될 장소라면 건축이 강하게 금지될 것이며, 정비계획상 일단의 개인주택단지로 예정되어 있는 지역이라면 탄력적으로 건축허가가 가능할 것이다.
     정비계획은 도시계획과 동일한 기능을 하는 것이므로 그 구속력에 의해 건축허가의 거부가 가능해지는 것이다.

     이러한 의미에서 이 조문은 확인적인 규정이며, 동조문이 없었다고 하여도 이와 동일한 결론에 이르게 된다.

3. 토지등소유자의 확정
     조합 또는 추진위원회의 구성원이 될 수 있는 토지등소유자는 원칙적으로 ‘정비구역 안에 소재한’ 토지 등의 소유자를 말한다(법 제2조제9호).
     정비구역이 지정고시되어 효력을 발생하게 되면 비로소 대상구역의 위치와 면적이 확정되므로, 그로 인해 토지등소유자인 자와 그렇지 않은 자가 확정된다.
     토지등소유자는 정비조합을 결성하여 사업을 주도하는 사업시행자의 잠재적 구성원이므로 정비구역의 지정이 갖는 가장 중요한 법적 효과 중의 하나가 바로 토지등소유자의 확정이다.

2. 추진위원회 구성

(1) 추진위원회의 설립 및 승인 
  1) 추진위원회구성 [법제13조제1항]
     - 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 얻어야 한다
     - 위원장 1인과 감사를 두어야 한다.
     - 추진위원은 3~100인 이내
     - 운영규정(안)작성

  2) 동의서 징구 [법제13조제2항]
     - 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 추진위원회 승인신청가능.

 3) 추진윈원회 승인서류 [법제13조제2항]
     - 추진위원회 승인신청서
     - 토지등소유자 명부
     - 토지등소유자 동의서
     - 위원장 및 위원의 주소 및 성명
     - 위원선정을 증명하는 서류
  
(2) 추진위원회의 기능 
  1) 추진위원회가 수행하는 업무의 내용은 아래와 같다  
   - 안전진단 신청업무
   - 정비사업전문관리업자의 선정(경쟁입찰방식)
   - 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
   - 조합의 설립인가를 위한 준비업무
   - 기타 조합설립추진업무(조합정관 작성, 동의서 징구, 설계사무소 선정 등)

   2) 추진위원회가 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부 을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다

(3) 추진위원회의 운영 
   1) 토지등소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 한다. 추진위원회의 구성에 동의하지 아니한 자가 그 후 조합설립에 동의한 경우에는 추진위원회의 구성에 동의한 자가 납부한 총액을 소급하여 정산, 납부하여야 한다
   2) 추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다 
 
(4) 기존 추진위원회의 경과조치
     정비법의 시행당시 조합을 설립하기 위하여 운영중인 기존의 추진위원회는 정비법 제13조 제2항의 규정을 갖추어 정비법 시행일로부터 6개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 얻은 경우에는 정비법에 의한 추진위원회로 본다

3. 안전진단

(1) 안전진단의 대상이 되는 노후 불량건축물

 □ 도시및주거환경정비법 제2조3호 참조

 □ 도시및주거환경정비시행령 제2조제2항제1호(노후ㆍ불량건축물의 범위) 참조

  ※ 준공된 후 20년(시도의 조례로 20년 이상으로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)을 지난 주택이 그 대상이다.

(2) 서울시 도시및주거환경 정비조례에 의한 재건축 연한 계산식

  

 □ 서울특별시 도시및주거환경정비조례 부칙 제6조(승인된 추진위원회에 대한 경과조치)의 조례 시행당시 법 부칙 제9조에 의해 승인을 얻어 추진위원회가 설립된 단지의 경우는 제3조제1항제1호의 규정에도 불구하고, 노후ㆍ불량 건축물의 기준년도를 5층 이상의 건축물은 22년으로, 4층 이하 건축물은 21년으로 한다.

  

 

 

4. 조합설립

(1) 조합원

1. 재건축 조합원의 자격

    - 기존 노후ㆍ불량주택(대지 포함) 소유자(1세대가 2주택 이상을 소유하거나, 1주택을  2인 이상이 소유하는 경우에는 1인 조합원임)
    - 복리시설(대지 포함) 소유자

2. 조합의 임원

  1) 조합임원에는 조합장, 부조합장, 이사, 감사 등이 있으며, 조합의 의사결정, 업무집행 및 감독업무를 수행합니다.
  2) 임원의 수는 조합장 1인, 이사 9인 이내(조합장 포함), 감사 2인 등이 있으며, 조합규모와 여건에 따라 조정할 수 있습니다.
        - 조합장 : 조합을 대표, 조합사무를 총괄, 총회 및 대의원회, 이사회의 의장이 됩니다.
        - 이  사 : 이사회에서 부의된 사항을 심의 의결하고, 조합의 사무를 분담합니다.
        - 감  사 : 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하고, 정기총회에 감사결과 보고서를 제출해야 합니다.

3. 재건축 조합원의 권리

     - 주택 등의 분양청구권, 총회의 출석권, 발언권 및 의결권, 임원 및 대의원 선출권 및 피선거권, 손실보상 청구권

4. 재건축 조합원의 의무

     - 부과금, 청산금 및 지연손실금 납부의 의무

     - 관계법령, 조합규약, 총회 의결사항의 준수의무 등

     - 주택건설사업계획 승인을 얻은 후에는 원칙적으로 조합원의 교체나 신규 가입을 할 수 없습니다.

(2) 창립총회

1. 개최시기

     - 재건축 결의요건을 갖추면 창립총회를 개최합니다.

     - 총회는 통상 회의 개최 7일전까지 회의목적, 안건, 일시 및 장소 등을 기재한 통보서를 발송하여 소집합니다.

2. 결의사항

    - 재건축 결의

    - 조합규약 제정

    - 조합장 및 임원 선출

    - 사업계획 결정

    - 시공사 선정

    - 기타 안건

(3) 조합설립인가

1. 조합설립인가의 개요

     - 재건축조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할 시장 등의 인가를 받아야 하며, 인가 받은 내용을 변경하거나 재건축조합을 해산하고자 할 때에도 또한 인가를 받아야 한다. (주촉법 제44조1항).
     - 재건축조합의 설립인가는 재건축조합의 설립행위를 기본행위로 하여 그 기본행위를 보충하여 효력을 완성시켜주는 행위이다.

2. 조합설립인가 신청

     재건축조합설립인가를 받고자 하는 경우 주택이 재건축될 지역을 관할하는 시장, 군수 또는 자치구의 구청장 등에게 인가 신청을 해야 한다.

3. 필요서류 

    - 주택조합 설립인가 신청서 1 부 

    - 조합원 명부 1부 

    - 재건축결의 동의서 각 1 부 

    - 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함) 1 부 

    - 재건축 조합규약 1 부 

    - 조합원 전원의 재건축 조합규약 동의서 각 1 부 

    - 대표자(조합장) 선출 동의서 각 1 부 

    - 대표자(조합장) 선임 수락서 1 부 (대표자 인감증명서 첨부) 

    - 대표자(조합장) 사용인감 신고서 1 부 

    - 대표조합원 (공동소유시) 선임 동의서 각 1 부 

    - 사업계획서 1 부 (위치도, 평면도,  현황사진 (5 ×7), 토지이용계획 확인서) 

    - 토지대장, 토지등기부 등본 각 1 부 

    - 건축물 관리대장, 건물등기부 등본 각 1 부 

    - 주민등록등본 각 1 부

4. 조합원 자격의 적정여부 

    - 토지 및 건축물 등기부등본과 조합원 명부의 일치여부를 확인

5. 창립총회의 의사록 검토 

    - 참여자의 서명날인 여부 확인

6. 조합장 선출, 시공사 선정, 재건축결의 등의 의결정족수 확인

    - 재건축동의서 검토 

    - 조합설립인가

5. 사업시행인가

 

(1) 건축심의

1. 심의위원회 구성

    1) 건축심의는 도시의 미관을 관리하기 위해 실시한다. 이를 위해 위원회를 구성하는데, 그 구성은 다음과 같다. 

      - 위 원 장：주관 국장 

      - 부위원장：위원 중 호선 

     - 위      원：관계공무원, 도시계획 및 건축 등에 관한 학식 또는 경험이 풍부한 자중에서 시장(또는 구청장)이 임명 또는 위촉한 사람

2. 건축심의의 대상(서울시 건축조례 제7조제1항)

   1) 시 위원회의 심의대상 

       - 16층 이상으로서 300세대 이상인 공동주택 

   2) 구 위원회의 심의대상 

      - 16층 미만으로서 300세대 미만인 공동주택 

3. 심의사항

    - 건축계획 

     - 조경계획 

     - 토지굴착계획

     - 색채계획 

4. 심의 관련 서류

     - 건축계획서 

     - 투시도 또는 조감도 

     - 위치도 및 계획대지 주변현황 

     - 배치도 

     - 평면도 및 입면도 

     - 주단면도 

     - 공개공지설치계획서(해당건축물) 

     - 대지조성 및 토지굴착계획서 

     - 토지굴착계획서 내역(굴착계획서, 주위시설물 현황조사서, 

       지하매설물 현황, 흙막이 도면, 지반조사서)  

(2) 사업계획승인신청

1. 사업계획승인 신청대상(주촉법시행령 제32조 제1항)

     - 단독주택：20호 이상 건설할 때 

     - 공동주택：20세대 이상 건설할 때 

     - 대지조성공사：10,000㎡ 이상의 대지조성 

   ※ 20호 또는 20세대 미만은 사업계획승인 대신 건축허가를 받아 건축함

   ※ 상업지역이나 준주거지역에서 건설하는 주상복합 중에서 세대당 주택의 규모가 297㎡ 이하이고 주택 연면적이 전체 건축물 연면적의 90%미만인 경우는 건축허가를 받아 사업을 추진

2. 사업계획승인 신청서류

    - 주택건설사업승인 신청서 

    - 주택건설사업계획서 

    - 건축허가신청서 및 허가신청도서

      (건축심의 신청서 및 도서：건축계획서, 평면도, 입면도, 단면도 포함) 

    - 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도 

    - 건설업면허 또는 주택건설사업자 등록증 

    - 대지조성공사 설계도서 

    - 공공시설 귀속에 관한 도서(해당시) 

    - 도시계획도면(1/10,000 내지 1/50,000 도면) 

    - 도시계획시설 설치계획도서 

    - 기존주택의 철거계획서

      (석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 석면 자재의 철거 및 철거계획을 포함) 

    - 주택처분계획서 

    - 간선시설 설치계획도 

    - 토지등기부 등본 

    - 토지이용계획 확인원 

    - 공동사업주체약정서(토지소유자, 주택조합, 고용자 또는 등록업자가 대지 및 주택의 사용, 처분, 사업비부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등) 

    - 토지사용승낙서(토지소유권 미취득시) 

    - 매도청구 소송 증빙서류 

    - 도시계획시설 설치계획도서(도시계획도면, 지적측량성과표) 

    - 주택조합설립인가서 사본 

    - 관계전문기술자 관련서류(구조, 전기, 설비, 기계 기술자 자격) 

    - 에너지 절약계획서 

    - 사업계획승인 신청기한 

  ※ 재건축조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 사업계획승인을 신청하여야 하며, 이 기간 내에 승인신청을 하지 않은 주택조합에 대하여는 시장 등이 설립인가를 취소할 수 있다.

3. 사업계획승인 신청인 

    재건축사업은 재건축조합과 등록업자가 공동사업주체이므로 사업계획승인 신청도 공동으로 해야 한다.

4. 사업계획 승인권자

    재건축사업의 사업계획 승인권자는 원칙적으로 건설교통부장관이지만 시.도지사에게 승인권이 위임되어 있고, 시.도지사는 다시 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 승인권을 재위임하고 있다.   

(3) 시공사선정

1. 시공사 선정방법

      - 공개경쟁입찰

      - 지명경쟁입찰 

      - 수의계약방식

  1) 공개경쟁입찰

      공개경쟁입찰은 신문공고 등의 방법으로 입찰참가회사를 공모하는 것이다. 이 방법은 시공사에 균등한 기회를 주는 한편 담합가능성을 줄이고 정실이 개입할 여지가 적다는 장점이 있는 반면 과당경쟁으로 인해 부적격사에 낙찰될 소지도 있다. 

  2) 지명경쟁입찰

      지명경쟁입찰은 시공능력 등을 고려하여 가장 적격이라고 인정되는 3∼5개사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법이다. 이 방법은 부적격사에 낙찰될 염려는 적으나 입찰참가자간에 담합이 우려되고 정실개입소지가 많다는 단점이 있다. 

  3) 수의계약방식

      재건축사업의 구상 및 조합설립단계부터 특정 시공사가 주도적으로 참여하여 왔거나 공모하여도 응하는 시공사가 없는 경우에는 현실적으로 수의계약에 의한 공사계약이 불가피하다. 

2. 시공사의 제출 서류

    시공사는 조합에서 제시한 각종 조건과 사업부지의 현장조사를 통하여 정확하고 자세한 자료(사업계획서)를 준비하여 조합에 제출하여야 한다.

3. 도급제의 경우

    평당 도급 공사비 및 공사비 산출내역서, 공사범위, 마감재 수준(무상제공 품목 포함),이주비 등 각종 사업경비(설계비, 감리비, 안전진단비, 인입비, 조합운영비, 교통영향평가비 등) 조건, 조합원 및 일반분양 관련 사항 등 지분제(대물보상제)의 경우 무상지분평수, 마감재 수준(무상제공 품목 포함), 이주비 등 각종 사업경비(설계비, 감리비, 안전진단비, 인입비, 조합운영비, 교통영향평가비 등)조건, 조합원 분양 및 일반분양 관련 사항 등 
 
4. 시공업체 선정

    1) 사전 심의 기준

        시공사에서 작성 제출한 사업계획서가 접수되면 다음 기준에 의하여 이사회 및 대의원회에서 사전에 심의하여 그 결과를 총회에 보고하여야 한다.

        - 시공사 재정 안전도 

        - 시공 실적(해당 조합 및 조합원들을 상대로 조사·분석한 시공평가서) 

        - 조합 제시조건의 반영 여부 

        - 사업참여조건(공사비 단가, 무상평수, 이주비 지원조건, 마감자재 수준, 

          서비스품목, 조합운영비, 기타 비용지원 조건 등) 

        - 혁신 설계 등 
  
5. 시공사 선정

  시공사의 선정 또는 변경은 사업추진 및 조합원의 권익과 직결되기 때문에 표준규약에서는 조합원총회의 결의에 따르도록 하였고, 조합은 시공사와 공사 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 미리 총회의 인준을 받은 후 별도의 계약을 체결하도록 하고 있다. 다만 금전적인 부담이 수반되지 않는 경미한 사항의 변경은 대의원회에서 결의할 수 있다.

6. 관리처분계획

  

 

(1) 이주

1. 이주절차

    조합과 시공사의 이주계획 및 일정협의 → 조합대의원회 상정/인준(필요시) → 이주계획서 송부(조합원) → 조합원 이주계획서 접수, 일정조정 → 이주확정 계획서 재통보 → 이주비 지급에 따른 채권확보 방안 수립 → 이주비 대여 및 근저당 설정 → 이주비 지급 → 이주

2. 이주비 지급대상

    사업시행으로 철거되는 주택 소유주에 대하여 이주시에 지급한다.

3. 이주비 지급시 구비서류

    - 이주비 지급영수증 

    - 금전소비대차 계약서 

    - 위임장(건물멸실 관련) 

    - 각서(건물멸실 관련) 

    - 근저당 설정 관련서류 등

4. 이주비 대여시 주의사항

     - 이주비는 전세계약서 확인후 실제 이주하는 날에 지급해야 한다. 실무상 시공회사가 이주비를 대여할 때 대여금 중 일정금액을 무이자로 대여하면서 이주기간을 초과하는 경우에는 무이자부분에 대하여 초과일수 만큼 이자금리를 적용하도록 단서규정을 두고 있는 경우가 많고, 이에 따라 건물명도 및 이주지연으로 손해를 입은 재건축조합이 이주를 지연한 조합원을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하는 사례가 있기 때문에 유의해야 한다. 

    - 부채상환비는 조합원과 근저당 채무자가 다를 수 있으므로 해당 금융기관에 확인하고, 부채상환비가 조합원의 다른 용도에 쓰이지 않도록 직접 금융기관에 상환하도록 한다. 

    - 건교부의 표준규약에서는 소수 조합원의 이주의무 불이행으로 인한 사업지연 등 다수 조합원의 피해를 초래하는 경우를 대비하여, 이주지연으로 인하여 발생하는 모든 손해를 당해 조합원이 책임을 지도록 하고 더 나아가 그 조합원의 권리물건을 환가처분하여 손해배상금등으로 충당할 수 있도록 하는 규정을 두어 이주지연으로 인한 분쟁을 미리 예방하고 사업을 원활하게 수행할 수 있도록 하고 있다.  

(2) 관리처분계획

1. 관리처분계획 기준설정

    - 도시및주거환경정비법 시행령 제52조(관리처분의 기준) 참조

    - 도시및주거환경정비법 시행령 제53조(통지사항) 참조

2. 관리처분계획의 통지

    - 재건축사업의 명칭과 사업시행구역 및 주된 사무소의 위치 

    - 관리처분계획의 개요 

    - 주택 및 대지지분면적 등 분양대상 물건의 명세 

    - 기타 조합원의 권리 의무와 의견제출 등에 관한 사항

3. 관리처분계획 수정   

    - 조합원은 관리처분계획을 통지받고 조합에서 정하는 기간 내에 관리처분계획에 관한 이의신청을 조합에 제출할 수 있다.

    - 조합은 제출된 이의신청 내용을 검토하여 합당하다고 인정되는 경우에는 관리처분계획의 수정 등 필요한 조치를 취하고, 그 조치결과를 이의신청 마감일부터 10일 이내에 조합원에게 통지하여야 한다. 이의신청이 이유 없다고 인정되는 경우에도 그 사유를 명시하여 해당 조합원에게 통지하여야 한다. 

    - 관리처분계획을 수정한 경우 조합은 총회의 의결을 거쳐 확정한 후 그 내용을 각 조합원에게 통지하여야 한다.(건교부 표준규약 제41조)  

4. 관리처분계획 인가신청

   - 사업시행자는 시장ㆍ군수에게 관리처분계획인가 신청을 하여야 한다.

(3) 철거

1. 철거 및 처분계획서 제출 (주촉법시행령 제32조제2항8호)

     재건축조합은 기존주택의 철거계획서(석면을 포함한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 동 자재의 철거 및 처리계획을 포함하여야 한다) 및 건설된 주택의 처분계획서(당해 주택을 건설하는 대지의 환지처분계획을 포함해야 함)를 사업계획승인 신청시 제출해야 한다.

2. 건축물의 철거 및 멸실신고 (건축법 제27조제1항, 건축법시행규칙 제24조)  

    건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물을 철거하는 경우 철거를 하기 전에 시장·군수·구청장 등에 신고해야 한다. 건축물을 철거하고자 하는 자는 철거예정일 7일 전까지 건축물철거서 및 멸실신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다.

3. 철거절차

    철거방안 수립 → 철거용역업체 선정 → 철거 승인요청/승인 → 철거공사 사전점검：전화, 수도, 전기선 폐쇄 → 건축물 철거신고, 비산먼지 발생사업신고 → 민원대비시설 완비 후 철거착수  

7. 착공단계

 

 

 (1) 분양 - 조합원 분양 

            

(2) 착공신고

1. 시기 및 절차

    경계측량은 공사를 착공하기에 앞서 대한지적공사에 구두로 신청하면, 측량일자를 통보해 준다. 그리고 현지측량이 끝나면 측량성과도를 교부해 준다. 이에 따라 경계명시를 한 후, 경계를 측량한 말뚝을 따라 담장을 두르고 경고문을 붙인 후 착공한다.

2. 구비서류

    - 토지대장 

    - 도시계획 확인원 

    - 등기부등본 

    - 신청자 인감도장 

    - 착공신고

3. 착공신고 시기

    착공신고는 건축공사 착공 후 3일 이내에 시행해야 한다.

4. 착공절차

    설계사무소와 시방서 및 자재사용 사전협의 → 시방서 및 자재확정  → 기공식 일정 및 방안수립 → 착공계 제출 착공계 제출서류 (건축법 제16조, 건축법 시행규칙 제14조)

5. 건축사 현장조사서 

     - 동별 건축내용서 각2매 

     - 지질전문가 굴토공사설계도서 (지표면 이하 5미터 이상 굴토시) 

     - 공사착공계 

     - 사업자등록증/사용인감계/법인인감증명서/법인등기부등본 

     - 주택건설 사업자 등록증 

     - 지방세/국세 완납증명서 

     - 토지등기부 등본 

     - 현장대리인계/ 자격증 수첩/ 재직증명서/ 이력서 

     - 안전관리자 선임계/ 자격 수첩/ 재직증명서/ 이력서 

     - 건설기술자 보유현황/ 자격수첩/ 재직증명서 

     - 비산분진 발생신고서/ 발생조치내용/ 발생도면 

     - 착공시 감리자의 확인사항

     - 감리자는 조합이 제출하는 공사 착공계에 대하여 다음 사항을 검토·확인하고 감리계획서 및 감리의견서를 첨부하여야 한다.

6. 사업계획내용과 부합되는지의 여부 

    - 현장기술자 자격 경력 및 배치계획 

    - 공정관리의 적정 여부 

    - 각종 품질시험 계획의 적정 여부  

(3) 분양 - 주택일반분양

1. 일반분양의 기준

     - 재건축 조합원에 공급하고 남는 초과분에 대하여는 주택공급에관한 규칙에 따라 분양하되 20세대 이상일 경우 일반에게 분양해야 하며, 20세대 미만일 경우에는 임의 공급이 가능하다.

2. 입주자 모집절차 (주택공급에관한규칙 제8조)

     관리처분인가 → 입주자 모집공고안 승인신청 → 입주자 모집공고안 승인 → 입주자 모집공고 

3. 입주자 모집시기 (주택공급에 관한규칙 제7조제3항)

     도시및주거환경정비법에 의한 주책재건축정비사업의 사업주체가 투기과열지구 안에서 주택을 건설하는 경우로서 동법의 규정에 의한 조합원 또는 토지등소유자외의 자에게 주택을 공급하는 경우에는 건축공정이 전체공정의 80퍼센트에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다. 전체공정의 80퍼센트에의 도달여부에 대한 판단기준을 건설교통부장관이 따로 정한다. 

4. 투기과열지구 지정 및 전매행위등의 제한 (주택법 제41조)
 

5. 공개모집 구비서류

    - 입주자모집공고안/ 분양계약서 

    - 주택이 건설되는 대지 등기부등본(신청일 7일 이내에 발행된 것) 

    - 분양보증서 또는 임대보증서

    - 연대보증의 공증서

    - 건축공정확인서

    - 대지사용승낙서(해당자에 한함) 

    - 사업개요 

    - 분양가격 산출내역서 

    - 위치도 

    - 단지배치도 

    - 분양대상 동·호수 배치도

6. 입주자 모집공고

    입주자를 모집하기 위해서는 입주자 모집공고를 일간신문에 게재하여 공고하여야 한다.

7. 일반분양의 절차

    모델하우스 설계 및 시공 → 모형제작업체 및 카탈로그 제작업체 선정 및 제작의뢰 → 분양공고 지면확보：모집공고 → 판촉물 제작의뢰 → 모델하우스 오픈행사준비 → 일반분양 신청서 접수：주택은행 본점 및 지점 → 당첨자 발표

(4) 분양-복리시설분양

부대ㆍ복리시설의 분양 (도정법 시행령 제52조 제2항 제2호) 

 부대ㆍ복리시설(부속토지를 포함한다.)의 소유자에게는 부대ㆍ복리시설을 공급할 것.
 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
   
 1) 새로운 부대ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대ㆍ복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다.)을 곱한 가액보다 클 것

 2) 기존 부대ㆍ복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액을  뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클것

 3) 새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것