“잔금납부 후 20일 만에 순 수익률 25%를 달성하다”
(이 이야기는 지존의 컨설팅부문 공식협력업체인 지존투자자문 이 병민 대표의 실제 컨설팅 사례입니다.)
‘당신 이 물건 토지보상금이 얼마인지나 알아’
‘뭐 이렇게 입찰가를 높게 썼어’
이는 춘천지법에서 진행된 입찰에서 “동춘천(봉명)산업단지 진입도로”에 편입되어 보상중이던 물건의 최고가매수신고인에게 8명의 패찰자들이 건낸 말이다.
初夏(초하)의 날씨가 계속되던 지난 6월 9일 아침.
서울 구로구에 거주하는 장 OO(54)씨는 춘천행 버스에 몸을 실었다.
이날 장씨는 지존투자자문 이 대표(이하 이 대표)로부터 같이 컨설팅 받은 본인외 4명의 공동입찰을 책임지는 막중한(?)임무를 부여 받았다.
결과는 총9명이 응찰하는 치열한 경쟁을 뚫고 입찰가 9천 478만 9천원을 써내 당당히 낙찰에 성공하는 짜릿함을 맛보게 된 것이다.
이 물건은 춘천시 동산면 봉명리 소재 3필지 1,988㎡(601.4평)의 <전> 및 <답>으로 이중 1,579㎡(477.6평)가 동춘천(봉명)산업단지의 진입도로에 편입되고 409㎡(123.7평)가 잔여지로 남게 되는 물건이었다.
감정가 8천 875만 1천원에서 1회 유찰되고 이후 연속하여 3번이나 변경되었다가 이날 최저입찰가 6천 212만 6천원으로 입찰에 부쳐졌다.
입찰 전날 법원에 “입찰기일 연기신청서”가 접수 되었슴에도 불구하고 온갖 루트를 통해 토지보상가(1억 753만 6,500원 / 잔여지를 제외한 금액)를 알게 된 선수(?)들이 전국 각지에서 대거 입찰에 참가한 진풍경을 연출한 것이다.
토지보상가 1억 753만 6,500원에서 낙찰가 9천 478만 9,000원을 빼면 잔액은 1천 274만 7,500원.
여기에다 제세공과금을 빼면 남는게 얼마나 된다고 이 대표는 최초감정가 보다도 높은 금액으로 입찰가를 결정 했을까?
모두가 궁금해지는 상황이다.
사연인즉, 3필지의 토지는 지목상 모두 농지인 관계로 원칙적으로는 농지취득자격증명을 발급받아야만 매각허가결정을 받을 수가 있다.
이에 따라 입찰 전 이 대표는 농취증 발급가능 여부를 조사하던 중 잔여지로 남게 되는 토지가 지목상 농지임에도 불구하고 현황상 도로임 점을 현장조사를 통해 알게 되었다.
해당 면사무소 관계자는 현황이 도로인 관계로 농취증발급이 불가하다고 하였다.
이로 인해 이 대표는 산업단지 진입도로 개통 이후 잔여지에 대해 농지를 원상복구 하겠다는 “원상복구계획서”를 제출하고서야 농취증을 발급받았다.
아울러 이대표는 입찰전 물건조사 과정에서 결정적인 사실을 인지하게 된다.
지난 2010년 ~2012년까지 본건 물건이 포함된 현황도로 부분에 대한 춘천시의 도로보상이 실시되었다는 점이다.(토지보상에서 정보는 곧 현금인것이다)
여기서 이대표는 직감적으로 잔여지에 대해 “미불용지”로 보상청구가 가능함을 알게 된다.(이는 물론 선수가 되어야 가능 한 일.)
이 대표는 소유권이전 후 춘천시청에 미불용지 보상청구를 하였고 결국 산업단지 편입용지와 함께 20일 만에 토지보상금이 입금되는 기쁨을 맛보게 된 것이다.
미불용지로 나온 토지보상금도 산업단지 진입도로와 동일한 ㎡:73,500원으로 모두 3천 6만 1,500원이다.
결과적으로 1억 753만 6,500원짜리 토지보상금이 1억 3,759만 8,000원짜리로 둔갑한 셈이다.(쓸모없이 방치될 운명의 잔여지 토지를 통해 약 27.95% 증액)
이는 발로 뛰는 열정과 전문적인 식견을 가진 자에게만 주어지는 행운 아닌 행운이 아닐까 하는 생각을 갖는 건 비단 필자만의 생각일까?
이제 5명의 공동투자자들이 얻은 수익은 얼마나 될까 살펴보기로 하자.
보상가 137,598,000원에서 낙찰가 94,789,000원 빼면 42,809,000이 남게 된다.
여기서 다시 취득세 등 제세공과금(자문료 포함) 등 6,092,810을 빼면 차액은 36,716,190원이 된다.
그리고 양도세(지방소득세 포함) 11,943,890원을 공제하면 24,772,300원이
세후 순이익금이 되는 것이다.
즉, 총투입액 100,881,810원으로 잔금납부일 기준 20일 만에 무려 24.56%의 꿀맛같은 순이익을 달성한 것이다.(끝)
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