내손동 라구역 재개발 지구 탐방기 -1편

[부동산 재개발 투자]

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내손동 라구역 재개발 지구 탐방기 -1편

제가 탐방하고 계약하고 항상 옆에 있어준 김*수님과 오늘도 같이 임장을 갑니다.

7년넘게 같이 함께 하네요^^

월차를 내고 저번주 목요일로 지하철로 이동합니다.

인덕원역3번출구에서 내리고 도보로 내손동 라구역과 다구역으로 향합니다^^

이해를 돕기위해서 카카오네비를 키고 갑니다. 혹시나 회원분들도 저처럼 탐방을 하실까봐요^^

430m후에 네비는 자회전을 하라고 하는데 400M전에 저희는 학의천을 따라서 내손동 라구역 재개발지역으로 탐방합니다.

이 네비게이션을 보시게되면, 왼쪽 옆의 농어촌공사부지의 센트럴푸르지오를 주목할 필요가 있습니다.

그리고 2019년 하반기에 입주 예정인 센트럴푸르지오에서 내손동 라구역까지 500M이내라는 것도 중요합니다.

이건 내손동 라구역 분양가의 영향을 미칠 주요 아파트입니다.

2편에서 다양한 시각으로 접할 수 있습니다.

왼쪽 하얀색으로 방어벽?을 친 곳이 현재 포일 센트럴 푸르지오 공사현장의 모습니다.

다시 한번 강조하지만, 내손동 라구역은 이 사진 한장의 많은 의미를 담고 있습니다.

제가 탐방을 했던 약7년동안 Top3안에 들정도로 학의천의 정기와 봄기운으로 너무 즐겁게 내손동 라구역으로 향한 기억이납니다.

위에 포일센트럴 푸르지오가 왼쪽편이라면 대각선 오른쪽 방향으로 다세대주택(빌라)가 보이시죠? 학의천을 따라가면 바로 저 빌라가 보이는 곳이 내손동 라구역의 시작을 알리는 곳입니다.

바로 내손동 라구역으로 가지 않고, 학의천을 따라서 더 걷기 시작했습니다.

이 학의천을 끝까지 따라가면 백운호수가 나온다는 사실..^^

자전거 좋아하시는분들은 자전거 코스로도 여기가 매우 유명하다고 합니다.

약 1시간정도의 코스라고 하네요^^

특히 주말에는 이곳의 분위기가 4살정도의 육아부터~60대이상 어르신까지..

다양하게 운동하고, 연인들도 많고, 가족들도 많고, 혼자서 운동하는 사람도 많고, 분위기가 너무 좋아서

아직도 잊을 수가 없네요^^

왼쪽편이 내손동 라구역입니다.

내손동 라구역 백운호수 방향으로 한국전력공사부지가 있습니다. 지금 적재소로 10년정도 임대를 받았다고 하네요.

정말 아까운 땅인데 임대기간이 끝나면 뭐가 들오올지 궁금합니다^^

부동산마다 다 말이 달라서 노코맨트하겠습니다.

내손동 라구역의 특징은 상가비중이 적고, 1990년식 빌라가 90%이상입니다. 즉 신축이 아예 없다고 생각하시면 됩니다.

그럼 사업시행인가가 승인나면 추후 진행이 잘 된다는 의미로 해석하셔도 좋을 듯 싶습니다.

또한 입지와 땅의 모양이 너무 이쁘며, 가장 높게 생각하는것은 언덕으로 올라가는오르막이 아예 없다고 생각하시면 됩니다. 몇 바퀴를 돌았는지, 그냥 평지를 계속 걷는느낌이였습니다.

또한 다세대빌라들이 질서있게? 또한 매우튼튼하게 이쁘게 정렬된 모습이라고 할까요?

재개발 구역치고는 골목골목 도로가 넓고 잘 되어 있었습니다.

광명뉴타운에 비하면 여기는 정말 노른자땅?이라고 표현하고 싶을정도로 같이 임장한 형님하고 저하고 계속 웃으면서 탐방을 했네요^^ 동네가 조용하면서 앞에는 학의천이고 뒤에는 2000년이상의 준공이 된 아파트들로 둘러 쌓여있고 참으로 자연 친환경적인요소와 주거환경의 요소가 잘 섞여져 있는 느낌을 받았습니다.

안양톡 어느 회원분이 아줌마의 촉이라고 표현하신것 같은데..정말 그게 어쩌면 정답일수도 있겠다는 생각을 했습니다.

흔히말하는 건폐율...^^ 건폐율이 낮을수록 동간의 거리가 넓다고 하죠?

이정도 다세대 주택간의 거리가 넓은 재개발지역은 올해는 정말 처음이네요^^ 그리고 계속 느끼는거지만

군대용어로 '오와열'이 정확한 그런 동네?^^

내손라구역은 안이든 바깥이든 이렇게 오와열이 딱딱 잘 맞습니다.

땅이 또 워낙 평지라서 확연하게 눈에 뛰고요^^

내손동 라구역은 사업시행인가를 하기위해서 세입자 실태조사 및 석면조사를 하고 있습니다.

융창지구 재개발지역도 2017년3월6일자로 세입자 실태조사를 하고 있지요?^^

거의 진행속도가 비슷하거나, 내손동 라구역이 두세달정도 앞설 것 같습니다.

제가 여기서 정말 깜놀했습니다. 혹시 비산3동 뉴타운삼호아파트 거주하거나, 거주했던 분 계신가요?^^

버스정류장앞에서 10년정도 호떡과 오뎅을 팔고, 최근에는 상가에서 호떡 장사를 하셨던 아주머니..

비산동 뉴타운삼호아파트에서 13년정도 하시고,

이제는 내손동 라구역에서 이렇게 다시 장사를 시작하고 계신답니다.

저를 알아보고 서로 놀래서, 오히려 돈을 더 드릴려고 했는데..오히려 오뎅을 서비스로 더 주셨습니다.

그래서 저도 이래 질세라..호떡을 하나 더사고..**부동산 사장님한테 호떡 드시라고 한 기억이 납니다^^

비산동 삼호아파트 호떡의 맛을 느끼고 싶으시면 여기로 내손동 라구역으로 가시면 됩니다.

어린이집이 멋지네요?^^

옛 한국전력부지와 내손동 라구역 사이의 이렇게

500미터 정도되는 넓은 공용주차장이 있습니다. 주차이용요금은 무료이며, 주차걱정은 없을 것 같았지만,

어제는 밤 8시넘어서 왔더니 자리가 없어서 이중주차를 했답니다.

내손동 라구역의 주택재개발 조합사무실입니다.

조합장은 대부분 남자분이신데, 라구역 조합장님은 차** 여성분이였습니다. 여성분인데 카리스마가 대단하셨습니다.

제가 혹시 안될확률을 여쭤보자..

그런 질문한면 돌 맞는다고....;;;;;;;

그 포스에 제가 살짝 당황했습니다.^^

일부러 내손라구역 주택재개발 연락처를 공개할게요. 혹시나 궁금한 사항있으면 전화해보세요^^

내손동 라구역의 위치와 라구역의 위치입니다.

정말 가깝고도 먼 내손동 다구역과 라구역 같죠?^^

내손동 나구역은 정비구역은 해제가 된 상태이며, 나구역 자리에 신축빌라와 상가와 단독주택들이 현재 짓고 있습니다.

가구역은 내부적으로 이해관계가 복잡해서 진행이 안되는 상태입니다.

내손동 다구역 라구역 재개발지역의 조감도와 배치도 입니다.

빛이 반사되어서 평형이 잘 보이지가 않네요;;

평형평 세대수와 총 세대수 입니다.

이쯤에서 내손라구역과 내손 다구역의 요약정리입니다.

밑에 참고하세요^^

라구역은 입지가 좋고, 다구역은 사업성이 좋다라는 의견이 많습니다.

관리처분단계의 책자와, 이렇게 사업시행인가의 책자의 내용은 매우 다릅니다.

현재 사업시행인가전의 3년정도 된 책자인데, 공사비를 보십시오

평당 약373만원입니다. 그리고 아직 내손동 라구역은 사업시행인가도 나지 않았지요?

또한 관리처분단계가려면 최소 2~3년이상입니다. 그러나 내손동 라구역에서는 현재의 공사비로 조합원분양가와 추가분담금이 추정치로 나옵니다.

저 공사비는 관리처분단계에서 최소4백만원대로 오릅니다. 그럼 평당 400만원으로 가정하면 평당 30만원이 올랐지요? 내손동 라구역 토지면적은 28,000평입니다. 건축면적은 6,000평입니다. 그러면 6,000평에다가 30평을 나눠보세요?

평당30만원만 올라도 총 시공사비가 200억정도가 증가 하는겁니다. 이건 실제 사례를 통해서 보여주는 예시이며 3년전의 자료입니다. 그러나 이때당시 용적률이 약230%였으며, 현재는 300%이상의 용적률을 상한하여 진행하고 있습니다. 아직은 관리처분단계이고 재개발이라는 점을 참고하셔서 나중에 내손동 라구역의 공사비와 기타사업비가 증가된다는 점만 이해하시면 될 것 같습니다.

현재 내손동 라구역이 옛날 책자의 기준으로 밖에 못한점은, 곧 사업시행인가가 나오고, 관리처분단계에서 새롭게 책자가 나올텐데, 그때 바뀐 공사비와 용적률상한과 기타사업비를 보시면 나중에 이해하는데 정말 도움이 되길겁니다. 또한 그때의 관리처분책자의 기준으로 사업성과 비례율을 예측 할 수 있습니다.

내손동 라구역 2편에서는 회원님들과 같이 토론을 하자고 합니다.

과천과 포일동, 청계동의 공인부동산의 종합의견 수립을 2편에서 내손동 라구역에대해서 제가 요약을 하여, 제가 경우의수 1~3까지 만들었는데, 이건 같이 2레벨이상 안양톡 회원님들과 토론형태로 갈 예정입니다.

내손동 라구역을 짧게 요약을 하면 건축심의는 통과! 새조합장선출! 시행인가준비 입니다.

또한 외지에서의 투자율이 80%정도가 된다고 합니다. 이런 여러가지의 분석을 2편에서 같이 의논하고자 합니다.

이상 내손동 라구역 재개발지구 탐방기 1편을 마치겠습니다.

[출처] [2017.03.15]내손동 라구역 재개발 지구 탐방기 -1편| 작성자 김톡