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햇살 한 스푼
2019.07.14 05:32
더불어 고르게 잘 사는 사회를 위한,
국토 균형 발전, 국민의, 특히 사회, 경제적 약자층들의 자산, 소득 늘리기 등 사회, 경제 영역의 과제.
돈, 권력 등 세속적 가치에 둔감하고, 부동산 등 경제 영역에 많이 무지했던 까닭에,
필연적으로 부실해질 수밖에 없었던 이번 과제 수행은 주변 사람들의 도움과 선배님들의 지난 글들 차용으로.
많이 부족하지만 그럭저럭 마무리하게 되었습니다.
몇 달 더 해야 하지만...
이하, 이번 과제와 관련한 선배님의 지난 글입니다.
먼저, 어르신의 최근 지침 글부터.
........
알꺼 음꼬...
사실상 침묵의 시대로부터 15년, 공식적 침묵의 시대로부터 10년,
Masters of puppet 가 사실상 침묵에 잠긴 지 10년, 공식적으로 침묵에 잠긴 지 6년이 가까워지는 2019년 7월의 어느 날.
그림자, 소시민들을 포함한 인터넷 단칸 모옥 관리자들에게,
여태 해, 달, 별빛단의 애벌레였던 2030 애들은 물론, 존엄한 가치를 지닌 독립된 인격체로서, 여태 공정하고 투명한 열린 여론마당에만 단기필마로 참여했던 순수, 정의 시민들조차 눈길도 안 주던 카페란 놈을 개설하게 했다.
생명, 인권 존중, 자유, 민주, 반부패 청렴, 투명, 공정성 등 소프트파워에 비해 경제, 군사력 등 상대적 저가치인 하드파워 중 하나인 통일 대한민국, 더불어 고르게 잘 사는 사회를 위한 사회, 경제 영역을 위주로 과제 수행의 흔적들,
나아가 마스터와 함께 오래전에 세속을 등진 해, 달, 별빛단의 지난 흔적 보관 겸용으로...
덤으로, 스치듯 가볍게 대통령, 국회, 재벌 등등 정치, 경제 등등의 국내외 꼭두각시들 교화, 개선하기 위해서,
그리고 찰나의 인생에서, 소시민 한 사람이라도 생사, 시공의 이치에 조금이라도 가까이 갈 수 있기를 바라고,
그 소시민들이 조금이라도 더 정신적, 물질적으로 자유롭고 풍요로워지기를 기원하면서...
우리 애들은 물론 정의 시민들조차 각종 언론, 카페, 블로그류는 물론 더 찌질한 각종 SNS, 유튜브 등등은 더더욱 관심 없어 하는 듯하다.
그런 까닭에, 오늘날 우리나라 기성 여론 시장은 신문, 방송 등등부터 일기장 수준의 블로그, 비민주적 닫힌 여론 마당 카페 등등까지 날로 활력을 잃어가고 있는 듯하다.
오늘날 우리나라 여론 동향은 핵심, 본질, 목적에 해당하는 존엄한 가치, 인권 등 삶, 생명, 인생의 진정한 의미, 가치에서 더욱 멀어지고 있는 것 같다.
비본질적, 수단에 불과한 정치, 사회, 경제 등 하드파워나 하드&소프트파워 가치는 감각적, 촉각적인 연예, 예능, 먹방, 게임, 스포츠 등등보다 더 활기를 잃어가고 더 찬밥 취급을 받고 있는 듯하다.
그런 까닭에, 그리고 우리나라의 소프트파워는 물론 하드파워는 자칭 선진국들에 비해 뒤쳐져 있기에,
암흑같이 어두운 오랜 침묵의 시대에도 불구하고 작은 촛불 하나 더 밝히는 심정으로,
네이버, 다음 오두막 지기들에게 카페를 개설하게 하였다.
작정하고 다음 오두막을 폐허로 방치한 듯한 다음 오두막 지기들도 간간이 오두막을 청소해야 할 것이다.
비록 닫힌, 비민주적 여론 마당 중 하나일지라도,
다음에서 카페를 개설하여, 아무리 희미할지라도 호롱불 하나 더 밝혀야 함은 네이버 오두막 지기들과 마찬가지다.
오두막 지기들은 삶, 인생, 실질적 민주화, 반부패 청렴성 등 정치와 관련된 흔적들은 물론,
국토 균형 발전, 지역, 자산 양극화 완화, 국민의 자산 불리기 등등의 과제와 관련하여, 낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승 등 작고 가벼운 영역일 지라도,
최근 강제 소환된 햇빛단 중 극히 일부만 참여한 최근 과제 수행 글부터 시작해야 할 것이다.
언제쯤이면 이 세상, 이 나라에서 단칸 오두막, 촛불들조차 더 이상 필요 없어지게 되는 날이 올꺼나?
2019.04.09.
옥매화에 내리는 맑은 햇살.
서울지방 등을 제외한 낙후된 전국 지방의 부동산 시장은 언제부터, 또 얼마만큼 회복, 활황을 보일 수 있을까요?
세상사가 다 그렇듯, 오르막이 있으면 내리막도 있고, 또 힘들면 쉬어갈 수도 있겠지만, 원론적으로 낙후된 전국 각 지방 부동산 시장의 대세 상승 폭, 상승 기간 등은 시장의 핵심 요소인 가격과 수급에 따라 결정될 것입니다.
국토부 실거래 가격만으로도 개략적인 가격은 누구나 확인할 수 있을 것이고, 공급 요소 또한 분양, 입주물량에 관한 각종 자료만으로 누구나 개략적으로 알 수 있을 것입니다.
국민 경제, 지역 경제, 지역민의 일자리, 소득, 각종 자산 증감, 각종 지역 개발, 도시 및 주거환경 발전, 개선 등 불확실, 불확정적인 수요 측 요인들은 지금은 거의 다 사라진 선수들이라도 다소 어려울 수 있겠네요.
국민 모두 가족과 편안히 거주하면서 자산 증가로 가족의 생계와 노후준비까지 기대하겠지만,
저출산 고령화, 각종 양극화, 차별화 심화 등으로, 아무리 국민 실물 자산 증가를 위해 지방 부동산 시장을 장기간 대세 상승시킨다 해도 국민의 자산 증가는커녕 자산 손실의 위험이 더 클 수도 있으니, 국민 모두는 비록 1가구 1주택 실수요자라 해도 주택 등 실물 투자에 있어서 신중에 신중을 기해야 하고 열공에 열공을 거듭해야만 합니다.
이는 십 년, 이십 년간 과제 수행이 계속 반복되는 이유이기도 합니다.
중장기적으로 가격이 많이 하락한 데다 공급물량조차 급감하여 가격과 공급 측이 우호적이라도 상기의 수요 측 요인만으로도 낙후된 지방의 집값은 정체, 소폭 상승, 심지어 빈집 폭증으로 집값이 하락할 수도 있기 때문입니다.
즉, 남북통일 등의 변수를 제외하고 우리나라는 장기 저성장, 저출산, 고령화, 각종 양극화 심화, 확산 등의 기조가 강고한데다 낙후된 지방은 이에 더하여 노후화, 고령화, 인구감소, 산업 피폐화 경향이 더욱 뚜렷하기 때문입니다.
보다 더 구체적으로, 상기한 장기 저성장, 저금리, 저물가, 인구감소, 각종 양극화 심화 등이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아봅시다.
과거 경기도 광주군에 속해 있었던, 영등포 동쪽의 낙후 영동지역으로 불렸던 서울 강남지방.
아파트 단지 옆에 소로 논을 갈던 압구정, 모래섬 잠실, 논고개 논현동 등등은 물론, 심지어 인근 강동구, 하남, 위례, 분당, 판교, 과천 지방까지 불과 몇십 년 만에 상전벽해 되었던 이유가 무엇이었을까요?
강남 3구 등 그 지역의 땅과 집에 투자했던 기업 등 재벌, 개인 등은 소수의 국민들은 달랑 집 한 채 깔고 앉았을 분인데 수십 년간 백배 넘게 불로 소득, 투자 수익을 올리기도 했습니다.
심지어, 2002년 2억 대 후반의 분양가에도 불구하고 주상복합으로 미분양 되었던 타워팰리스 전용면적 84제곱 미터의 집값은 2006년, 불과 몇 년 만에 서너 배가 올랐을 정도로 서울 강남 부동산이 2000년대 이후에도 지금까지 급등할 수 있었던 이유는 무엇일까요?
과거 우리나라 경제의 고도성장, 인구증가, 고금리 등의 시대와 더불어,
강남 3구는 불과 수십 면 만에 인구만 광역시급인 160만 명 이상이 될 정도로 상기의 수요 측 요인들인 인구, 일자리, 대기업 본사 등 자본이 집중되었음은 물론 교육, 교통, 문화등 기반시설까지 지역 경제와 도시 및 주거환경이 천지가 개벽할 정도로 발전되었기 때문입니다.
그 결과, 강남 3구 등은 고가의 가격 저항에 도 불구하고 각종 양극화 심화 결과까지 더해져 전국 자산가들의 투자수요를 가진 우리나라의 대표적인 주거 지역이 되었기 때문입니다.
분당 등 신도시, 판교, 과천 등 강남 3구와 가까운 경기도 일부 지방도 서울지방에 준할 정도로 발전 했는데,
과거 우리나라의 고도성장기, 인구증가, 고금리 시대에서도 더욱 낙후되어 갔고 인구, 일자리까지 중장기적으로 쇠락해져 갔던 서울, 경기 일부 지역을 제외한 나머지 낙후된 전국 지방들이 계속 쇠락해 가도록, 또 부동산 시장도 계속 쇠퇴하도록 내버려 두어야만 할까요?
낙후된 지방에서도 강남 처럼 발전할 수 없을까요?
이와 관련해서 시범 케이스 지방을 예로 들어 봅니다.
한때 인구 400만 명을 바라보던 시범 케이스 지방인 부산은 지금까지 30년 넘게 인구는 40만 명가량 감소하고 백 대기업은커녕 천대 기업 본사도 몇 안 될 만큼 지역 산업과 일자리는 물론 도시 및 주거환경까지 날이 갈수록 계속, 더욱 쇠락, 노후화해져 갔습니다.
대도시 중 인구감소, 고령화, 노후화, 심지어 도시 소멸화 지수까지 압도적 전국 1뜽을 자랑할 만큼...
지금까지는...
이는 시범 케이스 지방을 중심으로 십수 년 전부터 시작되었던 국민경제 선순환 구조 구축, 국토, 지역 균형 발전으로 낙후된 전국 지방의 서민, 중산층 소득, 자산 늘리기 등등의 과제가 지금까지 계속 되었던 까닭입니다.
이제 그 씨 뿌린 과제들은 본격적인 수확을 앞두고 있습니다.
대도시들 중 문제아, 시범 케이스 지방인 부산은 이십 년 내 글로벌 해양 대도시들 중 가장 품격 있는 대도시, 잘 사는 도시로 변해 갈 것이며, 그 부수, 반사적 효과로 주택 등 실물 자산 증가율도 서울 등의 그것을 압도하게 될 것입니다.
최악 상태의 부산 보다 못하지 않은 낙후된 전국 지방은 부산 보다 더 지역 경제, 도시 및 주거환경을 발전시켜 나가야 할 것입니다.
다음에 보다 구체적이고 상세하게 그 근거가 제시될 것이지만 오늘은 간략하게 그 근거를 제시하면,
십여 년 전부터 향후 십여 년 내, 늦어도 15년 내에 부산시는 지역주택조합 70여 개를 포함한 삼익비치, 뉴 비치, 수영 현대, 온천 럭키, 대신 삼익 등의 재건축, 우동 3, 괴정 5, 거제 2, 온천 2, 복산 1, 대연 3,8구역, 범일 좌천 2,3구역 등의 재개발, 시민공원 촉진구역 1~4구역, 금사, 영도 등 뉴타운, 부산항 시티 등 북항재개발 내 주거시설, 기타 각종 도시재정비 등 도시 및 주거환경개선 사업을 완료하게 될 것입니다.
나아가 향후 20년이 지나면,
나머지 해운대 우동 대우, 경남 마리나 재건축, 남천 1재개발 등 나머지를 포함하여 거의 전부가 완성될 것이고,
일광 신도시, 서부산 에코 델타, 명지 신도시, 인근의 양산 물금, 사송 신도시를 포함하여 부산시의 도시 및 주거환경 개선에만, 건축비만 수백조, 땅값, 금융비용 등 제 비용을 포함하면 천조 원의 초거대 자본이 투입된,
부산시 도시 및 주거환경 과제는 완료될 것입니다.
나아가, 부산시는 향후 20년간,
관광레저 산업, 교통, 문화 등 주민의 주거 환경을 위한 거미줄 트램, 경전철 등 거미줄 도시철도, 최첨단 도심 관광열차, 해상 케이블카 등등부터 북항 오페라 하우스, 롯데 타워 등등의 문화, 상업시설까지 지역 경제와 각종 기반 시설 등 도시 환경 개선에도 공공, 민간 자본 수백여 조 내외가 추가로 투입될 것입니다.
주거환경 발전만으로는 부족하고, 지방, 도시 환경 및 지역 산업도 발전해야 하기 때문입니다.
지역 산업, 지방 경제 발전도 마찬가지입니다.
향후 20여 년간 부산시는 동북아는 물론 세계적으로도 경쟁력을 갖추어 국민경제의 성장에도 크게 기여할 도로, 철도, 항만, 항공 등 삼각, 종합 물류 기간산업부터 신항 산업단지, 서부산 스마트시티, 동부산 관광단지, 북항 재개발 1~3단계, 문현 금융 단지 등 각종 첨단 해양 관광레저, 금융, 의료, 쇼핑 등등의 산업들까지 부산에 또 다른 수백 조가 투입될 것입니다.
돈과 사람이 몰려드는 나라, 지방은 저절로 일자리, 소득, 자산도 늘어나게 되며 나라나 지방 발전 간의 선순환 과정을 거치게 되는데,
상기한 부산 발전의 부수, 반사적 효과로 집값 상승 등 지역민의 실물 자산은 얼마나 증가하게 될까요?
20년은 짧지 않은 기간이라 주로 1가구 1주택 젊은이들이 상상 이상의 자산 증가 수혜를 누리게 되겠지요?
지금 이라도 늦지 않았으니, 모두 5년 전 시범 케이스 소지역 대연동에 "떼돈 벌게 된다 꽉 죄고 있어라"에도 팔고 떠나 후회막급인 사람들의 전철을 밟지 않길 바랍니다.
차후, 보다 상세하게 시범 케이스 소지역에 대해 언급할 예정이지만,
오늘은 원론적으로, 어느 지방, 지역이든 돈과 사람이 몰리면 지역도 발전하고, 그 부수, 반사적인 효과만으로도 땅값, 집값 등 지역민의 실물 자산은 저절로 증가하게 됩니다.
시범 케이스는 시범 케이스일 뿐.
상기한 각종 산업, 일자리에 천문학적 자본 유입과 더불어 향후 15년간 부산시는 아파트 중형 단지 이상의 신규 공동주택만 30만 가구, 3인 가구를 기준으로 거의 백만 명이 부산시 핵심 주거지 신규주택에 입주할 정도로 부산시 전체의 도시 및 주거환경이 상전벽해 될 것이기에,
시범 케이스 소지역들을 중심으로 한 부산시 시민의 장기간 탄력성이 높은 실물 자산의 증가는 향후 십 년간 국민의 실물 자산 두 배 이상 늘리기에도 크게 기여하게 될 것입니다.
그럼 부산 부동산 시장은 언제부터 얼마만큼 오를 수 있을까요?
부산시 아파트 공급물량 과다, 미분양 물량 증가, 인허가 물량 등을 제시하여 향후 몇 년간 침체를 겪을 수밖에 없다는 주장들 및 어찌하여 제주시 노형동, 대전 서구 둔산동, 대구 범어동 등의 아파트 가격이 급등할 수 있었고 전 고점을 뚫고 더 올라갈 수 있을까의 질문과 관련하여 원론적으로 간단하게 언급해 봅니다.
과거 전국적 고성장, 고성장, 고금리 시기 때였기에, 해운대 신도시 등 지방 신도시들조차 20년간 분양가 4~6천만 원대에 비해 한때는 열 배 가까이 올랐던 적이 있었고, 지금도 5~6배에 올라있는 상태인데, 아무리 부산이 발전해도 부산 부동산 시장은 물론 전국 부동산 시장은 그렇게 상승할 수 없을 것입니다.
통일 변수 등을 제외하고, 2010년대 이후부터 우리나라의 거시경제, 인구구조 등등과 함께 우리나라의 부동산시장 상황도 크게 달라졌기 때문입니다.
최근 몇 년간 비정상적인 가격 급등을 보여준 서울 강남이나 앞서 언급한 대구 수성구 등등의 아파트 시장조차 전국적, 지역적 투자수요와 전국적, 지역적 각종 양극화 심화의 혜택을 독점하고도 십여 년간 아파트 가격이 열 배, 다섯 배는커녕 두 배 상승조차 어려워질 것입니다.
예를 들어, 전라 남북도의 유일 광역시로서, 전라 남북도 전체 지역민의 수요를 가정해도 투기꾼과 더불어 호남의 고가 아파트 유효수요가 남구 봉선동 등 특정 읍면동 내에서 극소수 특정 아파트 단지만 몰려들었기에 단기간에 두세배 급등이 가능했을 뿐...
부산, 대구, 대전지방 등도 광주시와 다를 바 없지만,
현재 역 버블 상태에 놓여있는 낙후된 전국 지방 부동산 시장은 자본 투입량, 인구, 일자리 증가, 도시 및 주거환경의 개선에 비례하여 회복 탄력성이 높아질 것입니다.
소수 지역의 소수 주택들은 10년간 5배, 10배 상승을 불가능할지라도...
반면에, 자본이 집중되어 있고, 또 전국적인 유효수요가 있더라도 최근 비정상적인 가격 급등, 정부의 각종 규제책 등을 이유로 향후 십 년간은 서울 등의 실물 시장의 회복 탄력성은 상대적으로 미미할 수밖에 없을 것입니다.
즉, 초고가, 최근 급등했던 서울, 경기 일부 지방 부동산 시장은 이하에 예시하는 부산 아파트들처럼 기회비용과 이자 등 금융비용, 조세, 준조세 등 각종 비용을 제외하고 잘해야 정기예금금리 정도의 순수익을 거둘 만큼 장기간 쉬어갈 수도 있습니다.
서울 등만 아니라 낙후된 전국 지방 부동산 시장도 자본, 인구 유입, 일자리 증가가 미미하거나 도시 및 주거환경개선도 미미하다면 이하에서 예시하는 부산 아파트와 유사하거나 더 나빠질 수도 있습니다.
십여 년간 부산 부동산 시장의 두 차례에 걸친 급등기에도 불구하고, 부산에서 2000년대 중반에 분양하여 입주한지도 10년이 더 지난,
바다 조망권이 탁월한 3000세대 이상의 대형 건설업체 브랜드의 대단지 아파트들의 십수 년간 각종 비용을 제외한 투자 순수익률이 정기예금금리는 투자수익률에 미치지 못하거나 심지어 투자 손실을 본 아파트들도 많습니다.
구체적으로 예를 들어, 마린시티 아이파크, 마린시티 위브 제니스, 오륙도 SK 뷰, 다대 롯데캐슬 등등입니다.
더불어 모든 실물 자산 투자자, 투자 예정자들은 향후 20여 년 투자수익률과 관련하여 상기한 예시 외에도 낙동강 조망권의 가락타운 1~3단지 등의 투자수익률도 확인, 검토, 열공해 볼 가치가 있을 겁니다.
다시 한 번 더 강조하지만, 통일 등 외부 변수를 제외하고, 각종 양극화, 저성장, 저물가, 인구감소, 고령화 기조 등의 상황이 더욱 뚜렷해질 2030,2040년대의 우리나라 부동산 시장은 더더욱 투자수익률을 올리기 어려울 것입니다.
빈집 폭증 등 집값 하락지역 급증도 충분히 예상 가능한데, 그런데도 웬 십여 년간 국민 실물 자산 두 배 늘리기 목표?
비록, 향후 십여 년간 빈집 급증을 포함하여 집값이 정체, 소폭 상승, 심지어 하락하는 주택 총합이 상승하는 주택 총합 보다 많아질지라도 평균치로서 향후 10년간 두 배, 향후 20년간 3배의 국민자산 불리기 목표는 변함없고 또 그 목표는 이루어지게 될 것입니다.
수요 측 요인들인 여행객 등 유동인구를 포함한 전국 각 지방, 지역민의 인구, 일자리, 소득의 지속적인 증가, 도시 및 주거환경의 천지개벽적 개선이 핵심입니다.
그 증가와 개선에 비례하여, 전국 지방은 비록 거점지역을 중심으로 소지역에 그칠지라도 십여 년간 몇 배, 혹은 그 이상의 실물 자산 상승도 저절로 이루어지는 지역들이 존재하기 때문입니다.
변변한 중소기업 하나, 단돈 수십, 수백억의 자발적 민간 자본 유치 능력도 없는 무능 무지의 극치 지방, 중앙정부, 관료, 정치꾼들은 오늘도 내일도 아무런 영문도 모르고 있겠지만,
시범 케이스는 시범 케이스 일뿐,
낙후된 전국 지방들도 십수 년 전부터 시범 케이스 등 씨를 뿌려 놓았으니 향후 10년, 20년간 거두기만 하면 되는 시범 케이스 지방 보다 더 발전시켜 나가야 할 것입니다.
앞서 언급했듯, 시범 케이스 지방인 부산도 그렇지만 시범 케이스 소지역인 대연동, 남천동, 부산 원도심 일부 지역 내의 북항재개발 지역 등도 마찬가지입니다.
부산 최고 요지 중 하나인 남천, 대연동조차 지금까지 한물간 백화점 하나 없고 지하철 노선도 겨우 하나뿐인데다 주거환경조차 온통 달동네, 낡은 아파트로 급격하게 노후화, 쇠락해 가는 동네였습니다.
북항 재개발 주변지역 중 하나인 영도, 우암동, 감만동, 범일, 좌천동의 매축지, 부산항 시티 인근 지역은 부산시 대표적 달동네들 중 하나 엿, 지하철은커녕 경전철 등 시철조차 전무한, 전국에서 가장 장기간, 가장 빠르게 노후화, 쇠락해 가고 있던 동네입니다.
20년 후에 북항 주변 지역이 세계적 미항으로 천지개벽될 것이고, 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 지역 등과 함께 서울 강남이 아니라 도쿄, 뉴욕 등 글로벌 해양 대도시 보다 더 발전해 나갈 것입니다.
향후 10년이면 서울 강남을 따라 잡을 시범 케이스 소지역도 낙후되긴 마찬가지입니다.
남천동과 해안 지역 대연동은 덜하지만, 시범 케이스 핵심 소지역 중 하나인 대연동 내륙지역조차 지금도 못골 촌 동네, 고바위 달동네라 비아냥대는 사람들이 많을 정도입니다.
죽어 봐야 저승을 알게 되고,
10년 후 내연동 내륙지역의 도시 및 주거환경이 천지개벽하고, 또 인근 북항 재개발, 문현 금융단지 등 지역 경제, 지역 일자리 증가가 가시화 되면 모두 대연동 만세를 외치게 되겠지요.
그 부수, 반사적 효과로, 대연동 내룩지역 아파트 가격이 10년간 두, 세 배 올라도 모두 이해하게 될 것이고..
따라서 시범 케이스 지방, 소지역 보다 못할 게 없는 전국의 모든 지방, 지역은 시범 케이스 지방, 소지역 이상으로 발전시켜 나가지 못할 이유가 없습니다.
아지고 아무것도 모르고 있는 중앙정부나 관료 건, 시민, 지역민이건, 광역, 기초 지방정부 건,
시범 케이스 지방, 지역은 차려놓은 밥도 제대로 못 먹거나 방해하면 상응한 대가가 지불되어야겠지요?
이상, 국민 개개인은 실물투자 신중 외에도,
특히, 낙후된 각 지방정부, 지역민들은 쉽지 않겠지만 지역민들의 자산 증가, 자산 감소 방지를 위해서라도 시범 케이스 지방, 지역처럼 지역 발전과 지역 산업, 일자리, 지역민 소득의 지속적 증가에 최선을 다해야 할 것입니다.
이왕 쓴 김에, 다음은 모두가 확인할 수 있는 가격, 공급 요소를 위주로 낙후된 전국 각 지방 부동산 시장의 회복 시기와 상승 여력, 탄력도에 대해 대략적으로 예측해 볼 것입니다.