상권 대격돌] 대치동 학원가 VS 중계동 학원가

[염호장]

교육환경은 쾌적한 주거환경·교통 편의성 등과 함께 거주지를 결정하는 중요한 요소 중 하나이다.

특목고나 명문대 진학률이 높은 지역일수록 주변 아파트가격이 높은 것은 주거지 선정에 있어 얼마나 중요하게 작용하는지 보여주는 한 단면이다.

서울에서 대표적인 인기학군으로 꼽히는 곳은 강남구 대치동과 노원구 중계동이다.

대단위 아파트단지를 중심으로 명문학교는 물론 학원시설이 밀집해있어 30~40대 거주자 선호도가 매우 높은 지역이다.

학원시설이 밀집한 만큼 내부수요와 함께 외부유입인구규모도 상당한 수준이다.

따라서 이들 수요를 겨냥한 편의점과 분식점, 식당 등 각종 점포가 성행하고 있어 상권으로서의 가치가 매우 높은 곳 중 하나이다.

부동산114(www.r114.co.kr)에서는 대치동과 중계동 학원가 상권의 인구·소비력·매출경쟁력 등 다각적 방면에서 상권을 종합평가하고, 결과를 바탕으로 리스크를 줄이기 위한 적절한 창업업종을 추천해봤다.

대치동 학원가 유래 대치동 학원가의 형성시기는 1980년대 후반이다.

한때 금지되었던 재학생들의 학원수강이 가능해 지면서 대형학원을 중심으로 몇몇 학원이 대치동에 터를 잡았다.

이후 정부의 교육개혁조치에 따라 개인과외가 전면 허용되고, 소형입시학원 형태를 띈 "보습학원"이 우후죽순처럼 들어서기 시작하며 학원밀집지역으로 성장했다.

학원의 형태는 대형종합입시학원 보다는 소형전문학원 중심이다.

이는 비교적 소득수준 높은 강남권 거주민들의 교육열이 낳은 결과다.

수학과 영어 같은 필수과목은 기본이고, 개인 창의력을 키워주는 독서, 논술까지도 전문적인 교육을 받게 하려는 수요가 많기 때문이다.

주요 밀집지역은 대치역 선경아파트 대로변에 있는 선경상가와 청실상가, 윈플러스 상가, 퍼스트 상가 등이며, 은마아파트 농협사거리에도 다수 입지해 있다.

이들 상가 1~2층은 대부분 문구점과 편의점, 분식점 같은 근린시설이며 3층 이상부터 학원들이 자리잡고 있다.

중계동 학원가 유래 1990년대 후반까지만 해도 강북 학원중심지는 노원역 주변이었다.

대규모 택지개발로 상계동 아파트단지가 들어서고 교육에 대한 수요가 발생하며 자연스럽게 학원가가 형성되었다.

하지만 노원역 학원가는 모텔, 주점 등 유흥업소와 혼재되어 있기 때문에 성장에 한계가 있었다.

이때 부상한 것이 중계동 은행사거리다.

2000년대 초반부터 성장하기 시작한 은행사거리는 10,000가구 이상의 대규모 배후단지를 바탕으로 발전했다.

주거지역에 입지한 덕택에 주변 유흥시설이 없어 학원시설이 입지하기에는 최적의 조건이었다.

또한 학림학원과 토피아학원 등 지역을 기반으로 성장한 학원들이 대형화 되며 강북최대 학원밀집지로 자리잡았다.

대형면적 구성비율 높은 대치동/내부수요 뛰어난 중계동 대치동과 중계동의 주 수요층은 학원가 유입인구다.

대치동 18,000여 가구, 중계동 33,000여 가구에서 나오는 거주인구와 외부에서 유입되는 학원수요가 그 대상이다.

하지만 두 상권은 입지조건과 거주유형이 상이해 색다른 소비특성을 나타냈다.

대치동 소재 아파트 대부분은 1980년대 전후에 지어 오래된 단지가 많다.

은마와 청실, 미도, 선경 아파트 등이 대표적이다.

이들 노후아파트의 집주인은 인근 주상복합이나 강남 타 지역으로 이전한 경우가 많고, 현재 거주하고 있는 사람들은 대부분 자녀교육이나 직장 등의 이유로 전세로 들어온 세입자가 대부분이다.

즉, 주 소비층의 회전속도가 매우 빠르기 때문에 고정고객의 확보는 쉽지 않다.

대치동 학원가의 교통여건은 매우 우수하다.

3호선 대치역과 분당선 한티역을 통해 접근이 용이하고, 남부순환로와 도곡동길, 삼성로 등을 이용할 수 있기 때문에 외부인구 유입률이 높다.

따라서 기존 내부수요 뿐만 아니라 외부수요도 높게 나타난다.

다만 대중교통을 통한 접근성이 우수한 만큼 외부유출도 일정부분 발생한다는 단점이 있다.

대치동과 마찬가지로 중계동의 배후인구도 아파트단지 거주민이다.

건영3차(948세대)와 청구3차(780세대) 등 1990년대 입주한 아파트가 대부분이며, 면적대는 30평 미만이 64%를 차지할 만큼 중소형 면적대 구성비율이 높다.

대치동에 비해 상대적으로 면적대가 작아 소비력이 약하다고 판단할 수 있지만 가격수준은 하계동과 함께 노원구 내 최고수준을 보일 만큼 높기 때문에 소비수준도 높은 곳이다.

지하철역과 거리가 멀어 외부유입수요가 낮을 수 있지만 상권의 크기에 비해 배후세대가 많고, 밀집도도 높기 때문에 내부수요만으로 상권소비가 충분히 일어나는 곳이다.

또한 대중교통 접근성이 낮다는 점은 내부수요의 외부유출을 막을 수 있는 즉, 항아리형 상권이 형성되어 있다는 것을 뜻하기 때문에 메리트가 될 수 있다.

두 상권 모두 대로변 대형상가 중심으로 상권형성 대치동 학원가는 대치역 주변과 은마아파트입구 사거리로 구분할 수 있다.

도곡역 방향 대로변 상가를 중심으로 형성된 대치역 주변은 대치동 학원가의 핵심상권이다.

선경상가와 청실상가 등 단지내상가에 수백개의 점포가 입지해 있으며 1~2층은 근린시설, 3층 이상은 모두 학원시설이다.

대형 입시학원 보다는 소형단과학원이 대부분이고, 초등학생/중학생 대상의 학원들이기 때문에 학부모 유동인구도 상당히 많은 편이다.

업종구성은 1~2층은 학원생들과 학부모들을 대상으로 한 편의점과 커피숍, 패스트푸드점이 다수이다.

이 외 선경아파트와 청실아파트 등 거주민들을 대상으로 한 세탁소, 은행 등 생활밀착형 업종도 입점해 있다.

또한 해당 아파트들이 1000세대 이상의 대단지인 만큼 부동산 중개업소의 밀집도도 높다.

은마아파트입구 사거리는 대치역 주변과 달리 고등학생 대상의 학원들이 많다.

유동인구 또한 고등학생 위주이기 때문에 상대적으로 학부모 수요는 낮은 편이다.

업종구성은 대치역 주변과 유사하게 저층 근린시설, 3층 이상은 학원이지만 개별 점포가 아닌 건물을 통임대해서 쓰는 학원이 많기 때문에 점포 밀집도는 낮다.

중계동 학원가는 은행사거리를 중심으로 대로변에 밀집되어 있다.

주공6단지와 건영3차 앞 대로변 근린상가가 핵심지역이며, 주공5단지 앞에도 일부 자리잡고 있다.

업종구성은 1~2층은 커피숍, 편의점, 은행, 마트 등이 있고, 3층부터 학원, 병원 등이 자리잡고 있다.

학원밀집지역이지만 대치동과 달리 학부모 수요는 많지 않으며, 학원구성도 대형 입시학원이기 때문에 중고등학생들이 많다.

상권의 형태가 종형으로 구성되어 있고, 대형 아파트단지에 둘러싸여 있기 때문에 내부수요의 유출이 없는 점이 가장 큰 특징이자 장점이다.

대치동 주택가격수준 높아/중계동 배후세대 3만명 넘어 배후세대 거주민의 소비력을 간접적으로 측정할 수 있는 주택가격수준은 상당한 격차를 나타냈다.

대치동은 강남권 내에서도 주택가격수준이 매우 높다.

3.3㎡당 매매가격이 3,305만원으로 압구정동(4079만원/3.3㎡) 반포동(3813만원/㎡) 개포동(3717만원/3.3㎡)을 제외하고는 서울시내 최고가이다.

주택가격 수준이 높은 만큼 거주인구들의 소비력도 매우 높다는 것을 알 수 있다.

중계동의 3.3㎡당 매매가격은 1,317만원으로 대치동의 40%수준에 불과하다.

상대적으로 주택가격이 저렴해 가구당 소비수준이 낮을 수 있지만 배후세대가 2배 가까이 되기 때문에 전체 소비액의 크기는 유사한 수준이다.

또한 대치동의 경우 학원가가 대치역 인근과 농협사거리로 분할되어 있지만 중계동은 은행사거리를 중심으로 분포되어 있어 밀집효과는 더 크게 나타난다.

중계동 임대료 상승, 대치동에 근접해 두 상권 모두 대규모 주거단지에 위치해 있고, 유동인구가 많은 우량상권이기 때문에 임대료 수준도 만만치 않다.

대치동의 임대료는 ㎡당 4.72만원(1층, 2011년 3분기 기준)으로 강남구청(3.74만원), 교대역(3.24만원)보다 훨씬 높은 수준이다.

중계동의 경우 4.19만원으로 대치동보다는 낮은 수준이지만 최근 임대료 상승세에 힘입어 처음으로 4만원선을 넘어섰다.

상권자체가 대로변 대형근린상가에 형성되어 있고, 확보된 고정수요와 유입수요까지 많기 때문에 높은 가격수준에도 불구하고 매물을 구하기는 쉽지 않다.

테이블 회전율 빠른 업종강세 대치동 생활밀착형 업종 매출 강세 나타난 중계동 두 상권의 주요업종별 매출비교결과 상반된 결과를 나타냈다.

대치동의 경우 제과점과 패스트푸드, 한식 등 F&B업종의 매출이 높게 나타났고, 중계동은 정육점(식당), 슈퍼마켓 등 생활밀착형 업종의 매출수준이 높았다.

이는 배후수요 및 유동인구와 관계가 있다.

30~40대 학부모 수요가 많은 대치동은 아이들을 학원에 보내고 기다리는 시간 동안 소비행위가 일어난다.

또한 10대 학생들의 유동량이 많기 때문에 제과점이나 패스트푸드 등 테이블 회전율이 빠른 업종들의 매출액이 상대적으로 높았다.

반면 중계동은 배후세대의 소비가 높게 나타났다.

학원가가 밀집해 있지만 1만 세대 이상의 아파트단지 생활반경에 있어 일종의 혼재된 상권형태를 보이기 때문이다.

또한 지하철역이 원거리에 있고, 주변에 큰 상권이 없어 내부에서 소비행위가 모두 일어나는 특징도 가지고 있다.

30~40대 학부모 수요 공략: 대치동 1만 세대 배후거주민 대상 생활용품 전문점 유리: 중계동 두 상권 모두 학원밀집지역, 대규모 배후세대라는 특징을 가지고 상권을 형성하고 있다.

하지만 입지특징과 유동인구 패턴에 따라 업종별 리스크가 다르기 때문에 이를 감안한 선택이 필요하다.

대치동은 미도, 은마, 청실 등 재건축대상 아파트단지들에 둘러 쌓여 있다.

배후세대는 풍부하지만 거주자 대부분은 교육 등의 문제로 유입된 인구들이다.

즉, 학원시설 관련된 소비행위는 풍부하게 일어날 수 있지만 실질적인 생활권은 아니라는 것이다.

또한 주변에 강남역이나 삼성역, 잠실역 등 상업시설 밀집지역이 많기 때문에 생활권이 분할되고 있다.

따라서 배후 거주인구 대상의 업종보다는 학원가 유입인구를 타겟으로 한 업종이 유리할 수 있다.

편의점, 문구전문점, 테이크아웃 음식점 등이 그 대상이다.

30~40대 여성유입량도 많기 때문에 커피숍이나 여성 미용실도 경쟁력 있는 업종이다.

반면 호프전문점이나 패션의류점은 피해야 할 업종이다.

언급한 바와 같이 강남역이나 삼성역 등 인근에 해당업종의 경쟁상대가 많다.

또한 유입인구 대부분은 학원시설 이용자이기 때문에 경쟁력이 떨어질 수 있다.

중계동도 청구와 청암, 주공5단지 등 대형 아파트단지들에 의해 둘러쌓여 있다.

하지만 대치동과 다른점은 이들의 생활권이 중계동 학원가라는 점이다.

주변에 큰 상권이 없기 때문에 내부에서 모든 소비행위가 이루어진다.

따라서 학원시설 이용인구와 배후거주민들 동시에 공략할 수 있는 업종선택이 가능하다.

대형 입시학원의 영향으로 고등학생 유동인구가 많기 때문에 테이크아웃 음식점이나 분식점이 유망한 업종이다.

또한 서점이나 독서실도 경쟁력이 있다.

거주민 대상으로는 저가형 생활용품 전문점이나 세탁전문점, 김밥전문점도 그 대상이다.

다만 최근 중계동 내 점포 임대료 상승여파로 고정비용에 부담이 생길 수 있기 때문에 초보 창업자들은 충분한 여유자금을 확보해 두고 시장에 나서는 것이 필요하다.