2015.06.24. 개봉박두 두그 두그 두그 두~~~둔촌주공 사업시행인가를 위한 주민공람은 언제?

[dream박대표]

2015.06.24. 둔촌주공아파트 시세 동향(둔촌주공 드림공인 02-478-9800)

제목 : 개봉박두 두그 두그 두그 두~~~둔촌주공 사업시행인가를 위한 주민공람은 언제?

엊그제 내린 단비에 오늘 또 게릴라성 소나기가 다녀갔습니다.

가뭄 해갈은 되었으려나요?

어쨋든 더위는 한풀 꺾여 시원합니다.

미세 먼지도 어느정도 가라앉아 보입니다.

제발이지 백해무익한 메르스도 깡그리 종식되었으면 좋겠습니다.

듣도 보도 못한 병명이라 문명의 이기(利器)가 낳은 산물(?)이려니 했는데 낙타가 옮기는 병이랍니다.

건강한 사람들은 괜찮다지만 유비무환이라고

이런 때일수록 잘 먹고 잘 자고 잘 입고(아닌가?ㅋ) 잘 씻고 기본에 충실해야 하겠다는 생각이 듭니다.

다소 부족해 보이는 비가 갈라진 논바닥에는 얼마나 도움이 되었으려나요?

오지랖 넓게도 사무실에 앉아서 별별 걱정을 다합니다.

제목 때문에 놀라셨나요? 죄송~죄송요~~~바라는 마음이 간절해서요.

6월도 막바지로 치닫고 더위를 부르는 여름도 무르익어 가고 있습니다.

아~기다리고 기다리던 주민공람은 언제 공고될지 성질 급한 조합원은 숨 넘어가게 생겼습니다.

지난 주중이라고 했는데 이번 주중일까요?

준비기간이 길어집니다.

건축심의 때처럼, 조합설립인가 때처럼 기다리는 사람 맥 빠지게 해놓고 짜잔~하고 발표하려나 봅니다.

어쨌든 환경영향평가는 협의 완료 되었고 시간이 지나면 해결될 일이기에 재건축조합(또는 강동구청)에 문의를 할까 하다가 그냥 기다려 보기로 합니다. 조합원 입장에서는 아주 중요한 사안이고 궁금증이 풀리 때까지 물어보는 게 마땅한 일이지만 일에는 순서가 있고 다그친다고 빨라질 일도 아니고해서 강동구청을, 조합사무실을 향해 바라보며 목 빠지게 기다리고 있습니다.

무작정 기다리기 보다는 매매 시기를 언제로 할지, 사업시행인가 이후 몇 평을 신청할지 분양평형 신청에 대한 전략적인 대응을 준비하면서 기다리면 좋겠죠?

우선 조합원 및 예비 조합원들의 유형을 정리해 보았습니다.

1. 둔촌주공 조합원(실거주 또는 외부 거주)으로서 재건축을 하면 분양받아 입주 할 예정이다.

2. 둔촌주공 조합원(실거주 또는 외부 거주)으로 적절한 시기에 매도한다.

3. 둔촌주공 대기 매수자로 매수 시점을 가늠하고 있다.

1번의 경우에는 6월 19일 시세동향에서도 언급했지만 본인이 소유하고 있는 평형의 지분을 정확히 파악하고 사업시행인가 이후 분양 받을 평형을 ①순위, ②순위, ③순위로 정하여 미리 계산해 봅니다.

1번의 경우도 매한가지지만 2번의 경우는 무엇보다도 수익성을 염두에 둔 투자라고 생각됩니다.

빠른 매도, 사업시행인가 또는 관리처분인가를 기다릴수 있는 매도인지에 따라 매도시점이 달라진다 하겠습니다. 개인적인 사정으로 인한 빠른 매도를 해야한다면 매수자가 있을 때 처분하는 것도 나쁘지 않다고 생각됩니다.

3번의 경우 ①금융 비용이 발생하지만 취득세 부담도 적고 오를 여지가 많은 주민공람, 사업시행인가 이전에 구입해야 할지, ②가격은 좀 올라있겠지만 사업은 좀더 진행되었고 취득세를 절세할 수 있는 사업시행인가 이후 관리처분인가 이전에 구입해야 할지, ③토지분 취득세 4.6% 징수로 세 부담은 크지만 추가분담금 등 구체적인 제시안이 나오는 관리처분 이후에 구입해야 할지를 생각해야 할 것입니다.

①②③번 다 장단점이 있는데 자금 여력이 된다면 취득세 부담도 적고 가격면에서도 유리한 사업시행인가 이전 구입을 추천해 봅니다.

사업시행인가를 위한 주민공람이 시작되면 분위기가 지금보다 고조될 것을 알기에 매도인들은 매물을 거둬들이거나 가격을 올리는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

이러한 사유로 매물도 많지 않거니와 메르스의 영향인지 분위기는 다소 가라앉아 보이지만 수면아래에서의 조용한 움직임은 계속되고 있습니다. 이번 주에도 1단지 16평, 1단지 18평, 3단지 23평과 3단지 34평, 4단지 34평이 거래되는 등 매매시장 분위기는 살아있습니다. 비록 시세 이하의 매물이거나 수리가 아주 잘된 입주매물로 단지내에서 경쟁력을 가진 우량매물은 거래되고 있으며 둔촌주공 매매시장은 여전히 건재하고 있습니다.

둔촌주공 매매시장을 움직이는 매수자들이 낡고 오래된 둔촌주공재건축아파트를 구입하는 궁극적인 목적은 수익성입니다. 수익성이 좋으려면 교통, 교육, 생활편의시설 등 도시기반시설이 잘 구축된 좋은 입지는 물론이고 일반분양 물량이 많아야 합니다.

수익성의 척도가 되는 일반분양 물량 하면 단연 둔촌주공입니다. 인근 재건축단지 가락시영과 일반분양 물량을 비교해 보겠습니다.

둔촌주공아파트 : 용적율 273.88% 적용 지하 4층, 지상 최고 35층 규모로

총 11106세대로 신축하며 조합원 분양 5930세대, 일반분양 4130세대, 소형임대 1046세대입니다.

시공사는 현대건설·현대산업개발·롯데건설·대우건설 4개사 컨소시엄입니다.

가락시영아파트: 용적률 285.98%를 적용 지하 2~3층, 지상 10~35층 규모로

총 9510세대로 신축하며, 조합원 6600세대, 일반분양1578세대, 소형임대 1332세대입니다.

시공사는 삼성물산·현대건설·현대산업개발 3개사 컨소시엄입니다.

둔촌주공이 가락시영보다 사업 추진은 늦지만 일분분양 물량은 둔촌주공이 월등히 앞섭니다. 즉, 수익성이 높다는 뜻입니다.

둔촌주공 조합원들 입장에서 사업시행인가를 위한 주민공람을 기다리는 상황으로 기다림이 다소 지루할 수도 있지만 어쩌면 순리대로 진행되는 것을 감사해야 할 것입니다. 선이주 없는 둔촌주공의 재건축 진행 그 자체가 수익이라고 한다면 역설일까요?

몇몇 재건축단지의 사례를 보면 사업시행인가 단계에서 선이주를 강행하곤 합니다. 표면적으로는 재건축사업 진행이 빠른듯 보이지만 내면을 들여다보면 문제의 소지가 많습니다. 조합에서는 쉬쉬하고 있겠지만 알만한 사람들은 다 아는 사실로 관리처분인가 이후에 시행되어야 할 이주를 사업시행인가 단계에서 시작한 선이주로 인해 발생한 금융비용이 어마어마 하며, 이 금융비용은 매달 수십억원으로 고스란히 조합원의 몫이 되어 조합원 추가분담금으로 둔갑하여 수익성을 갉아먹고 있습니다.

어쨌든 섣부르게 빨리 가는 것보다는 조금 늦더라도 차근차근 절차를 밟아가는 게 낫다는 게 저의 지론입니다.

아래의 표는 가락시영 분양평형 신청 집계표입니다. 최종적으로 변동사항이 발생하겠지만 가락시영은 33평형, 24평형, 38평형 순으로 인기 순위가 정해졌습니다. 

둔촌주공과 분양시점, 분양 평형 및 세대수는 다르지만 분양평형 신청 시 도움이 될까하여 표를 만들어봤습니다.

 가락시영 분양신청 집계표

둔촌주공 분양 예정 평형별 세대수

※ 둔촌주공/둔촌주공아파트/둔촌주공재건축 시장에 출시된 저가매물입니다.

둔촌주공1단지 7.5평 37,000만원 16평 62,000만원(급매!) 18평 66,000만원(급매!)

22평 75,000만원(급급매!) 25평(지분29.83평) 85,500만원(급매!)

둔촌주공2단지 16평 61,500만원 22평 74,000만원 25평 82,000만원

둔촌주공3단지 23평 62,500만원(급매!) 31평 74,500만원(급매!) 34평 83,000만원

둔촌주공4단지 23평 61,500만원 25평 66,500만원(급급매)

31평 73,500만원

34평(지분28.66평) 80,000만원(급매!) 34평(지분29.83평) 86,000만원

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.

둔촌주공 드림공인(02-478-9800)

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[dream박대표]

둔촌주공아파트 주택재건축정비사업 사업시행인가(안) 주민공람 공고


1. 공람기간 : 2015. 07. 01. 2015. 07. 14.(14일간)

2. 공람장소 : 강동구청 주택재건축과, 강동구 둔촌1동 주민센터, 둔촌주공아파트

주택재건축정비사업조합

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