경제 영역, 기타 정치, 정책 등 2.

달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 17일 06시 58분 그럼, 부산 등 낙후된 지방 부동산 가격이 언제까지, 얼마만큼 상승할 수 있을까요.전용 면적 25평 최고가를 기준으로 2011년 현재 센텀 파크, 대우, 경남 마리나, 트럼프 월드 등 해운대 일부 지역에서나 겨우 3억 대에 그치고 있기에. 서울, 경기 일부를 제외한 낙후된 지방에서 10억, 15억은 상상조차 어렵지요? 그러나 남겨 놓은 경제 영역의 작은 과제들만 대충 계속 수행 되어도 부산만 아니라 대구, 대전 등 낙후된 지방 극소수 지역에서도 빠르면 2020년, 늦어도 2025년이면 현실화 될 것입니다.극소수 중 극소수겠지만 15억이 아니라 20억도 가능할 것입니다.2030년, 2040년에는? 보다 구체적으로, 침체기 이후 언제쯤 부산 부동산 시장이 재상승할 수 있을까요?물량은 적지만 가장 진도가 빠를 것으로 예상되는 원도심 서구 대신동, 동구 조천, 범일 등의 자잘한 재개발 사업들을 포함하여,물량도 많고 진도도 빠를 재개발 선발주자 남구 대연동, 해운대 우동, 중동, 동래구 온천, 명륜동, 연제구 연산동, 금정구 장전동 재개발 사업 등 부산의 선발대 격 각종 재정비 사업이 본격화되고 중장기 부산의 공급, 입주 예상 물량이 줄어들 무렵이면 부산 부동산 시장은 채 회복을 시작할 수 있을 것입니다.  그리 오래지 않아 상기한 대우 마리나, 삼익 비치 등의 33평 가격이 7~8억 대로,마찬가지로 33평 일반 분양 가격이 2억 대 후반에서 3억 대 초반으로 예상되는 대연 혁신 힐스테이트 등이 7~8억 대로 상승하게 될,부산 부동산 시장이 본격적으로 채 회복하는 시기는 부산의 재정비 후발주자들이 선발주자들에 본격적으로 가세할 무렵인 2015년 전후로 예상됩니다.보다 구체적으로 언급해 봅니다.부산 내 재개발 진행속도, 재정비 물량, 활황 등에서 후발주자들인 부산 진, 연제, 동래, 금정구 등의 주택 재정비 물량.온천 2,4, 거제 2구역, 대연 3구역 등 부산의 주요 재개발 대규모 정비 사업이 본 궤도에 오르고,마찬가지로 모두 불가능하다 여기 거 있겠지만, 감만 1, 복산 1구역 등 초거대 단지들은 물론, 1만 가구 대단지로 재정비될 시민공원 촉진 3구역 등과 양정, 연산 재개발 구역, 기타 괴정 5구역, 1, 2, 구역 등 대단지 후발 주자들이 선발대를 뒤따르며 충분한 공급물량을 쏟아낼 무렵입니다.더 구체적으로, 부산 부동산 재상승 기간은 빠르면 지금부터 4년 후인 2015경 전후부터 시작하여 공급물량 소화가 불가능할 정도로 부산시 아파트의 공급 물량이 중장기 간 크게 증가하게 될 2020년 전후까지로 예상됩니다.공급 물량 폭증, 정부의 부동산 규제 등 특단의 사정이 없는 한. 또한,그 무렵이면,앞으로 10년 후 홍콩, 상해보다, 20년 후 동경, 뉴욕 보다 경쟁력을 가져야 할 부산 북항 재개발 지역과 부산의 도심 해변 지역들.나아가 해운대, 광안리 해수욕장과 수영만, 용호만과 북항을 중심으로 동쪽으로는 해운대 미포, 청사포, 송정, 일광, 좌천까지, 서쪽으로는 영도, 남항, 송도, 다대포, 낙동강, 을숙도까지 친환경적인 각종 지역 산업, 개발이 날로 가속화될 것입니다.  20~30년 후, 그때가 되면 부산 핵심지역의 집값은 서울 강남 아파트값에 버금갈 수준, 혹은 능가할 수준이 될 것입니다.워트 프런트 뷰의 영구 조망권을 가진 수영구 남천동, 대연동의 중층 아파트 재건축 사업이 본격적화되고 그 이주 수요까지 가세할 무렵이면 부산 부동산 시장의 회복 속도와 강도는 부산 요지, 도심의 재개발, 재건축 물량들이 입주할 때까지 더욱 강화될 수 있을 것입니다.다음은 일반 시민들의 수비지 않은 실물 자산 늘리기와 관련하여.전국은 물론, 부산시 부동산 시장도 각 자치구 별, 나아가 기초 자치구 내에서도 읍면동 별, 각 물건별로 차별화가 진행, 심화될 것입니다.따라서 각 지역, 각 물건별로 실거리 가격 추이, 입주물량의 다과, 추이, 분양가 등등에 대해 모두 주의 깊게 살펴봐야 할 것입니다.특히, 아래에서 더욱 상술한 듯, 15년 후, 2025년 무렵이면 보다 더 확실해질 것이지만,자치구도 아니고 일개 동에 불과한 소지역, 남천동과 대연동 부동산 시장의 차별화, 양극화는, 부산은 물론 낙후된 전국 지방의 부동산 시장 활성화를 자극, 촉진할 정도로, 더욱 뚜렷해질 것입니다.  부산 등 소외되고 낙후된 전국 부동산시장의 채 회복, 재활성화에 강한 불쏘시개 역할을 할 시범 케이스 소지역에 대해 살펴봅시다.가격 전망 등은 다음에 쓰기로 하고, 대략적인 대연동과 남천동의 주택재정비사업 물량에 대해서만 구체적으로 살펴봅니다. 삼익비치, 삼익 타워, 삼익 빌라, 대연 비치 등의 재건축과 대연 2,5,6,7 구역, 남천 2구역 등 재개발 공급물량.그리고 시기가 다소 늦어지는 조합설립 이후의 대연 3,4, 구역 등과 남천 2구역 등의 재개발 물량과 시기는 불분명하지만 장차 재정비될 오양 양지, 대연 반도 보라 남천 뉴 비치, 우성 보라, 남천 보라 등의 재건축 대기 물량과 남천 1구역, 대연 8구역 등의 재개발 등,그 시범 케이스 소지역, 두 개 동의 공급 물량만 해도 삼만여 세대입니다.나아가 대연동, 남천동의 주변 지역인, 감만 1구역, 우암 1,2구역, 용호 3구역, 문현 3구역 재개발 등등과 수영 현대, 광안 1, 2 재건축, 광안 2구역 재개발 등등을 모두 더하면 모두 6만여 세대로,지금부터 20년이 지나면 동심원 중앙인 남천, 대연은 물론 수영구, 남구 전체의 도시, 주거환경이 천지개벽될 것이기 때문입니다.부산 전체에서도 마찬가지입니다.각 재정비 지구 당 삼천, 사천 세대 내외의 거대 단지들인 거제 2, 온천 2,4구역 등을 포함하여, 향후 10년 내 재정비 사업이 확실한 부산 전체의 주택 재정비사업 물량들도 도심 내에서의 신도시급인 3만여 가구에 달할 것입니다.향후 20년 내에는 확실한 북항 재개발 주변 지역, 시민공원 촉진 지구, 복산 1구역, 괴정 5구역 등을 포함하면 또 다른 3만여 가구가 추가되어 부산시 전체의 도시, 주거환경을 비약적으로 발전시키게 될 것입니다.  지역 경제 발전과 도시, 주거환경 개선에 비례하여 집값은 상승하게 될 것입니다. 그러나 빛이 있으면 어둠이 있듯,부산시 부동산 시장은 입주 물량이 몰리는 시기에, 과잉 공급 물량으로 인해, 현재 2011년 이후 10~20년간 지속 될 낙후된 지방 대세상승 기간 중에서 간헐적으로 중단기, 혹은 중장기 간 쉬어갈 수밖에 없을 것입니다.상기한 것처럼, 주로 대단지들로만 구성된 남천동, 대연동의 재건축, 재개발 물량만 해도 그러하고,물량, 매에는 장사 없기 때문입니다.대량의 공급물량과 부산 집값, 전셋값 간의 상관관계, 특히 서민, 빈민층들의 주거 안정과 관련하여 만성적인 전월세난을 잡을 수 있는가에 대해서는 다음에 보다 상세히 쓰기로 하고..다음 댓글로 본문, 댓글에서 논란이 되고 있는 다주택자 누진 보유세, 양도 소득세 중과세 등등에 대해 간단히 살펴봅니다.