실거래가 신고시 증빙서류 관리는 돈? (펌)

[나름행복만땅]

실거래가 신고시 증빙서류 관리는 돈? (펌)



<편집자 주>

실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도 차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따른다. 이와 같이 양도세 신고/납부에 있어 가장 합법적이며 합리적인 절세방안이 있으나, 양도세의 납부는 아주 먼 미래에 발생할 것으로 판단하여 소홀히 한 몇 가지들 때문에 혜택을 포기하게 되는 사안들에 대하여 알아보도록 하자.



사례소개

제조업을 운영하고 있는 화수분 씨는 사업상 투자 자금이 필요하여 03년 7월에 분양받은 경기도 고양시 일산구 소재 아파트(분양가액 2억, 제세공과금 1천만원)를 06년 1월 3억원에 급히 매매하고 이에 따른 양도소득세를 신고하고자 담당 세무사에게 신고를 의뢰하였다.

담당 세무사는 당해 아파트가 실지거래가 기준(투기지역) 부동산에 해당되므로, 분양금액이나 새시 비용 등 관련 증빙을 요청하였으나 입주시 설치한 새시 비용 3백만원에 대한 증빙을 찾지 못해 제시를 못했다.
제시한 서류를 검토한 세무사는 실제 소요된 비용에 따른 양도소득세 16,848천원을 2개월 이내에 신고 납부하면 되나 새시 비용 3백만원에 대한 증빙이 없어, 이 금액의 상당세액 972천원을 추가 부담해야 한다고 한다.

따라서, 다음과 같은 사항에 유념하여 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고, 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 해야 한다.

- 양도소득세 계산시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고
- 공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인하고
- 증빙자료는 비용을 지출할 때마다 미리미리 확보해 두는 것이 좋다.


실지거래가액에 의한 양도차익 계산

양도부동산이 실지거래가액 계산 대상에 해당되는 경우에는 실제 증빙에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고?납부하여야 한다.

양도차익 = 실지양도가액 ? 필요경비

* 필요경비 (①+②+③)

① 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)
② 취득 후 지출한 비용
③ 양도비용


취득에 소요된 비용

당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용,명도비용,인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다. 다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.

〈증빙서류 예시〉

- 취득 및 양도시의 매매계약서(양수자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 양도계약서 첨부)
- 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)
- 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장
- 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)
- 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등
- 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

취득 후 지출한 비용

부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있다.

- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
- 재해 등으로 건물,기계,설비 등이 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비
- 토지의 이용편의를 위한 장애물철거비용, 도로 신설비용
- 기타 개량,확장,증설 등 위와 유사한 성질의 비용

※ 예를 들면 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제가능하나 벽지?장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없음

〈증빙서류 예시〉

- 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증
- 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

양도비용

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정 받을 수 있다. 다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정 받을 수 있으므로 주의를 요한다.

〈증빙서류 예시〉

- 양도비용 지급 영수증
- 인지세 납부 영수증
- 국민주택채권 등 매각 영수증
- 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

시사점

실거래가 기준 양도세 신고/납부에 있어 가장 합법적이며 합리적인 절세방안이 있다면 오늘 자세히 알아본 증빙의 문제라고 해도 과언이 아니다. 하지만, 양도세의 납부는 아주 먼 미래에 발생할 것으로 판단하여 현재를 살아가는 우리들은 반드시 필요한 것들을 소홀히 대할 수 있는데, 위와 같은 사항에 유념하여 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고, 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 해야 하겠다.

[이쁜호야]

잘 보았습니다^*^

[seonmi bang]

너무 어렵네요ㅜㅜ 더 공부에 매진해야겠어요.. 잘보았습니다.

[땡장미]

저는 다 냈는데..담부턴 꼼꼼히..

[김정숙ㅋㅋㅋ]

역시 어렵다..

[오바걸]

잘보고갑니다

[훈미니]

고마워요

[토지미인]

좋은글 감사합니다.. 양도세 중요하지요 요즘은 세테크라 할 정도이니까요..

[하늘사랑가득히]

어떻게 공부를 해야 할 지...눈 앞이 캄캄하네요...

[청운거사]

감사합니다.