↑위에 질문하신 경기도 안성시 대덕면 내리 오피스텔 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경7510(물번번호 22번)*

이 물건은 경기도 안성시 대덕면 내리 오피스텔 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본 경매 건물등기부를 확인한 결과 2006년7월14일

안성신용협동조합의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부

소멸 하므로 건물 등기부상 법적인 문제는 없습니다.

2.토지별도등기건

답변:본건의 토지등기부를 확인한 결과 토지에 대하여 설정된

안성신협의 근저당은 낙찰 받고 대금을 완납하면 대지권 지분에

대하여 근저당이 포기되는 형태로 정상적인 소유권이전이 가능한

토지건물 일괄 입찰 물건이라 토지별도등기로 인한 문제는 없습니다.

3.임차인관계건

답변:본건에는 말소기준권리 이후(2007년9월19일)전입한 대항력 없는

임차인 '백승룡'이 거주하고 있으며 백승룡은 보증금 2,500만원에 대하여

확정일자를 받고 배당요구 하였으나 순위가 근저당 보다 늦어 주택임대차

보호법상 최우선변제소액임차보증금으로 1,200만원만 배당받고 소멸하는

인도명령 대상자입니다.

4.최종결론:본건은 반드시 직접 현장임장후 입찰참여 하시기 바랍니다.

이유:리더스뷰 오피스텔은 2006년7월에 입주하여 약 5년이 경과 하였으나

아래--- 다음 로드뷰 사진상 으로는 비교적 외관이 양호해 보입니다.

지하1층+지상9층에 총56세대로 규모는 작지만 인근에 중앙대학교안성캠퍼스가

소재하여 직접 거주하시기 보다는 중앙대학교 학생을 상대로 한 고정적인 월세

수입 창출에 적합한 물건입니다.

또한 본건이 소재한 대덕면은 당초 '안성뉴타운 택지개발' 사업지구로 묶여있다 해제 되어

특별한 개발 호재는 없지만 인근 옥산동과 아양동은 뉴타운 개발이 계속될 예정이라 조금은

건물 가격에 도움이 될 것으로 보이니 본건은 직접 현지 임장하여 아래 체크포인트를 반드시

재확인 하시고 이상이 없을 경우에 한하여 이번 회차에 입찰 참여하시기 바랍니다.

<핵심체크 포인트>

①본건처럼 채무자가 건설회사일 경우 ‘유치권자’가 점유할 가능성이 있으니

반드시 유치권이 있는지 철저히 확인 하셔야 합니다. 아시다시피 유치권은 법원에

신고하지 않더라도 물건을 점유하면 성립하기 때문에 현장을 방문하여 꼭 확인 하십시오.

②두 번째는 수십 개의 경매물건중 ‘임차인이 전액 배당 또는 일부라도 배당을 받는’물건을

입찰하시기 바랍니다. 임차인이 전액이나 일부 배당을 받으면 우선 명도기간이 짧고 또한

관리비도 전부 임차인이 부담하게 되므로 낙찰자가 추가로 인수할 부담이 거의 없게 됩니다.

따라서 수십 건중 임차인이 전액 또는 일부 배당을 받는 물건을 선택 입찰 하셔야 합니다.

③세 번째는 최하층(1층)이나 꼭대기층(9층)은 임차인들이 기피 하므로 피하셔야 하며

가급적 4층이상 8층이하의 로얄층을 선택 하여야 임차인을 구하기 쉬워집니다.

아울러 조망권도 중요한데 오피스텔 창밖으로 혐오시설이 보이거나 

햇볕이 안 드는 곳(일조권이 없는 곳)은 피하는 것이 좋습니다.

이상 기본적인 세 가지를 바탕으로 물건의 내외부 노후도를 살펴보시고

관리사무소를 방문하여 체납된 관리비는 없는지 확인 하시면 됩니다.

끝으로 관할 면사무소를 방문하여 반드시 주민등록

전입세대열람내역서를 발급 받는 것도 잊지 마시구여...

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[서윤아빠(khaien)]

상세한답변감사드립니다. 체크포인트 꼭 확인해보겟습니다~근데 여러물건중 하나의 물건에 유치권자가 있어도 전체물건에 대한 유치권이 성립할 수도 있나요?

[러브정/정의덕]

유채권자가 특정호수(예:506호)에 신고하는 경우에는 그 호수만 유치권이 성립하고 나머지 호수들은 문제가 없게 되구여..특정호수를 지정하지 않고 그냥 경매사건번호로 유치권신고를 하면 그 경매사건 물번번호 모두에 대하여 유치권을 주장하는 것으로 간주 합니다.참고 하시구여...서윤아빠회원님의 임장후기 기대해 봅니다.^^러브정/정의덕 올림.