데이터자료분석 [챠트 분석] 아파트 가격현황 및 매입자 주소지 분석

[큐에미]

안녕하세요.

오늘은 객관적 사실에 기초한 아파트 흐름을 챠트로 분석해보려고 합니다. 조금 어려울수도 있으니 초보분들은 패스~ 해주시고요.^^

예전과 비교하면 엄청난 변화가 생겼다고 생각합니다.

인터넷상에서 발품 좀 찾아보면 정말로 많은 유익한 자료(DATA)가 많이 나옵니다.

이 많은 자료들을 제대로 편집하고 가공하여 원하는 결과물을 만들어 보면서 투자하는것이 요즘의 "전국구 고수"들이 하는 방식입니다.

저도 이분들 따라잡기에 도전하려고, 계속해서 분석하고 있습니다.

아래는 그동안 해왔던 일반적인 이야기들입니다.

"그 동네 아파트 값이 좀 올랐어. 경북에서는 아마 제일 많이 올랐을껄? 그런데 이가격이 꼭지라고 생각해. 너무 많이 오른거 같거든.

 재작년에 외지투자자들이 엄청 사갔다는 얘기를 하던데, 지금은 다 팔고 없을걸, 요즘은 아예 안살것 같은데"

이제 이런 얘기를 나눌 시대가 지나가고 있습니다.

아래는 미래에 말하게 될, 현재도 고수들이 하고 있는 이야기들입니다.

"A아파트의 경우, 최근 5년간 00%, 최근 1년간 0% 올랐고, 이게 경북도 내에서는 5위에 해당됨. 인구유입 감안시 저평가됨.

 평균PIR을 대입해보니 지금 오른가격이긴 하나 앞으로 추가 상승은 기대된다. 앞으로 4년뒤 11.2% 상승 예상됨. 

 A지역은 외지투자자가 11년도에 전체물량의 32%까지 매수했다가, 현재는 11%수준,  이제 지역주민들이 물건을 받아주고 있다."

이제, 이렇게 말할 시대가 서서히 도래하고 있습니다.

부동산 트렌드가 변화하여, 예전과 달리 부동산에 가보면 이쁜 이모들이 손님을 반겨주듯

정확하지 않은 자료로 뜬구름 잡듯 얘기하는 곳은 앞으로는 경쟁시대에 살아남기 힘들지 않을까하는 생각까지 드네요.

그만큼, 데이타는 넘쳐 흐르고... 그 자료를 활용하는 "전문가들"이 늘고 있다는 말씀입니다.

재테크에 관심이 있으신 분들이라면, 시대흐름에 뒤쳐지지 않게 지금부터라도 빅데이터 가공하고 활용하는 방법을 배워야겠습니다.

아래는 부동산 통계, 감정원에서 받은 자료로 편집한 것입니다. 

○ 2011년 ~ 2015년 6월 전국주택자료 동향입니다.(최근 5년)

- 지난 5년을 보면 전국적으로 약 12% 가격이 상승했고 지방은 28% 상승했습니다. 그런데 서울,수도권은 마이너스 이고요.

   서울,수도권은 08년을 계기로 집값 거품이 많이 빠졌습니다. 주로 대형/중형이 많이 빠졌고, 소형은 가격유지(방어)를 했고요

- 부산도 좀 올랐습니다. 부산 전체적으로 19.3%니까 전국평균보다 높습니다.

- 대구가 엄청납니다. 무려 52%가 올랐네요.

   특히 북구는 62%에 육박하고, 집값 비싼 수성구 역시 56%로 만만치 않습니다.

- 경북도 42%로 전국평균보다 2배 이상으로 올랐습니다.

   이중에서도 유독 눈에 띄는게 구미입니다. 구미가 48%니까, 경북에서도 가장 많이 올랐습니다. (경주시는 Data없어서 집계안됨)

이제부터 최근 1년 자료를 보겠습니다.

○ 2014년7월 ~ 2015년6월 전국주택자료 동향입니다.

   - 전국평균 2.4%입니다. 그런데 이제 서울/수도권이 약 3%수준으로 지방평균 1.8%를 넘었섰습니다.

      약간의 예측을 하자면, 지방에 있던 돈이 서울로 간것인가? 그래서 수도권이 hot하다고 하나? 이렇게 생각해볼수 있습니다.

      수도권 전지역 상승!

- 부산은 전국평균보다는 조금 낫지만, 그 상승세가 여전합니다.

- 대구는 여전하네요. 4.4%로 전국평균보다도 높습니다.

   이제 강남불패가 아니라, 수성불패라 불러야 할듯요. 무려 6.8% 입니다. 엄청난 상승이 지속되고 있습니다.

   쭉~ 계속 갈까요?  그런데 겉으로 들어난게 전부가 아닙니다. 아래에서 보여집니다.

- 경북은 전국평균보다 아주 쪼금 작은 수준입니다.

   이중에서도 포항과 경산이 돋보입니다.  그에 반해 구미는 0.6%고 김천/칠곡은 마이너스. 지역주민으로서 조금 안타깝네요.

이제 전반적인 아파트 가격 흐름은 파악이 되셨는지요?

그런데!!!

이게 끝이 아닙니다.

가격흐름이야 겉으로 들어나는것이고, 이제 겉으로 들어나지 않는 "속살"을 봐야 합니다. 무엇이 진실인지...^^

아파트를 구입하고 신고할때, 지역주민인지 타지역 주민인지 통계되는 자료도 있습니다.

만약 구미아파트를 서울사람이 산다면?? 반대로 서울아파트를 부산사람이 산다면?? 이건 "외지투자자"로 보면 맞습니다.

그래서 이 "외지투자자"가 어느 지역에 많이 있었고, 현재는 어떻게 움직이는가를 포착하면,

앞으로 어느 지역이 오르겠구나. 또는 어느 지역이 하락이 되겠구나라는걸 간접적으로 알 수 있습니다.

다수의 외지투자자들은 "큰손"들이기 때문에 이분들 따라가면 왠만하면 손해는 안보지 않을까 합니다. 주식과 비슷하네요.

다만!! 중요한것은, 이분들이 많이 있다고 무조건 좋은게 아니라... 조용한 지역에 나타날때가 타이밍이고

또 많다가 갑자기 빠져나갈때가 같이 빠져나갸야하는 타이밍이라는거죠.

백문이 불여일견! 아래 데이타 보면서 다시 얘기하께요.

○ 아래는 아파트 매입자별 거래 통계입니다. 

    서울,경기,대구,경북 4개 지역의 뜨거운 동네와 아직 덜 뜨거운 동네를 보겠습니다.

    "파란색은 전체 합계이고, 빨간색은 그 지역에 사는 사람, 녹색은 타지역에서 매수한 사람입니다."

     빨간색선은 실거주자로 보고, 녹색선은 투자자로 판단합니다. 모두가 그렇진 않겠지만 대체적으로 그렇게 보면 맞을듯 합니다.

- 서울입니다.

   06년 가격하락이 되었는데, 마찬가지로 거래수량도 많이 줄었습니다. 그리고 파란색과 빨간색은 거의 같이 갑니다.

   만약 빨간색(지역주민)이 파란색을 따라가지 못한다면, 외지투자자가 더 많이 샀다!라고 보시면 되겠습니다.

   서울 전체의 외지투자자 비율 평균 17.7%입니다. 

   근래에 가격이 오르고있는 성북구 19.2%로 서울평균보다 높습니다. 상대적으로 도봉구는 선호지역이 아니라서 그런지 외지투자자 비율이 11%로 낮습니다.

    그런데 외지투자자가 얼마 없으니까 안좋다! 이렇게 생각하기보다 아직 덜 들어왔구나! 앞으로 오름추세 확인되면 같이들어가도 좋겠다. 이렇게 한번더 생각하는게 좋습니다.

- 경기도입니다. 외지인 비율 평균 20%로 서울보다 높습니다.

   최근에 뜨겁다는 하남시. 무려 46.6%입니다. 어디서 이 많은 사람들이 왔을까요? 잘모르는 지역이라 일단 패스하고요.

   부천시를 비롯 평택,군포 등 평균 20% 조금 넘는 수준입니다. 다만 북경기 지역은 아직 10%초반인 지역이 있습니다.

- 대구입니다. 외지인 비율 13%입니다. 

   그런데 잘 보시면 11년까지 쭉~ 올라가던 외지투자자 비율이 13년부터 줄어드는게 보입니다.

   수성구는 거래수량은 줄었고, 오히려 가격이 저렴한 중구가 거래량이 늘었습니다.(수성구는 그래프가 좀 특이하네요.)

   그런데, 전반적으로 서울/경기와 비교시 외지투자자 비율이 낮고.. 최근에는 더 줄어드는 경향이 보이니, 외지투자자들이 발을 빼고있는게 분명한듯 합니다.

- 이제 경북입니다. 저와 회원분들이 살고있는 도시!

   경북전체로 보면 19%로 대구보다는 높고, 수도권과 비교시에도 거의 비슷합니다.

   그런데 대구와 마찬가지로 11년도까지 늘어나던 외지투자자 비율이 12년부터 꺽이기 시작합니다.

   구미는 한때 30%에 육박했지만 현재 12.7%로 외지인들이 많이 빠졌습니다. 그런데 오히려 거래량은 늘었는데 보다시피 파란색과 빨간색이 거의 붙어있죠?

   구미에서 거래되는 모든 물량을 구미시민들이 소화하고 있는 모습니다. (12년도엔 3채중 1채를 외지인들이 샀군요)

오늘은 유난히 글이 길었습니다.

글이 길었던 만큼, 자료 찾고 분석하고 정리하는데 걸리는 시간은 훨씬~ 많았답니다. 격려의 댓글이라도..^^

마지막으로, 위 흐름을 보면서 결과정리 / 요약을 하면 아래와 같습니다.

1. 지난 5년간 전국평균 집값 11% 올랐고, 서울/수도권은 하락했지만, 경북/구미는 50%가 올랐다.

2. 14년부터 현재까지 서울/수도권은 서서히 오르고 있고, 대구/경북도 오르고 있지만 오름폭은 약하다.

    대구는 특이하게도 거래량은 줄지만 가격은 오르고, 지역주민들끼리만 사고팔고 있다.

3. 외지투자자들이 09년도부터 대구/경북 아파트를 많이 샀고, 12년부터는 보유량을 줄여가며 팔고 있다.

4. 지금 집이 안팔려서 맘고생하시는 분들도 있다고 생각되지만, 지난 5년간 50%오른것 생각하면 조금 싸게 파는것도 방법이다.

   왜? 서울은 하나도 안오르고 오히려 떨어졌으니까.

지금도 집을 사야하나 말아야하나 고민을 하고 계신분께 한가지 조언을 드린다면,

반드시!!! 입지를 봐야합니다. 누구라도 살기 좋아하는 집이어야 합니다. 젊은사람들만? 장년층만? 좋아하는 곳 아닙니다. 모두가 인정하는 입지이어야 합니다.

그리고, 현재 구미에는 외지투자자들이 빠졌기때문에 더 이상의 추가적인 거품발생은 없어보입니다.

지금 맘에 드는 집의 가격이 적정하다고 보여지면 구입하세요. 굳이 새아파트를 고집할 필요도 없습니다. 자금 사정에 맞게하면 됩니다.

특히나, 실제로 거주할 집이라면 오르고 내리고에 신경쓰지 않고 5년이상 살다보면 결국 오르는게 집이라고 생각합니다.

(물가상승,임금상승되면 결국 토지값/건설원가 올라가고 집값도 오를수 밖에 없는게 현실)

투자자의 입장으로 접근을 하신다면, 구미가 아니라 전국구로 넓게 시야를 돌려보시기 바랍니다.

그리고 항상 DATA를 기반으로 분석 후 진행해 보시는게 확률상 높아질것으로 보입니다.

집은 꼭 "절대로 떨어지지 않을것 같은 곳에 투자" 해야 합니다.

그리고 가장 우선되는 전제조건은 마찬가지로 "입지입니다. 그리고 중/소형입니다."

저도 아직 많은 물고기(수익)를 못잡았습니다. 다만 여기저기 그물은 쳐놓은 상태입니다.

전에 어떤회원분이 실전투자사례 말해달라고 하셨는데, 1년을 정리하는 12월에 1년간의 투자성과 오픈할수 있도록 하겠습니다.

현재는 진행형이라 말씀드리기 어렵네요.

좋은 주말보내세요.

[큐에미]

네. 공부많이하셔서 성투하시길 기원합니다

[이곤]

천천히 몇번을 읽겟습니다..감사합니다~~~

[큐에미]

제 글 뿐아니라 다른 고수분들 글도 많이 보세요.
저도 많이 배우고 있습니다

[흑장미]

정말 이런 자료 처음 보는데 정리 잘해 놓으셨네요. 눈으로 보는 투자 입니다. 감사합니다.

[큐에미]

도움되셨다니 감사합니다

[아이보리]

짱!!입니다ㅡㅎㅎ

[큐에미]

아이보리님 센스도 짱 입니다.^^

[오칠이아빠]

발전하시는 모습이 눈이 못따라갈 정도입니다

[큐에미]

좋은 말씀 고맙습니다.
그러나 아직 멀었습니다. 보다 더 많은 데이타를 확보하고 배우고싶은 욕심이 있습니다. 잘 학습하겠습니다.

[초현]

와우~~~ ^^
말이 필요가 없네요

[큐에미]

초현님. 잘 읽어주셔서 감사합니다.

[큐에미]

많은 댓글 달아주시고 호응해주셔서 감사합니다.
아직 공부하고 분석하는 한 사람으로서 투자시 실패확률을 줄이기 위한 노력을 하고 있습니다.
제가 분석한것들이 100프로 맞다고 확신은 못드립니다. 다만 객관적인 데이타에 입각한 정보들로 필요한것은 정보나눔 하겠습니다. 100개가 넘어가는 댓글은 처음 이네요. 모두들 성공투자하셔서 텐인텐 하시길 바랍니다.

[느티나무 짱]

복 받을실겁니다
저도 수도권에 공부하고 있는데
ㅋㅋ
항상 감사합니다

[큐에미]

네 잘 분석하셔서 성투하세요

[쿠키팸]

뼈가되고 살이되는 좋은 말씀 감사합니다 ^^

[큐에미]

좋은 말씀 감사합니다

[뚱뽀]

와~~ 팬티좀 갈아입고 올게요.. 완전 지렸음..ㅠ.ㅠ 소중한자료 잘봤습니다..^^*

[큐에미]

센스짱 이시네요.^^
감사합니다

[궁전마마]

탁월한 분석에 감사할뿐. 좋은 분석정보로 흐름을 알것같네요.공감합니다. 중소형 그리고 입지!

[큐에미]

도움되셨다니 다행입니다. 앞으로도 입지와 중소형은 영원할듯 합니다

[하야로비]

투자에 대해 아무것도 모르지만, 초보는 패스하라는 말씀에 지나칠까 했지만...진짜 투자하시는 분들 대단하다 싶습니다.
저는 흉내도 못내겠습니다만, 잠 못 이루는 밤에 질문 하나 드려 봅니다.
구미에 추가적인 거품 발생이 없으리라는 것은 단기간에 집값이 오르지는 않을 것이라는 의미로 해석해도 될까요?

[큐에미]

넓은 의미에서 그렇다고 생각합니다. 외지투자자들이 빠졌고 분양과 입주물량이 많음으로 단기상승은 어렵지않을까 생각합니다만, 신축아파트 영향으로 단기간에 하락한 구축아파트는 내년하반기엔 원래가격을 찾아가리라 보입니다. 주관적인 생각이니 참조만 하세요

[하야로비]

답변 고맙습니다.

[등산사랑]

반드시 입지 중/소형 !!!!!
감사합니다 ^^

[큐에미]

입지가 가장 중요하죠.
추가적으로 학군, 교통(역세권)이 좋아야 하고, 신규분양 입주물량이 없어야합니다.

[halmae]

좋은자료 잘보고갑니다
감사합니다^^
빨리정리한 대구북구에 속쓰리고ㅜㅜ
5월부터망설인수도권진입에 아쉽네요ㅜㅜ

[큐에미]

지나간것 어쩔수 없으니 지금 부터라도 제대로 준비하시지요.
그래도 미리 선점하셨다니 안목이 좋으십니다.^^

[이 보 라]

정말 눈에 쏙 들어오는 데이터 분석 큰 도움이 됩니다. 큐에미님 감사합니다 좋은 하루 되셔요``~~

[큐에미]

보라님도 좋은하루되세요.

[릉상]

정말 대단하십니다
읽다보니 혁신도시가 떠오르는 이유가
멀까요?

[큐에미]

그런가요. 김천쪽은 혁신도시가 포함되지않은 결과라서 2년더 보셔야될것 같습니다. 주변지역과 수도권을 비교하시면서 보시면 더 나으실것 같습니다.

[행곡동남자]

잘 봤습니다. 고생 많이 하셨네요..

[큐에미]

네 감사합니다. 성투하세요.