준공업지역 재건축도 ‘용적률 인센티브’ 가능… 삼환도봉 등 기대감↑

[하루하루]

도정법 제54조 개정안 본회의 통과
준공업지역 용적률 최대 300%까지
삼환도봉 “신규가구 4배 늘고 분담금 줄어”

준공업지역 재건축 단지에서 소형주택을 지을 경우, 용적률을 법적 상한까지 상향 적용 받게 되면서 해당 지역 내 조합들의 기대감이 커지고 있다. 신규 공급 물량이 대폭 늘어나면서 조합이 부담해야 할 분담금은 줄어드는 등 사업성을 한층 끌어올릴 수 있게 됐다는 점에서다.

서울 도봉구 삼환도봉 아파트 전경. /네이버 부동산
4일 정비업계에 따르면 준공업지역 내 재건축 용적률을 상향하는 내용이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법) 제54조 개정안’이 지난달 30일 국회 본회의를 통과했다.

도정법 제54조는 재건축사업 등의 용적률 완화와 국민주택규모 주택 건설비율에 대한 기준을 담고 있다. ‘과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업’이 용적률 완화 대상으로 규정돼 있는데, 이번에 ‘주거지역으로 한정한다’는 단서조항을 없앴다. 대신 ‘주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역’으로 범위를 확대했다. 본회의 통과에 앞서 법안심사소위원회에서 준공업 지역을 포함하기로 사실상 합의됐다.

이번 개정안의 골자는 재건축 등 정비사업에서 일정 비율의 소형 주택을 지을 경우 법적 상한까지 용적률을 높여준다는 것이다. 그동안 ‘주거지역으로 한정한다’는 단서가 붙어 있어 준공업지역이나 상업지역 내 재건축 단지 정비사업의 발목을 잡았다. 따라서 그동안 용적률 문제로 재건축사업 추진에 어려움을 겪었던 준공업지역 정비사업이 이번 개정안으로 탄력을 받게 됐다.

무엇보다 준공업·상업지역 내 재건축 단지들의 사업성이 대폭 개선될 전망이다. 서울시에서 허용하는 준공업지역 용적률은 현재 250%다. 그러나 준공업지역에도 용적률 인센티브가 적용되면 용적률이 300%까지 오른다. 조합 입장에서는 일반분양 물량 확대로 분담금이 줄어드는 이점이 생기고, 용적률의 일정 비율은 임대물량으로 계획되는 만큼 주거 취약계층을 위한 주택 공급도 확대될 것으로 보인다.

서울의 대표적 준공업지역 재건축단지인 도봉구 ‘삼환도봉(660가구)’가 혜택을 받을 전망이다. 기존대로 용적률 250%를 적용하면 재건축 후 가구 수가 50가구 늘어나는 데 그친다. 반면 개정안대로 300%까지 용적률을 올리면 재건축 후 임대 80가구를 포함한 총 210가구가 늘어나게 된다. 삼환도봉이랑 맞닿아있는 도봉유원 아파트를 비롯해 준공업지역에 속한 인근 단지들도 모두 용적률 혜택을 받을 수 있다.

영등포 국화아파트도 용적률이 300%까지 상향되면 공급 규모는 기존 354가구에서 450가구로 늘어난다. 다만 이미 사업시행인가가 났기 때문에 용적률 상향이나 설계변경 없이 그대로 사업을 진행하는 것으로 알려졌다. 삼환도봉 재건축 추진위원회 관계자는 “빠른 시점에 설계변경안을 만들어 서울시에 제출할 계획”이라며 “이번 개정안 통과로 아파트 한 동을 더 짓는 효과가 나기 때문에 1억원 이상 분담금이 줄어들 수 있을 것”이라고 기대했다.

앞서 삼환도봉 재건축 추진위원회는 주민 동의가 담긴 청원 공문을 보내는 등 정부에 적극적으로 용적률 완화를 요구해왔다. 특히 준공업지역이 몰려있는 영등포구와 강서구 재건축 단지들도 향후 혜택을 받을 전망이다. ▲당산4가 현대3차아파트 ▲문래 현대6차아파트 ▲문래 두산위브아파트 ▲문래 공원한신아파트 ▲염창 우성1차아파트 ▲염창 현대1차아파트 등이다.

정비업계 관계자는 “설계를 해봐야 알겠지만 일반물량 80가구가 늘어난다면 분담금이 최대 1억4000만원까지 줄어들 여지가 있다”며 “개정안 통과로 인해 앞으로 준공업지역에서 재건축을 하려는 단지들의 기대감이 매우 높아질 것”이라고 말했다.