전세금 못 돌려주는 임대인 1년간 대출 지원받는다

[우주창조]

'역전세' 위험 전셋집 대출규제 완화…DSR 40%→DTI 60% 적용

 앞으로 집주인 동의 없이 악성 임대인 여부를 확인할 수 있도록 시행령이 개정된다. 국토교통부는 오는 9월 29일 시행을 앞둔 '주택도시기금법' 시행령 개정안을 다음 달 14일까지 입법예고한다고 4일 밝혔다.

주택도시보증공사(HUG)가 악성 임대인에게 채무 이행과 소명서 제출 기회를 준 뒤 정보공개심의위원회에서 소명서 등을 참작해 공개 여부를 결정하고, 국토부와 HUG 누리집, 안심전세앱에 임대인의 이름 등이 공개된다.

정부가 역전세·깡통전세 등으로 불안한 임대차 시장을 안정시키기 위해 대출 규제를 완화한다. 이달 말부터 1년간 집주인의 '전세금 반환용' 대출 규제를 완화하는 한편 도덕적해이를 막기 위한 자기책임부담을 강화한다.

정부가 4일 발표한 '하반기 경제정책방향'에 따르면 이달 말부터 1년간 전세보증금 반환을 위한 대출에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다. DTI 60%는 특례보금자리론 반환 대출 수준이다. 전세 계약이 만료되는데 전셋값 하락으로 임차인에게 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 상황에 처한 집주인이 대상이다. 적용 주택은 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔이다.

현행 대출 규제 DSR 40%는 집주인들의 모든 금융권 합산 대출액이 1억원을 넘으면 적용된다. 매월 갚는 총부채 원리금이 전체 소득의 40%를 넘길 수 없다는 의미다. 반면 DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액만 따진다. DSR 대신 DTI가 적용되면 상대적으로 대출을 받을 수 있는 한도가 늘어나는 셈이다.

이번 전세보증금 반환 대출은 보증금 차액 내 지원이 원칙이다. 전세금이 5억원에서 4억원으로 떨어졌다면 차액 1억원 내에 대출받을 때 DTI 가 적용된다. 다만 후속 세입자를 구하지 못했을 때는 후속 세입자 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 특약을 전제로 대출한도 내에서 대출받을 수 있다.

전세가 고점 찍었던 2년 전 계약 만료 다가와…"역전세 위험 완화될 것"

올해 4월 기준 역전세 위험에 노출된 가구는 총 102만6000가구다. 전체 전세 가구의 절반 이상을 차지한다. 이 가운데 전세보증금 차액, 전셋값이 고점을 찍었던 2021년 말부터 지난해 초까지 전세 계약분이 차례대로 역전세 위험에 처할 우려가 있다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격지수는 2021년 12월과 2022년 1월 두 달 연속 103.5를 기록, 관련 통계를 공개한 이래 가장 높았다. 이 기간 평균 전셋값도 6억3424만원으로 2012년 조사 이후 최고 수준이었다.

국토교통부 관계자는 "이번 방안으로 전세금을 돌려줄 여력이 없는 임대인들의 금융권 대출이 가능해질 것"이라며 "한꺼번에 역전세 물량이 쏟아지는 임대차 시장 위험요인이 완화될 것으로 기대한다"고 말했다.

집주인들의 도덕적해이를 막기 위한 대출 관리 방안도 시행한다. 역전세 관련 전세금 반환보증은 집주인이 의무 가입해야 한다.

보증료도 세입자가 아닌 집주인이 부담한다. 기존 전세 보증 반환보증은 세입자가 가입하고 비용을 부담해야 했다.

대출금은 전세금 반환목적 외 사용하는 것을 막기 위해 은행이 세입자 계좌로 바로 지급한다. 임대사업자의 대출 문턱도 낮춘다. 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 임대업이자상환비율(RTI)을 현행 규제지역 1.25~1.5배에서 1배로 낮춘다.

이민하 기자