<P>오프 모임때....</P>
<P>분당에 대한 지역적 분석을 해 드리곤 했는데....</P>
<P>보니까... 게시판상에 정리해 놓은 적은 없었네요.</P>
<P> </P>
<P>그래서... 이번에 지역별 분석을 하는 김에...</P>
<P>분당에 대한 얘기를 한번 정리하고 넘어갈까 합니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>1. 분당 아파트 가격 분포</STRONG></P>
<P> </P>
<P>32평 아파트 가격을 놓고보면</P>
<P>분당을 크게 3지역으로 나눌 수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>A 지역 - 서현, 수내, 정자</P>
<P>B 지역 - 야탑, 이매, 금곡, 분당, 구미동 까치마을</P>
<P>C 지역 - 구미동 무지개 마을</P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1314D7124A0835CDD3" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="323" hspace="1" width="323" vspace="1" border="0" /></P>
<P> </P>
<P><STRONG>A 지역</STRONG></P>
<P> </P>
<P>분당 초기 시절부터 비싼 동네였던</P>
<P>서현동 시범단지와 수내동 양지마을, 파크타운....</P>
<P> </P>
<P>거기다... 최근에 신분당선 정자역이 들어서면서</P>
<P>정자동 느티마을, 상록마을이 급부상....</P>
<P>서현/수내동과 비슷한 가격을 형성하고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>B 지역</STRONG></P>
<P> </P>
<P>서현/수내를 중심으로 그 외곽을 형성하는 마을...</P>
<P>이매동, 서현동 효자촌, 분당동, 정자동 한솔마을, 정든마을, 금곡동, 구미동 까치마을까지...</P>
<P> </P>
<P>그리고, 2-3년 전에 성남 시청 이전과 판교 개발, 도촌동 개발 호재를 3겹으로 받으면서</P>
<P>야탑도 비슷한 가격대를 형성합니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>C 지역</STRONG></P>
<P> </P>
<P>구미동 무지개마을....</P>
<P> </P>
<P>분당의 남쪽 끝이며, 용인 죽전과 접하고 있습니다.</P>
<P>분당에서 가격이 가장 낮으며... 제가 사는 동네이기도 합니다....</P>
<P> </P>
<P>32평 아파트를 볼때...</P>
<P>A,B,C 지역 안에서는 가격이 비슷하게 형성되고 있으며</P>
<P>각 지역별로는 대략 5천만원 정도의 갭을 보이고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>즉, A 지역의 32평 아파트가 5.8억에서 6억정도 하고....</P>
<P>B 지역은 5.3억에서 5.5억...</P>
<P>C 지역은 4.8억에서 5억정도 하고 있습니다...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>2. 32평 아파트의 가격 변화</STRONG></P>
<P> </P>
<P>분당 전체적으로 비슷한 패턴을 보이고 있습니다.</P>
<P>각 지역간의 편차를 유지한 채... 비슷한 등락 현상을 보였습니다.</P>
<P> </P>
<P>지난 2007년을 꼭지점으로해서.... </P>
<P>꾸준히 하락하던 32평형 아파트 가격이...</P>
<P> </P>
<P>지난 2008년 12월 최저점을 지나서</P>
<P>올해 2009년 1월부터 A,B,C 지역별로 초급매물이 빠지면서</P>
<P>거래가 늘어나기 시작했고....</P>
<P>지금 현재는 전고점대비 50% 정도 회복한 상태입니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>예를 들어... C 지역인 구미동 무지개 마을을 살펴 본다면....</P>
<P>(제가 이 동네에 살고 있다 보니까.... 어쩔 수 없이 알게 되더라구여....-.-;;)</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>2007년 6억까지 쳤던 아파트 가격이</P>
<P>그 이후로 2년간... 날개없는 추락을 거듭하다가....</P>
<P>2009년 1월 들어서.... 4억 이하에서 한 건 거래가 터지더니...</P>
<P>그 이후로 4억 짜리 몇 개가 팔려 나갔습니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>그리고 4억 2천으로 호가가 오른 상태에서</P>
<P>매도 / 매수 세력간 1주일간 눈치 보기를 하더니</P>
<P>이어지는 추격 매수....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>1월달... 이 당시에....</P>
<P>우리가 카페 오프 모임때....</P>
<P>이 얘기를 하면서...</P>
<P> </P>
<P>1-2주일... 추격 매수가 없으면...</P>
<P>호가는 다시 4억으로 내려 앉을 것이고...</P>
<P>추격 매수가 발생 한다면.... </P>
<P>4억 2천 매물 소진 되자마자... 호가 4억 5천 갈거다... 라는 얘기를 했었는데...</P>
<P> </P>
<P>두번째 시나리오가 펼쳐졌습니다.</P>
<P> </P>
<P>그 이후에... 추격 매수... 호가 상승... </P>
<P>현재는.... 무지개 마을에서 4억 8-9천 정도에... </P>
<P>물건이 나와있는 상태에서....</P>
<P>완전 올수리된 집이 5억에 하나 거래가 됐습니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>다른 A, B 지역도... 양상은 비슷했습니다.</P>
<P>단.. 가격대만 달랐죠....</P>
<P> </P>
<P>A 지역은 7-8억까지 찍었다가....</P>
<P>5억으로 하락.... 지금은 현재 6억선을 위협하고 있고...</P>
<P> </P>
<P>B 지역은 6-7억 하던게....</P>
<P>4억 5천으로 하락.... 지금 현재 5.3억에서 5.5억에 걸쳐져 있습니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/18510B0B4A083D36E5" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="698" hspace="1" width="698" vspace="1" border="0" /></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">KB 시세가 바로 반영되는 모습이 보입니다...</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/20510B0B4A083D37E6" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="456" hspace="1" width="456" vspace="1" border="0" /></P>
<P>2년간에 걸친... 한없는 추락.... 그리고, 전고점 대비 50% 회복. </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>3. 우리집 - 내 다시는 이 가격을 못 본다.</STRONG></P>
<P> </P>
<P>제가 어찌 어찌 해서....</P>
<P>혼자 되신 어머니까지 모실 수 있는...</P>
<P>분당의 방 4개짜리 아파트를 장만하게 되는 얘기를 올린 적이 있습니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>혹시.. 못 보신 분을 위해서.... 링크를....^.^</P>
<P> </P>
<P><A title="[http://cafe.daum.net/home336/2HO2/29]로 이동합니다." href="http://cafe.daum.net/home336/2HO2/29" target=_blank><STRONG><FONT color=#2b8400>[지금 온 가족이 단칸방 신세를 지고 있습니다.]</FONT></STRONG></A> - 집을 장만했다는 자랑</P>
<P> </P>
<P><A title="[http://cafe.daum.net/home336/2HO2/40]로 이동합니다." href="http://cafe.daum.net/home336/2HO2/40" target=_blank><STRONG><FONT color=#2b8400>[부동산 사장님과 친하게 지내기]</FONT></STRONG></A> - 그 집을 계약하게 된 계기.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>제가 우리집을 살 때....</P>
<P>내가 다시는 이 가격을 못 볼거 같다... 하면서 샀습니다.</P>
<P> </P>
<P>이게 한 때 7억을 넘던 아파튼데....</P>
<P>6억 이하로 떨어져서... 5억 8,500 이라니...</P>
<P>내가 다시는 못 볼... 가격이다.... 생각 했죠...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>그리고는....제 생각이 맞았습니다....</P>
<P>실제로... 이사를 들어오고 나서... </P>
<P>올 초까지 <STRONG>그 가격을 못보더라구여.... 흑흑</STRONG></P>
<P> </P>
<P>작년 2008년 12월에는... 5억 이하짜리 매물이 나왔다는</P>
<P>무시 무시한 소식까지 들리는 거였습니다....</P>
<P> </P>
<P>그랬던게... 지금은 전고점 대비 50% 회복을 했습니다....</P>
<P>즉... 다시 그 가격을 보고 있습니다... ㅋ...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>4. 신분당선 이야기.</STRONG></P>
<P> </P>
<P>분당 이야기를 하면...</P>
<P>신분당선 얘기를 빼놓을 수가 없습니다.</P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/154F520C4A083FFAA4" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="399" hspace="1" width="399" vspace="1" border="0" /></P>
<P> </P>
<P>강남역에서 분당 정자역까지 20분만에 연결해 주는 신분당선....</P>
<P> </P>
<P>분당은 워낙에 버스 노선이 잘되어 있고....</P>
<P>간선 도로망도 잘 갖춰져있어서</P>
<P>전철역이라던가... 역세권이란 개념 없이 살았습니다.</P>
<P> </P>
<P>그리고, 기존의 분당선이 분당과 강남권이라 </P>
<P>할 수 있는 선릉역을 연결해 주고 있는데...</P>
<P> </P>
<P>거기다... 신분당선으로 강남역과 직통을 시켜주면...</P>
<P>그 효과는 상당하리라 예상이 됩니다.</P>
<P> </P>
<P>그 기대치가 반영이 되서...</P>
<P>예전에는 서현/수내동에 못 미치던 정자동이</P>
<P>지금은 비슷한 가격대를 형성하고 있죠....</P>
<P> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/12525D0B4A08422E14" class="tx-daum-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="376" hspace="1" width="376" vspace="1" border="0" /></P>
<P> </P>
<P>정자역을 중심으로 반경 600미터 안에 들어가는</P>
<P>느티마을과 상록마을은 그래서 무지 무지하게 비싼 동네가 됐습니다....</P>
<P>(즉... 이미 호재가 다 반영됐다는 뜻입니다....)</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>5. 리모델링</STRONG></P>
<P> </P>
<P>분당은 기본적으로 재건축을 할 수 없는 동네입니다.</P>
<P>그래서 그 대안으로 리모델링 사업이 활발합니다.</P>
<P> </P>
<P>분당에서 한솔5단지와 매화2단지가 가장 적극적으로 활동하고 있고...</P>
<P>그 외에도... 대부분의 단지가 리모델링에 발빠르게 동참하고 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>그 중에서도 한솔마을 5단지는 정자역에서 반경 800미터 정도에</P>
<P>위치하고 있어서... 정자역의 효과까지 덤으로 얻고 있으며...</P>
<P>이미 시공사(대림 이편한세상 & 현대산업개발 현대아이파크 컨소시엄) 선정까지 끝난 상태입니다.</P>
<P> </P>
<P>시공사 이름까지 어떻게 이렇게 잘 파악하고 있냐구요....?</P>
<P>제가 한솔5단지에 아파트가 하나 있어서입니다....-.-;;</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>리모델링 투자 요령</STRONG>...은 2가지가 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>첫째는... 리모델링이 될 거 같은 아파트에 직접 투자를 해서...</P>
<P>리모델링 호재를 누리는 거구요....</P>
<P>(즉, 제가 한솔 5단지에 투자해 놓은 것 처럼...)</P>
<P> </P>
<P>또 하나는 주변 아파트를 사서....</P>
<P>나중에 리모델링 아파트가 철거 할 때...</P>
<P>이주 수요가 발생하면.... 그때 수익을 보고 나오는 겁니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>즉... 이런 얘기죠....</P>
<P> </P>
<P>내가 어느 단지에 리모델링을 기대하고 투자를 해 놨는데...</P>
<P>사업이 지지 부진... 생각지도 못한 암반이 나오고.... 해서...</P>
<P>사업이 늦어지고... 다른 단지가 먼저 시작을 한다....</P>
<P> </P>
<P>그럼 꽝이냐....?</P>
<P> </P>
<P>물론... 리모델링만 바라보면 꽝이지만....</P>
<P><STRONG>이주 수요가 있다는 거</STRONG>..... 이것도 짭짤합니다....</P>
<P> </P>
<P>내가 투자해 놓은 아파트 단지가 리모델링을 꼭 하지 않더라도...</P>
<P>그 옆 동네가 하면.... 이주 수요에 의한 시세 변동을 누릴 수 있다는 겁니다...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>그래서... 이런 생각도 해 볼 수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>현재 분당에서 가장 싼 동네인... 구미동 무지개 마을....</P>
<P>24평 아파트 가격이 평당 천만원을 약간 웃돌고 있습니다.</P>
<P>대략 2억 4천에서 6천 사이....</P>
<P> </P>
<P>광명보다 조금 더 비싸고...</P>
<P>상계동하고 거의 비슷합니다....</P>
<P> </P>
<P>21평 아파트는 2억 정도.....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>덜 비싼 가격에... </P>
<P>분당이라는 생활권을 누리면서.... 살고 있다가... </P>
<P> </P>
<P>분당의 저 많은 단지들 중...</P>
<P>누구 하나만 리모델링 해라.... 이주 수요 받아 주마....</P>
<P> </P>
<P>이런 생각도 할 수 있겠죠....?</P>
<P> </P>
<P>참고로... 제가 무지개 마을에 살고 있다 보니까....</P>
<P>팔은 안으로 굽는다고... 동네 사람 입장에서...</P>
<P>무조건 좋게만 보는 시각이 담뿍 담겨 있으니까...</P>
<P>그 점 감안해서... 읽어 주세요....^.^;;</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P><STRONG>6. 강남 동조 현상</STRONG></P>
<P> </P>
<P>이번 경제 위기를 거치면서....</P>
<P>분당의 강남 동조 현상이 훨씬 심화됐습니다.</P>
<P> </P>
<P>예전에는... 강남이 움직이면...</P>
<P>약간의 시차를 두고... 분당으로 그 움직임이 퍼져나가고...</P>
<P>그 이후에... 여타 1기 신도시 및... 주변 지역으로 퍼져 나갔는데...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>금년 1월에는....</P>
<P>강남에서 급매물이 소진된다는 소식이 들려옴과 동시에...</P>
<P>분당에서도 급매물이 같이 소진됐습니다.</P>
<P> </P>
<P>그리고, 이어지는 추격매수....</P>
<P> </P>
<P>4월까지... 강남 지역은 전고점 대비 90% 정도까지 시세를 회복했고...</P>
<P>분당은 50% 회복...</P>
<P> </P>
<P>그 외 지역은.... 분당보다 약간 뒤늦게 급매물이 소진된 가운데....</P>
<P>추격매수 강도도... 현저하게 약합니다....</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>이번 위기 이후부터는....</P>
<P>분당과 강남이 거의 동시에 움직이는 현상을 나타내고 있습니다.</P>
<P>단... 가격에서 차이는... 확실하게 있구요...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>이 글을 읽는 우리 회원 여러분들께서도...</P>
<P>여러분 동네의 부동산 시장의 변천사를.... 한번 정리해 보세요....</P>
<P> </P>
<P>내가 사는 동네는... 누가 뭐래도... 내가 전문가인 거걸랑요...</P>
<P>본진 자원과... 앞마당 멀티는... 내껍니다....^.^</P>
<P> </P>
<P> </P>
<!-- -->
첫댓글오늘 분당 임장을 다녀왔는데 A,B,C 지역 모두 가격이 상승한듯 합니다..야탑 장미마을 초급매물 5억2천, 보통매물 5억 4천오백에서 7천, 정자동 상록우성 6억2천에서 7억, 그 옆 느티마을 28평은 5억2천에서 4천 이었습니다..완전 가라는 아니었던것 같고 조금 더 오른후 소강상태인듯 했습니다. 제가 잘 알아보고 온건지 잘 모르겠어요..T.T
요즘 분당부동산에서 집팔라고 계속 전화옵니다..한곳에만 내놓은 상태이고..그 부동산도 다른 부동산에 공유하지 않았더군요..물론 부동산 사장님도 다른 부동산에 놓지 말라고 당부하더군요..이제 분당도 매수한 가격에 근접하고 있네요..아직 이자와 세금 복비를 벌러면 가야할 길이 머네요..
첫댓글 오늘 분당 임장을 다녀왔는데 A,B,C 지역 모두 가격이 상승한듯 합니다..야탑 장미마을 초급매물 5억2천, 보통매물 5억 4천오백에서 7천, 정자동 상록우성 6억2천에서 7억, 그 옆 느티마을 28평은 5억2천에서 4천 이었습니다..완전 가라는 아니었던것 같고 조금 더 오른후 소강상태인듯 했습니다. 제가 잘 알아보고 온건지 잘 모르겠어요..T.T
오... 그럼 A 지역이 조금 더 치고 나갔다는 얘기네요... A랑 B랑... 대략 5천 정도 차이가 났는데... 이제 그 차이가 8천 정도로 벌어지고 있는 거네요... 물음표님 임장이야... 확실하시잖아요.... 잘 못 알아보고 오실리가 없습니다...^.^
프린트해서 정독!! 설마님 감사합니다 ^^*
재단설립님은 카페 번개에 두 번이나 참석을 하신 덕분에... 지금 게시판에 올리는 얘기가 어느 정도 가늠이 되시죠...? ^.^
좋은 정보 감사합니다. 분당에 대해 막연히 생각하고 있었는데, 귀에 쏙 들어오네요
리콘 8기... 이번주 토요일 답사 지역이 바로... 분당, 용인... 이쪽 경부축 라인이니까... 미리 공부 해두셔요...^.^
요즘 분당부동산에서 집팔라고 계속 전화옵니다..한곳에만 내놓은 상태이고..그 부동산도 다른 부동산에 공유하지 않았더군요..물론 부동산 사장님도 다른 부동산에 놓지 말라고 당부하더군요..이제 분당도 매수한 가격에 근접하고 있네요..아직 이자와 세금 복비를 벌러면 가야할 길이 머네요..
구미동이 평당 천만원 수준이면 광명보다 비싼 것이 아닙니다..광명에서 하안동보다 비싼 것이구요..철산이나 광명 사거리쪽은 구미동보다 비쌉니다...좋은 정보 감사합니다..
감사합니다^^...
모든 내용 프린트 입니다. 암기 하시고 밑줄 쫘~아악~ 땡그라미 두개~
귀한 정보 감사합니다 ^^ 보고 또 봐야겠어요!
와우....좋은정보 감사드려요...^_^
좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다 ^^
설마님,, 무지개 12단지예요?? (말씀하신 시세와 설마님거주지,,가,, ㅎ) /글구,, 설마님의 명확한 자료분석 너~~무 감사해요 ^^
전에 12단지 살았었죠.... 지금은 8단지에 살구 있구요...^.^
저두 감사히 읽어요~~
저두 같이 감사해요~~~
좋은정보 감사히 읽었습니다. ~
좋은정보 감사드립니다~^^ 근데..이외에 지역에 대한 정보를 알고 싶은데..혹시 용인이나 안산쪽은 가실일 없으신지...^^;;
좋은 정보 감사히 잘 읽었습니다. ^^
아... 정말 귀에 쏙 들어왔습니다.. .
설마님 스터디 모임을 꼭!!! 들어야 겟다는 생각을 점점 굳히게 하는 글들입니다,,,, 좋은 자료 감사합니디
좋은 잘읽었습니다.
잘읽었습니다. 결혼초기에 무지개마을 쪽 둘러보다가 포기했던 기억이 새록새록 나네요.
좋은 정보 감사합니다. 분당에 대해서 이해할 수 있었습니다.^^
그냥 대충 보고 넘겼었는데...이런 조사와 노력이 있어야 하는거네요~~^^;
내가 사는 동네의 부동산 변천사도 한번 해봐야겠네요~~^^;
좋은 글 잘 읽고 갑니다.^^
감사합니다^^
잘~ 봤습니다 ~ ^^
잘 보았습니다. 감사합니다.
감사합니다..
감사합니다~~~
좋은 정보 감사합니다~~
글 잘 읽었습니다..^^.