재건축 조함설립 인가후 조합원 자격취득 Q&A

재건축조합설립인가 후 조합원 자격취득 가능 여부? Q. 재건축조합 설립인가를 마치고 현재 사업승인 신청단계에 있는 아파트가 현재 경매 입찰기일이 공고된 상태입니다. 매수인이 경매에 참가하여 매수인으로 확정되어 매각대금을 납부한다면 매수인은 조합원의 자격을 취득하여 다른 조합원과 같이 동등한 조합원의 지위를 부여 받을 수 있는지요? A. 도시및주거환경정비법 제19조 제2항은“투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될수 없다.”고 규정하고 있습니다. 문제는 조합설립인가 후에 당해 정비사업의 건축물 등을 경매로 낙찰받아 대금을 납부하여 소유권을 취득한 자도 위 법조항의‘양수 한 자’에 포함되는지 여부라고 할 것입니다. 최근 위와 유사한 사안에서 행정법원(2007구합1033)은“도정법상 조합원 자격취득이 제한되는‘양수’는 당사자의 의사를 요소로 하는 법률행위에 의해 권리 변동이 되는 경우에 한한다.”며“경매로 인한 취득은 법률행위로 인한 소유권취득 이라고 볼 수 없으므로 조합원 자격취득이 제한되는‘양수’에 해당하지 않는다.”고 판시한 바 있습니다. 그러므로 위와 같은 행정법원의 판결의 취지에 비추어 볼 때, 질의하신 사안의 경우에도 조합원 자격 취득은 가능할 것으로 봅니다. 홍완기 변호사 법무법인 해우 ☎ (02)568-4330 원룸건물 매매시 매수인에게 제시해야 하는 서류는? Q. 원룸건물 매매시 매수인에게 제시해야 하는 서류는 무엇인지요? 매도인이 임대사업자등록이 있는 경우와 없는경우에 매매계약서 작성요령이 틀리나요? A. 매수인이 임대사업을 하려고 한다면 매수인 앞으로 사업자등록을 따로 내어야 할 것으로 보입니다. 그리고 매수인에게 제시하여야 할 서류는 등기부와 확인ㆍ설명서 등을 제시하여야 할 것 입니다. 또한 부가세를 별도로 할 것인지, 포함으로 할 것인지 여부에 대해서도 당사자간의 합의를 시키고 계약서에 기재하여야 할 것입니다. 매도인에게 사업자등록이 없는 경우에는 왜 사업자등록이 없는지 예컨데, 무허가이거나 사업자등록이 나올 수 없는 사정이 있는지 여부에 대해 관계 행정청에 확인하여 그러한 사정을 반드시 확인ㆍ설명서에 기재하여야 할 것입니다. 그리고 목적물의 하자가 아니라 매수인 개인적인 사정으로 사업자등록이 나오지 않을 수도 있으므로, “매수인 명의로 사업자등록 가능여부에 대해서는 매수인이 책임지고 확인하기로 하며 매수인의 사정으로 인하여 사업자등록이 되지 않는 경우 매도인과 중개사에게 손해배상청구를 하지 못한다”는 특약 등도 기재하면 후일 분쟁을 막을 수 있을 것으로 생각됩니다. 김유명 변호사 김유명 법률사무소 ☎(032)874-1122 상가건물임대차보호법에 의해 보호될 수 있는지 판단 여부? Q. 10년이상 임차인이 영업(보증금 2500/45만원)을 해오던 상가를 매매하게 되었읍니다. 현매매조건은 매수자가 직접 사용목적이기 때문에 특약사항에 명도책임(원상회복)을 매도인에게 있다고 명기하였습니다. 세입자가 계약금도 받지 않고 있기 때문에 이런 경우 어떻게 해야되나요? A. 먼저 임차인이 상가건물임대차 보호법에 의해 보호될 수 있는지 여부를 판단해야 합니다. 10년이 지났다면 5년의 갱신기간이 종료한 것으로 보이므로 임대인은 임대차 계약의 만료를 이유로 임차인에게 인도 청구를 할 수 있습니다. 다만 임차보증금 반환의무와 건물인도 의무는 동시이행 관계에 있으므로 임차인을 이행지체에 빠뜨리기 위해서는 임차보증금을 공탁해야 합니다. 그런 다음 소송으로써 건물인도 청구를 해야 합니다. 이 소송에서 승소 후에도 임차인이 나가지 아니하면 인도명령을 신청하면 됩니다. 물론 임차인이 계약 만료 후 나가지 않는 기간 동안의 임대료는 공탁금에서 공제할 수 있습니다. 최덕순 변호사