스크랩 아자 부자되기 부동산재테크시리즈 2 (월세 야무딱지게 받는 방법)

[지기]

월세 야무딱지게 잘 받는 방법

2005년 5월 공직생활을 그만두고 받은 퇴직금으로 상가주택을 매수한 분이 필자에게 상담을 요청하여 상담을 해 준 적이 있었다.

“배원장님 작년 5월에 보증금 500만원에 월 40만원으로 월세를 계약하자는 예쁘장한 아가씨가 와서 계약을 쓰자고 하여 계약금 50만원을 받고 계약을 썼어요. 그 다음날 150만원은 보증금으로 납부를 먼저 납부를 하고 나머지 보증금 300만원은 일주일 뒤 친오빠가 줄 것이며 월세 40만원인데 먼저 두 달 치를 먼저 주고 입주부터 하면 안 되냐기에 그냥 두 달 치 월세를 먼저 받는다는 사실에 그렇게 하라고 하였죠.”

“아 보증금을 전액 받지 않은 상태에서 세입자에게 먼저 입주부터 시켰군요?”

“그렇죠. 두 달 치 월세에다가 일주일 뒤에 나머지 보증금을 준다는 이야기를 믿어야죠.

“그래서요?”

“그런데 이 사람이 일주일 뒤에 준다는 보증금도 안주고 월세를 지급까지 연체를 하여 지금은 무려 10개월 치의 월세를 안주고 있어요.

“그럼 찾아가서 월세를 달라고 해야죠?”

“월세를 달라고 하더라도 사람을 만날 수가 있어야죠. 알고 보니까 밤일 나가는 아가씨가 되어서 새벽에 몰래 들어오고 오후 늦게 몰래 나가니 나이 먹은 제가 어떻게 만날 도리가 없어요. 하루 종일 집 앞에서 초인종 누리고 기다리면 안 나오고, 잠시 자리를 비운 사이에 도망가고. 이젠 어떻게 하면 좋겠습니까?”

이런 경우가 바로 월세를 받지 못하고 차일피일 세입자를 명도하지 못하여 결국 있는 보증금을 다 까먹고 월세까지 미납된 상태이므로 나가라고 해도 나가지 않는 세입자의 문제이다. 요즘은 특히 경기 자체가 좋지 않은 시장이므로 월세 받기가 어려운 경우가 많다. 따라서 다가구주택이 예전에는 은퇴하신 분들의 좋은 투자처가 되었지만 다가구를 관리하고, 월세 받는 것이 예전처럼 쉽지가 않아서 다가구의 투자성이 예전에 비하여 크게 떨어진 상태이다. 물론 공단이나 대학교 등을 끼고 있는 경우에는 그나마 괜찮은 편이지만 다른 경우는 월세를 받는 경우의 수보다는 월세를 받지 못하는 경우의 수가 더 많은 경우를 보아왔다.

필자가 아는 다가구주택의 소유자들의 경우에도 예전에는 한 달에 월세 280만원이 들어왔지만 요즘에는 월세 100만원 거두어들이기가 힘들다고 한다. 또한 예전에는 전세보증금을 많이 받았지만 요즘에는 방을 찾는 사람이 귀하여 보증금 자체마저도 크게 하락한 상태라고 한다. 아무튼 이처럼 다가구나 상가에 임대를 받는 사람들 입장에서 월세 받기가 만만치 않게 된 지금의 시점에서 어떻게 하면 월세를 잘 받을 수 있을까?

먼저 상담한 대화내용을 더 들어보도록 하자.

“배원장님 지금에 이 사람을 어떻게 내보내야합니까?

 가장 좋은 방법은 뭐가 있을까요?”

“먼저 세입자를 내 보내는 방법은 2가지가 있습니다. 첫 번째는 월세 지연으로 인하여 임대차관계는 당연히 파기되겠죠. 따라서 세입자를 상대로 한 명도소송을 하시면 되겠고요, 소송을 통하여 판결문이 나오면 이 판결문을 가지고 집행관사무실에서 세입자의 유체동산 즉 집기류에 대하여 강제집행을 하시면 됩니다. 하지만 이처럼 하게 될 경우에는 변호사 선임료, 강제집행료, 세입자의 물품을 법적으로 보관해야 하므로 여차하다간 물품 보관료 까지 비용을 부담하셔야 되는데요, 이러한 비용은 적게 잡아서 대략 400만 원가량의 돈이 들어갑니다. 여기에다가 명도소송과 강제집행까지의 시간을 생각한다면 그 기간 내에 월세를 받지 못하므로 최소한 10개월 정도의 시간을 잡는다면 한 달 월세가 40만원에서 10개월 이니까 우리 선생님께서는 400만원이 별도로 손해를 보시게 되는 것이지요. 총 800만원이 손해가 발생하겠군요.”

“............”

“이처럼 법적으로 하게 되면 선생님의 비용도 비용이지만 법원에 왔다 갔다 해야지 집행까지 해야지 아마 심리적으로 상당히 힘드실 겁니다. 따라서 첫 번째 방법 보다는 두 번째 방법을 권유해 드리고 싶습니다.”

“넷. 두 번째 방법은 뭡니까?”

“두 번째 방법은 새벽에 들어오는 아가씨를 무조건 만나서 이렇게 이야기를 하세요

그동안 우리 집에서 살아줘서 고맙고 다름이 아니라 우리 아들이 아가씨의 집에 들어와서 부득이하게 살아야 될 것 같아서 미안하지만 방 좀 비워주게. 만약 방을 비워주면 내가 이사비의 명목으로 50만원을 별도로 지급해 주겠네. 물론 밀린 월세도 받을 생각이 없네.“

“뭐요? 세상에 그런 경우가 어디에 있어요. 내가 그년에게 받아야 할 돈이 얼만데.

 내가 왜 그 년에게 돈까지 주면서 보내야돼 !!“

그러면서 괜히 나에게 역정을 내시는 것이었다.

“아 저는 우리 선생님을 위해서 말씀드리는 것입니다. 선택은 선생님께서 알아서 하시죠.

 다만 저에게는 화를 내시면 안 됩니다. 하하하“

“알았어요. 말도 안 되는 상담을 받았네.”

사실 집주인입자에서는 그동안 마음 고생한 것과 밀린 월세를 생각한다면 그런 세입자에게 이사비 명목으로 돈까지 주서 보내야 된다는 필자의 말에 상당히 기분이 나빴을 것이다. 하지만 곰곰이 생각을 해본다면, 여러 가지 비용과 마음고생을 생각한다면 필자의 말이 틀린 말이 아닐 것이다. 법적으로 한다고 하여도 결국 돈 없는 세입자를 보내는 방법은 법이 아니라 인간적인 호소가 가장 잘 먹히기 때문이다.

그 다음날 오전 9시 그 분에게서 전화가 왔었다.

“배원장님 고맙습니다. 가만히 어제 저녁에 생각해 보니 배원장님의 답이 가장 현명하고 비용이 절감되는 것을 알았습니다. 50만원을 주고 빨리 다른 세입자를 구하면 저의 손해가 아니지요. 또한 소송비용도 절감이 되고....... 그래서 배원장님 말씀처럼 진행을 하여 오늘 새벽에 아가씨를 만나서 그렇게 이야기를 하였습니다. 허허

그렇더만 그 아가씨가 오늘 아침에 당장 방을 비웠습니다. 참으로 고맙습니다. 다음에 꼭 사례하겠습니다.”

“아 네 잘되었습니다. 좋은 게 좋은 것이라고 힘들게 해봤자 서로가 좋을 것이 없을 것입니다. 잘 해결되어서 다행입니다.”

그렇다. 안 나가는 세입자나, 월세를 연체한 세입자를 명도하기에는 법적으로 볼 때에는 문제가 없지만 비용이 들어간다는 사실과 시간이 많이 걸린다는 사실 그리고 필자도 경험을 해 보아서 아는 것인데 막상 소송과 강제집행, 물품보관료, 유체동산경매 등등의 절차를 하다보면 보통 피곤한 것이 아닌 것이다. 따라서 월세가 연체가 된 경우에는 최상의 방법은 이사비를 지급하지 않고 내보는 것도 하나의 방법이겠지만 아주 지독한 세입자의 경우에는 이사비 수십만 원이라도 쥐어서 보내는 것이 가장 확실한 방법이라고 생각이 든다.

다만 이처럼 소 잃고 외양간고치는 것이 아니라. 처음부터 확실하게 월세를 잘 받는 방법이 있다. 법률전문가들은 제소전화해를 하면 된다고 하지만 어떤 세입자가 전세나 월세로 들어오면서 법원에 가서 판사님 앞에 제소전화해를 받겠는가? 실무에서는 사채업자가 아닌 이상 받기는 어렵고 일반적인 월세를 잘 받는 방법은 그래도 세입자가 전세보증금이 남아 있을때 그때라고 내용증명을 통하여 나머지 전세보증금을 돌려 줄 테니까 언제까지 비워달라고 하는 것이 가장 좋은 방법이다. 어떤 세입자들은 조그만 더 참아달라고 말들을 하겠지만 월세를 납부하지 않는다는 것은 쉽게 돈이 없다는 것이고, 돈이 없다는 것은 결국 월세를 납부하지 못한다는 것이므로 결론은  한, 두 번 월세를 납부하지 못한 사람은 앞으로도 월세 받기가 어렵다는 것이다.

따라서 본인과 본인의 아시는 지인들은 보통 월세가 한번이 연체가 되면 전화상으로 연체된 사실과 한번만 더 연체가 되면 임대차계약의 효력이 상실된다는 사실을 고지하며, 두 번째 연체가 된 경우에는 바로 즉시 내용증명을 보내서 임대차관계가 종료되었으며 언제까지 집을 비워주면 나머지 임대보증금을 지급하겠다는 내용증명 우편을 보내야 하는 것이다.

                 내 용 증 명

수신 : 세입자 

       주소

발신 : 집주인

       주소

1. (당사자 관계를 서술)

  인사생략하옵고, 본인은 어디 주소의 다가구주택의 임대인이며 귀하는 어디 주소의

   다가구주택의 임차인입니다.

2. (사실관계)

  본인과 귀하는 언제, 어디서, 어떤 내용의 임대차계약을 체결하였습니다.

  사실관계를 자세하게 기술 보증금, 월세, 납부일 등등

3. (원인관계)

  그런데 귀하께서는 언제 지급하기로 한 월세를 2회를 연체를 하여 결국 귀하와

  본인과의 임대차관계가 끝났음을 통지하오며

4. (정리관계)

  귀하께서는 언제까지 집을 비워주고, 본인은 귀하에게 나머지 보증금의 잔액을 지급할

  것입니다.

5. (마무리)

  만약 이런 통지에도 불구하고 집을 비워주지 않는다면 부득이하게 민,형사상 소송을

  제기할 수 밖에 없으며 이에 들어가는 모든 비용이 바로 귀하의 책임임을 명심하시기

  바랍니다.

                  2008. 9. 1

               발신인   김 발 신   인

이런 식으로 내용증명을 보낼 경우에 임대차관계의 종료를 두려워해서 월세를 착실하게 보내는 경우도 있으며 만약 월세가 한두 번 더 연체가 된 경우에는 즉시 임대차계약이 파기되었다는 사실을 내용증명으로 보내고 보증금 중 일부라고 가져가라는 통지를 해야 한다. 이럴 경우에는 보증금을 한 푼도 받지 못할 경우에는 집주인에게 속된 말로 <배 째라> 식으로 덤벼들지만 임대차기간이 얼마 안 되어 세입자가 조금이라도 보증금 중 일부를 가져가는 경우에는 순수하게 집을 명도해 주는 경우가 많다. 만약 이러한 내용증명에도 불구하고 순수하게 집을 명도해 주지 않는다면 바로 즉시 소송을 통하여 법적대응을 빨리 해야 할 것이다. 자칫 법적 대응이 느리게 한 경우에는 보증금 조차도 월세로 다 까먹고 결국 소송비용조차도 집주인이 부담하게 되는 것인데 신속하게 대응할 경우에는 전세보증금 중 일부를 소송비용으로 충당할 수도 있으므로 빨리빨리 진행을 해야 될 것이다.

월세는 제 때에 납부하지 못하는 세입자에게 돈을 받기는 쉽지가 않다. 더더욱 보증금까지 다 까먹을 경우에는 더더욱 월세 받기가 장난이 아니다. 이처럼 돈은 기다린다고 절대 오지 않는다. 특히 월세의 경우에는 더더욱 기다린다고 돈이 돌아오지는 않는 법이다. 단오하게 그리고 냉정하게 신속한 행동을 할 때 내가 입는 피해를 최소한으로 줄일 수 있으며 월세를 잘 받을 수 있는 것이다.

지금부터 2년 전 작은 돈으로 재테크를 하고 싶다는 새댁이 있어서 작은 아파트를 경매로 소개를 해주었다. 새댁은 고맙다고 하면서 세입자까지 구해 달라고 하여서 생활정보지에 광고를 내 보니 세입자 2명에게서 전화가 왔었다.

한 명의 세입자는 보증금 400만원에 월 25만원 이었고, 한 명의 세입자는 보증금 250만원에 월 30만원을 준다는 것이다. 이와 같은 경우에 여러분들은 누구에게 전세를 줄것인가?

400만원에 월 25만원?

250만원에 월 30만원?

월세로 생각한다면 당연히 월 30만원을 준다는 세입자에게 전세를 주는 것이 유리하겠지만 실무에서는 400만원에 월 25만원을 주는 세입자가 집주인에게는 더 유리하다. 150만원의 차이이지만 보증금 400만원에 월 25만원의 경우에는 월세가 연체된다고 하여도 보증금을 까먹은 시간은 16개월이 소요되는 것이고, 250만원에 월 30만원의 경우에 월세 연체시 보증금을 다 까먹는 시간은 고작 8개월 밖에는 되지 않는다. 만약 후자의 경우 월세로 인하여 문제가 발생할 경우에는 내용증명을 보내는 시기 그리고 소송을 하는 시기 등을 생각한다면 당연히 400만원에 월 25만원하는 세입자에게 집을 임대해 주는 것이 유리한 것이다.

여기서 필자가 생각하는 작은 공식이 하나 나온다. 최소한 월세받는 집에 문제가 생기지 않기 위해서는 월세 대비 보증금의 액수가 중요한데

보증금은 최소한 월세의 16개월치를 받아야 한다.

혹 월세 미납으로 문제가 생겨도 내용증명을 보내는 기간과 소송기간, 명도기간을 생각한다면 16개월 정도면 넉넉하기 때문에 명도시 들어간 비용을 전세금에서 공제할 수 있으므로 최소한 16개월치의 월세를 보증금으로 받으면 그나마 안정권이라고 볼 수 있을 것이다.

집을 잘 구하는 것도 기술이고,

집을 잘 내놓은 것도 기술이고,

세입자를 잘 구하는 것도 기술이지만

임대사업에서 가장 중요한 것은

월세를 잘 받아내는 것이 가장 중요한 기술이다.