기준시가(基準時價

기준시가(基準時價)는 국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세와 상속.증여세를 매길 때 기준으로 삼는 가격. 공동주택 기준시가, 건물 기준시가(상가 일반주택 기준시가), 골프회원권 기준시가가 있다. ■ 공동주택 기준시가 아파트 및 연립주택(고급빌라)에 대하여 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 고시하는 평가금액을 말한다. 국세청은 부동산 투기억제와 양도소득세, 상속세 및 증여세의 공평과세를 위해 83년부터 매년 아파트 등 공동주택에 대한 국세청 기준시가를 고시해왔다. 공동주택 기준시가는 양도소득세나 상속·증여세의 과표로 활용되며, 2005년부터는 재산세·종합부동산세를 계산할 때도 적용된다. 아파트는 5층 이상 모든 공동주택이고 연립주택은 전용면적 50평 이상이 해당된다. 국세청이 조사기준일의 실거래가격.분양가격 등을 조사한 뒤 이 가격보다 10~30% 낮게 정한다. 기존에는 매년 7월1일 고시하였으나 2002년 국세청이 아파트 가격상승에 따른 양도소득 증가분에 대해 철저히 과세하기 위해 3개월 앞당긴 4월에 공동주택 기준시가를 상향조정, 발표하였으며, 2003, 2004년에도 4월에 정기고시를 발표하였다. 한편 2002년 조기고시 이후 잠시 안정세를 보이던 아파트 가격이 다시 급등세로 돌아서자 국세청은 가격 상승률이 높은 가구를 대상으로 수시고시를 병행하고 있다. 양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의해 과표를 계산하되 납세자가 실거래가액으로 신고한 경우와 단기양도 또는 투기거래 등은 예외적으로 실거래가액을 적용한다. 상속 및 증여세는 시가(時價)에 의해 과표를 계산하는 것이 원칙이지만, 증여 당시에 실거래가를 알 수 없기 때문에 일반적으로 기준시가를 적용한다. 재산세 및 종합부동산세는 아파트 등을 보유하고 있을 경우 공동주택 기준시가의 50%를 과세표준으로 하여 과세된다. ■ 건물기준시가 건물 기준시가(일반주택 기준시가)는 공동주택이 아닌 건물에 대한 기준시가로 상업용 건물은 98년부터, 단독주택 등 일반용 건물은 2000년 7월부터 고시되었다. 2001년 일반주택 기준시가와 상업용 건물기준시가를 '건물 기준시가'로 통합하였다. 건물기준시가는 공동주택처럼 개별 건물 가격을 고시하지 않고 일정한 계산방법을 만들어 1년에 한번씩(1월1일) 국세청이 고시한다. 건물기준시가의 기본산식은 다음과 같다. (1) 기준시가 ＝㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡) (2) ㎡당 금액 ＝ 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × (＊개별건물의특성에따른조정률) 개별건물의특성에따른조정률은 상속세와 증여세를 낼 경우에만 적용하고 소득세에는 적용하지 않는다. ■ 골프회원권 기준시가 골프회원권 기준시가는 매년 2월과 8월, 두차례 고시된다. 골프회원권에 대한 양도소득세나 상속세, 증여세는 실거래가액으로 과세되며, 실거래가액 확인이 불분명할 경우 기준시가를 과세기준으로 삼는다. ■ 비고 건물이 아닌 토지거래의 과세에는 건교부와 지자체가 정하는 개별 공시지가가 적용된다.