계획관리지역 생산관리지역 보전관리지역 토지와 용도구역

[동강]

토지에 관심을 갖고 매입하려다 보니 용도구역, 지구, 구역이란 용어가 등장합니다.

일반적으로 우리는 이 말이 생소하고
어떤 용도구역의 토지를 사야 하나하고 살펴보니
용도구역 아래 계획 관리지역 보전관리지역 생산관리지역 농림지역이라는 용어가 나옵니다.

이 용도구역의 계획 관리지역 보전관리지역 생산관리지역의 토지에 대하여
내가 만일 시골로 귀농 귀촌한다면
나하고 어떤 상관이 있을까 하는 시각으로
이해도 안 되는 법률용어는 때려치우고 쉽게 알 수 있도록
본 공인중개사의 생각을 정리해 봅니다.

용도구역이란?

국도의 이용 및 계획이란 법율에 의하여 토지를 어떻게 쓰라고 구분해 놓은 것입니다.
토지를 관장하는 최상위 법으로 토지를 강제하는 대장이죠.(별 4개)

국토의 이용 및 계획이란 법률은 토지를 개인의 재산권 보호 차원에서 보는 것이 아니라
국가 위주로 토지를 잘 사용할 수 있도록 강제로 규제한 (행위 제한) 법입니다.

토지를 규제하는 법은 서열이 맨 위로 용도구역이 있고
지역, 지구, 구역으로 분리하는데
다시 그 아래로 건축법, 도로법, 자치단체 조례 등등의 똘마니 법
(실지로 개인들이 하고자 하는 일은 이 똘마니 법에 의하여 건축이나 개발을 할 수 있는지 판가름 납니다.)

그럼 농민이 아닌 도시민이나 지역주민이 아니라도 당
장 건축 허가나 신고(100㎥ 이하의 건축)에 의하여 집을 지을 수 있는
계획 관리지역 이란? 보전관리지역 생산관리지역에 대하여 알아보겠습니다.

이 세 가지 관리지역은 국가에서 마음대로 선을 그어 지정한 것이 아니고
다 이유가 있어서 지정을 하였고 개개의 토지는 개별성이 강해서
어떤 토지가 좋고 나쁨을 말할 수는 없지만
내가 여기에 무엇을 할 것인가? 나에게 맞는 토지인가
그 지역에서 무엇을 할 수 있는지를 아는 것이 현명하다고 하겠습니다.

● 계획 관리 지역이란?

1. 대부분 토지를 찾는 분들이 물어보십니다.
이 지역은 도시 계획 구역으로 지정되지 아니한 토지 중에서는 가장 개발이 수월한 토지입니다.
내가 귀농이나 귀촌하여 대규모 개발을 목적으로 요즘 유행하는 야영장, 캠핑장을 생각하신다면
이 계획 관리 지역의 토지를 염두에 두는 것이 좋습니다.
기획부동산이나 그 비슷한 사람들이 선호하는 토지이기도 하고요.

예전에 신문에 대문짝만 하게 계획 관리 지역이라고 선전하며

무엇이든 다할 수 있다고 광고하지만
하위법인 건축법 도로법에 저촉되어 거의 쓸 수가 없는 경우가 허다합니다.

야영장, 캠핑장의 경우 다른 지역의 토지는 대개의 경우 1.000㎥까지 허가가 가능할 수 있지만
이 지역은 10,000㎥까지 왕창 허가가 난다고 생각하시면 거의 틀림이 없습니다.
물론 다른 관련 법도 충족을 시켜야만 하지만 계획관리지역이라야 나머지 규제사항도 정리가 가능하니까요.

2. 시골 토지 중 가장 많은 개발행위를 허용하는 토지입니다.
건폐율 40% 용적률 100%로 도시지역의 건폐율 용적률을 제외하고는
가장 많은 수치의 개발을 (건축) 허용합니다.

건폐율이란 건물 등을 지을 때 바닥면적이며
용적률이란 건물 전체의 면적 합계
예를 들어 내가 100평 토지에
1층 20평, 2층 20평, 3층 10평이란 건물을 지었다면
건폐율 20%에 용적률 50%입니다.
혹 지하실이 있다면 지하실은 용적률에 포함하지 않습니다.

도시지역이든 시골이든 토지에 많은 것을 하고 싶다면
당연히 건폐율과 용적률을 많이 주는 토지가 좋겠지요.
그런데 나뿐이 아니고
내 옆의 토지 주인도 내 옆의 옆집도 자꾸 이것저것 짓고 한다면....
쾌적성이나 주위의 다른 가치도 잃을 것이라는 것도 염두에 두어야 합니다.

대개의 전문가라는 분들이 거의가 계획 관리지역 토지가 투자가치가 있느니 운운하지만
토지의 개별성이나 지역을 무시한 개인의 취향을 생각하지 않는 일방적인 말이라고 생각 듭니다.

예전엔 투기 및 투자의 목표물인 아파트가 부를 가져다주었고
아파트를 사는 것이 인생의 목표였지만
지금은 다른 방향으로 나가고 있지요?

부동산은 주식투자와 달리
경제 상황과 인구분포에 의하여 정해진 수순대로 자기 갈 길을 가고 있다고 생각 듭니다.

3. 강원도에서 계획 관리 지역으로 지정된 곳을 살펴보면(타 지역도 큰 차이 없음)
농지정리가 안 된 곳이나 마을 외곽 산자락 지역 경관이 뛰어나지 않고
유휴지나 농사를 짓지 않아 방치된 농지가 많은 곳에 지정되어 있음을 알 수 있습니다.
한가지 더 팁을 붙인다면
토지의 토심이나 토질이 좋은 곳보다는 거의가 경사와 돌이 다른 지역에 비하여 많습니다.
(돌이 많다고 토지가 나쁘다는 것은 아닙니다.)

● 보전관리 지역 이란?

1. 우선 보존이 아니고 보전이라는 말에 주목하시고
만일 귀촌을 하신다면 이 보전관리지역이 생각 외로 주목해야 할 토지입니다.

예전엔 동네 가깝게, 내 집 가깝게 있는 토지를 가장 좋은 토지로 손꼽았지만((門前沃畓)
지금은 시대가 달라졌슴으로

첫 번째 고려할 사항은 그 토지의 위치와 환경이 최우선입니다.
도시화가 정점인 지금
자연환경과 힐링은 시대의 화두가 되었습니다.

보전관리 지역은 자연환경지역보다 못 미치는
환경이 좋은 지역을 지정하는데
사실 말이지 우리가 가장 갖고 싶은 토지는 자연환경보호 지역에 위치한 토지가 아닐까요?

다도해 지구, 설악 국립공원, 드라마에 나온  풍광이 삼삼한 곳
그 멋진 풍경이 있는 곳에 집을 짓고 살아 봤으면 하는 찰나의 상상
현실에 서는 불가능하지만 누구나 그런 순간의 꿈은 가져 보셨으리라 생각합니다.

그러나 그런 지역의 자연환경은 너무나 우수하여
여러 다중이 보고 보존하고 후손에게 물려주어야 할 유산이니 그럴 수는 없고
차 순위로 주목해야 할 곳이 보전관리 지역입니다.
보전관리 지역으로 지정된 곳은 경관이 좋습니다.
더욱이 법으로 무문 별하게  개발을 하는 것을 막아주니
자연히 앞으로 쾌적한 환경이 보전될 것이고요.

경관이 좋고 주위에 산림이 우거져 그 자리에 서면
숲의 향기가 코를 스쳐가는 그런 자리가 최고의 자리라고 생각 듭니다.

2. 보전관리 지역은 건폐율 20% 용적률 80%인 데
건폐율은 거의 20%이지만 각 시군의 조례에 의하여 용적률이 60-40%로 조정되는 곳이 많습니다.
건폐율과 용적률이 제한되니 자연히 주위의 환경과 쾌적함이 보장되겠지요.

3. 만일 귀촌하여 살려고 한다면
저 개인적으로는 가장 추천할 지역이며 우리보다 먼저 발전된 외국의 사례를 보더라도 확연한 사실입니다.

토지가 일벽평 정도 일 때는 건폐율과 용적률이 관건이지만
시골에서는 아무래도 삼사백 평 규모이기 때문에 건폐율과 용적률은 영향이 미미하다고 생각 드니다.

● 생산관리 지역이란?
1. 생산관리 지역으로 지정된 시골지역 주위 토지의 환경을 보면
다른 곳보다는 농사짓는 토지의ㅣ 연속된 필지가 있음을 볼 수 있습니다.

이 토지들은 경지정리나 구획정리 논두렁 바로잡기 등의 사업을 하지 않아
반듯하지는 않더라도 현재 거의 농사가 잘 되는 토지입니다.

만일 내가 귀농을 목적으로 한다면 어느 정도의 토지를 확보하여 농사를 지어야 하므로
생산관리지역의 토지가 합목적 하다고 생각해 봄 직합니다.
이 지역은 거의가 하우스 농사를 하는 곳이 많고
관개 시설이나 농사를 짓는 분위기가 형성되어 있으니
아무래도 농사를 짓기에는 다른 지역보다 우위에 있는 곳이 많습니다.

농사도 하나의 기술과 경험이 축적되어야 하고
주위의 환경이 농사짓기에 적합해야 작품이 나오는 것이지
이론과 생각만으로는 실패한다는 평범한 사실을 이곳 시골에서 살면서 많이 보았습니다.

2. 건폐율 20% 용적률 80% 이하

◆ 결 론
이상의 3군데 용도지역을 살펴볼 때
계획 관리 지역 생산관리지역 보전관리지역의 지정은
국가나 지방 자치단체가 마음대로 지정한 것이 아니고
토지를 효율적으로 이용하고자 정해 놓았다는 것을 알 수가 있으며

토지 자체는 개별성이 강해서
좋고 나쁨과 선택이냐 아니냐의 결론이 쉽지는 않지만
용도지역을 이해한다면 좀 더 선택하는데 도움이 된다고 말씀드릴 수 있습니다.

어디 어디 가 개발되어 호재가 있다는 등
이 산골마을에 느닷없이 역세권 운운한다던지 의 이야기나 정보에 주목할 것이 아니고
이제는 인구 증가가 되지 않아 한물간 옛이야기이며 새로운 역이 들어선다 한들
시골에서의 역이란 사람들이 지나쳐 가는 곳, 상점 3-5개 있으면 끝이 지요.

가장 중요한 사실은 아무리 좋은 토지라도 내가 무엇을 하려면 도로가 있어야 하겠습니다.

이 글은 본인의 순수 창작 글이며
몇 년 전 올린 글이었는데 다시 한번 서로의 생각을 나눈다는 의미에서 올려 봅니다.

청산 공인중개사 블로그를 방문하여 주신님

 감 사 합 니 다

[이슬이당]

좋은정보 감사 합니다 좋은땅 안좋은땅이 어디 있겟습니까 자기에게 맞는땅이 (용도) 가장 좋은땅이 겟지요
그땅에 가장 효율적 가치을 더할때 그땅에 값어치는 올라 갈테니까요

[동강]

관심및 글주셔서 감사 합니다.꾸벅

[스톤]

좋은글 고맙습니다