공시지가.기준시가.과세표준

[유지경성]

공시지가/기준시가/과세표준>

1. 공시지가

공시지가라 함은 크게 표준지공시지가와 개별공시지가로 나누어 집니다. 일반적으로 공시지가라 하면 표준지 공시지가을 뜻하며, 일반인들은 표준지공시지가와 개별공시지가를 혼동하면서 사용하곤 합니다.

(1) 개념

1) 표준지공시지가 : 건설교통부장관이 조사-평가하여 공시한 표준지의

   단위면적(m2)당 가격 (전국적으로 약45만필지)

2) 개별공시지가 : 시장-군수-구청장이 '표준지공시지가'를 기준으로 비준표에 의하여 인근토지의 토지가격을 산정하여 결정한 필지별 단위 면적당 토지자격 (전국적으로 약 2700만필지) 
 
(2) 산정

1) 표준지공시지가 : 건설교통부장관이 감정평가사에 조사-평가를 의뢰하여 3방식(비교,원가,수익)으로 평가한 가격으로 매년 1월 1 일날 새로운 표준지공시지가를 공시함.

2) 개별공시지가 : 시장-군수-구청장이 미리 가격결정에 영향을 미치는 요인을 분석한 '비준표'에 의거하여 표준지공시지가를 기준으로 산정하여 6월30일과 12월31일(특수한경우)에 공시함.

(3) 적용대상

- 토지

1) 표준지공시지가 : 공공용지의 매수 및 토지의 수용-사용에 대한 보상, 국-공유지토지의 취득 또는 처분 등 국가와 관련된 사업등에 적용

2) 개별공시지가 : 각종 세금이나 담보평가등에 적용

(4) 종합부동산세와 관련하여 달라지는 부분

토지의 경우 시세반영이 주택보다 낮은 것(토지의 경우 지방땅의 경우 시세의 20%도 되지 않는 경우가 허다함)은 평가방법상의 문제로 종합부동산세 시행과는 영향이 없고, 단지 내년 부터 종합부동산세 결정에 따라 개별공시지가 공시일은 5월31일로 시행하게 됨


2. 기준시가

(1) 개념

소득세법에 의한 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산)가액 산정의 기준이 되는 정부가 정한 가액을 말한다. 즉 부동산-골프회원권등을 팔거나 상속 또는 증여할때 세금을 부과하는 기준이 되는 가격으로 국세청에서 산정함

(2) 공시지가와 관련

토지의 경우는 공시지가를 기준시가로 인정하므로, 실제적으로 기준시가가 새롭게 산정,적용되는 곳은 건물등에 한정됨

(3) 산정

기준시가는 평가상 건물의 면적(㎡)에 ㎡당 금액을 곱하여 결정한다.
㎡당 금액은 건물신축가격 기준액에 구조지수와 용도지수·위치지수, 개별재산의 특성에 따른 조정률·경과연수별 잔가율을 곱하여 산정

(4) 종합부동산세와 관련하여 달라지는 부분

종전에는 토지는 종합토지세, 건물은 재산세로 부과 되었으나 2005년부터는 재산세는 토지분재산세(공시지가기준), 건물분재산세(기준시가기준), 기타재산세를 부과한후, 다시 기준시가가 일정액 이상인 경우 토지(나대지의 경우)는 6억이상, 주택은 9억이상, 사업용토지는 40억이상일때는 재산세와는 별개로 종합부동산세를 또 내야 함

3. 과세표준

(1) 개념

과세표준이란 과세물건을 세액을 계산하기 위해 가격, 수량, 중량, 용적 등으로 수치화한 것으로 각 세목의 세액 계산의 기준이 된다.

(2) 산정

이는 각 세법(소득세법,부가가치세법등)이 정하는 바에 따라 계산된다. 따라서 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 계산된다.
과세표준의 계산방법은 세목에 따라 다른데, 예를 들면 소득세는 각 개인의 연간 소득금액을 기초로 하여 과세표준을 계산하고, 부가가치세는 과세기간 동안의 사업자의 공급가액을 기초로 하여 계산한다.

 

(3) 종합부동산세와 관련

과세표준이 바뀌는 부분이 아니라, 그 전단계인 기준시가가 종합부동산세의 적용으로 대상범위가 달라지고, 그 하위단계인 세율이 달라지는 것임.