법무사수수료 - 매매로 인한 소유권이전

[김영식법무사무소]

매매로 인한 소유권이전 사건의 절차 설명

소유권이전 사건은 매수인이 매매계약서를 법무사사무소에 발송하면, 그것을 토대로 문서를 만들어 놓은 후 잔금일에 다 함께 모이는 자리에 법무사사무소도 참석하여 매매로 인한 소유권이전에 대한 절차를 진행하게 됩니다.

매수인은 잔금일에 만난자리에서 등기비용을 이체하셔야 하며, 비용이 몇 백 ~ 몇 천만원이라 법무사사무소에 이를 한번에 주기 부담스러운 분들은 부동산사무소에서 잔금 정산 후 법무사사무소와 소재지 관할 구청에서 다시 만나면, 등기비용의 90% 정도 세금은 카드로 일시불 결제가 가능합니다.

매매로 인한 소유권이전 절차는 잔금일 전에는 ' 권리관계분석을 통해 매수인에게 발생하는 위험성을 차단 ' 해드리고, 실질적인 서류상 절차는 모두 잔금일에 진행이 됩니다.

매수인이 구입하는 집에 담보로 잡힌 매도인의 채무도 잔금일에 모두 상환 및 말소 처리가 되며, 이 과정에 대해서는 법무사사무소에서 안내를 해드리게 되므로, 매수인께서는 걱정하지 않아도 됩니다.

법무사수수료 알아보기

오늘은 ' 인천시 서구 연희동 힐데스하임 26평 ' 을 매매한다는 가정하에 세금을 계산해본 자료입니다. 이와 같이 항목별로 자세한 비용을 평가받기 위해서는 ' 연락처, 잔금일, 매매금액, 매매하는 집 정확한 주소 ' 를 알려주셔야 합니다.

아파트의 경우에는 동일한 구조로 되어 있어서 ' 00동 00아파트 00평 00층 ' 으로 간단히 정보만 알려주셔도 되지만, 아파트 외 상가 · 토지 · 빌라 · 주택 등에 대해서는 번지수까지 정확하게 알려주셔야 합니다.

매매금액만 알려주시는 경우에는 오차범위가 세금적인 부분에서 30 ~ 100 만원까지 차이가 발생할 수 있습니다. ( 농특세도 발생시 몇 백만원의 세금이 추가 )

매도인 입장에서 집 팔때 발생하는 세금

' 양도세 (양도소득세) ' 에 대해서만 신경을 잘 쓰시면 됩니다.

1가구 다주택자의 양도세 중과세가 폐지되면서, 양도차익에 따라 6 ~ 38% 정도의 양도세를 적용받게 되는데, 양도세라는 것은 자산에 대한 등기 or 등록에 관계없이 매도 · 교환 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전하여 발생한은 소득에 대해 부과하는 세금을 말합니다.

양도세는 소득세법 적용을 받고 있으며, 공제받는 항목에는 ' 기본공제 250만원 · 취득시 발생된 필요경비 · 장기보유 특별공제 24 ~ 80% ' 정도 받고 있으며, 양도일이 속한 달 말일로부터 2개월 안에 신고납부해야 합니다.

양도세도 기한내에 신고를 하지 않을 경우 국세기본법에 의거 ' 무신고가산세 20% ( 부정행위로 신고안한 경우 40% ) ' 그리고 ' 납부불성실가산세 일자별 0.03% ' 등의 가산세가 붙게 됩니다.

양도세 비과세 항목에는 ' 1세대 1주택으로 보유기간이 2년이상인 경우 ' · ' 8년 이상 직접 경작한 토지 ' · ' 8년 이상 직접 축산에 사용한 축사용지 ' 항목에 대해서는 양도세 비과세가 됩니다.

1세대 1주택 인정조건 ' 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 ' · ' 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우 5년안에 먼저 양도하는 주택 ' · ' 각 1주택을 보유한 자가 혼인 후 5년 이내에 먼저 양도하는 주택 ' 등이 있습니다.

매수인 입장에서 피해받을 수 있는 사례

질의) 공인중개사사무소를 통해 마음에 드는 집을 찾은 후 매매계약을 작성하였고, 공인중개사가 대출상담사를 소개해준다기에 금리에 대한 차이도 없어서 매매계약을 작성함과 동시에 대출상담사가 부동산사무소에 방문하여 대출 관련 서류까지 다 처리하였습니다.

그 당시 ' 명의이전은 내가 직접 하든지, 매매등기해줄 법무사는 따로 찾겠다 ' 라고 말을 하였고, 이에 대해 공인중개사와 대출상담사가 동의하였습니다. 하지만, 잔금일을 3일정도 남긴 상태에서 말도 안되는 핑계로 매매등기 담당 법무사를 자기네를 통해 이용하지 않으면 대출을 중단하겠다고 한 사례입니다.

공인중개사에게도 항의했지만, 대출 관련은 자기와는 모르는 부분이라며 법적인 책임을 지지않으려고, 한 발자국 뒤로 가 모르쇠로 일관을 하고 있습니다. 이에 대해 해결책은 어떻게 되나요? 기분이 나빠서 절대 이용안하려고 합니다.

답변) 영업을 하는 대출상담사는 은행 정식 직원이 아니고, 은행과 도급계약을 맺은 영업회사의 직원이며, 공인중개사가 대출상담사를 소개해주는 것은 매수인의 편의를 제공하기 위한 목적으로 소개해주는 곳도 분명 있겠지만, 대출상담사가 매매금액 1억원당 1 ~ 5% 정도로 수수료를 공인중개사에게 리베이트를 하기 때문입니다. 이는 여러 방송을 통해 보도된 적이 있습니다.

매수인에게 더 큰 문제는 사고가 발생했을 경우입니다.

매도인하고만 다툼이 생기고 소송으로 가는게 아니고, 위 사례와 같은 문제 등 다양한 문제로 ' 공인중개사, 대출상담사 ' 와 다투는 경우가 더 많이 발생합니다. 하지만, 소송 사례는 쉽게 찾아볼 수 었습니다. 그 이유는 법적인 증거자료가 없기 때문에, 매수인이 당하는 것입니다. 이를 방지하기 위해 매수인이 본인만 알고 있는 곳으로 법무사사무소를 고용하는 것입니다.

위와 같은 사례시 대출을 진행하는 해당은행 영업점에 직접 전화 or 방문하여 항의하시면 해결됩니다. ( 법적으로 매매등기 담당 법무사사무소를 공인중개사 or 대출기관에서 강요할 수 없습니다. )

농특세가 뭔가요?

농특세의 정확한 명칭은 ' 농어촌특별세 ' 를 말하는 것으로, 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 지방세법으로 규정하여 취득세와 함께 부과하는 세금을 말합니다.

납부해야 하는 취득세의 10% 가 농특세인데, 취득세를 감면받는 것에 대해서는 20% 의 농특세가 발생하게 되며, 이는 증여 · 상속 사건 처리시에도 동일하게 적용됩니다. ( 무주택자로 인한 상속시 취득세 감면은 제외 )

농특세는 취득세 고지서 발급시 함께 고지되어 나오게 되므로, 따로 신고해서 납부할 필요가 없으며, ' 매매로 인한 소유권이전 ' 사건에서는 전용면적 85㎡ 를 초과하는 아파트에서 발생하는 세금입니다.