부동산 임대사업 세금문제

[이달(두성공인중개사)]

2모작 시대, 부동산 임대사업이 뜬다 [부동산임대사업투자정보카페제공] 

의학의 발달로 사람의 수명이 길어지고 있다. 이제는 얼마나 오래 사는 것이 관심사가 아니라 어떻게 사는 것이 중요한 시대가 왔다. 따라서 매달 연금처럼 안정적이 수익이 나오는 부동산 임대 상품들이 관심의 대상이 되고 있다. 이를 반영하듯 다양한 상품들이 나오고 있으나 정작 수익이 기대에 못미치는 경우가 많아 투자에 혼선을 주고 있다.

부동산 임대사업은 철저하게 안정성을 기반으로 해야 한다. 초기에 과대한 수익을 보고 선택한 투자는 실패로 이어질 가능성이 많다. 따라서 당장의 수익이 다소 떨어지더라도 임차인이 선호하는 입지여부, 수요층 파악, 발전가능성을 따져봐야 한다.

일반적으로 임대사업이 가능한 부동산 상품으로는 아파트, 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸 등이 대표적이다. 최근에는 1~2가구가 급증하면서 수요를 고려해 임대사업자에게 세재 혜택을 주고 있다. 먼저 주택임대사업을 하면서 세금혜택을 받으려면 반드시 해당 지자체와 세무서에 각각 사업자등록을 해야 한다. 임대사업자로 등록을 하면 종합부동산세 감면, 양도세 중과세 제외 등 세제 혜택이 주어진다.

<임대주택 종부세 비과세 요건>

주택유형	주거전용면적	주택수	공시가격	의무임대기간
기존임대	국민주택규모 이하	전국 2회이상	3억원 이하	5년 이상
건설임대	149㎡ 이하	동일 시도별 2호 이상	6억원 이하	5년 이상
미임대 건설임대	149㎡ 이하	-	6억원 이하	-
매입임대	국민주택규모 이하	동일 시도별 5호 이상	3억원 이하	10년 이상
미분양 매입임대	149㎡ 이하	비수도권 5호 이상	3억원 이하	5년 이상
비수도권 매입임대	149㎡ 이하	-	3억원 이하	7년 이상

사업자등록 신청 구비서류는 ‘지자체 임대사업자등록’의 경우 ▶임대사업자등록신청서(자지체 주택과 비치) ▶주택 등기부등본 또는 계약서 사본 ▶주민등록증 사본(법인등기부등본) 등이다. 세무서 사업자등록의 경우에는 구비서류가 ▶사업자등록신청서(세무서 민원봉사실 비치) ▶자자체 임대사업자등록증 사본 ▶신분증 지참 등이다.

종전에는 수도권에서는 공시가격 3억원 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대해야 세제혜택을 받을 수 있었지만 수도권 매입임대 사업자의 세제혜택 요건을 완화하는 소득세법 등 관련 세법 시행령 개정안이 작년 9월 20일부터 시행되었다. 개정된 내용의 골자는 이렇다. 서울을 제외한 수도권 임대사업자의 세제혜택 요건이 5채에서 3채로 완화한다는 것이다. 또 주택당 취득 시 공시가격은 3억원 이하에서 6억원 이하로 높아진다. 주택면적 기준(85㎡ 이하)은 종전과 같다. 이들 기준에 해당하면 종합부동산세 과세 대상에서 제외되고 양도소득세 일반세율(6~35%)과 장기보유특별공제(최고 30%) 혜택이 적용된다. 단 여전히 세금 혜택을 받으려면 현행과 마찬가지로 임대주택이 같은 시ㆍ군ㆍ구에 있어야 한다.

수도권(서울제외) 매입 임대사업자 세제혜택 요건 완화<2010년 9월 20일부터 시행>

구분	종전	변경
임대가구수	5가구 이상	3가구 이상
임대기간	10년 이상	7년 이상
취득 시 공시가격	3억원 이하	6억원 이하

                                                                                ※단, 주택 면적 기준 85㎡ 이하는 유지

지방에서는 주택을 1채만 보유해도 임대사업자가 돼 양도세 중과에서 면제되고, 종합부동산세 비과세 혜택도 함께 노릴 수 있다. 의무임대기간도 수도권(10년)보다 3년 짧다. 만약 비과세 신고를 한 주택 중 의무임대기간을 채우지 않고 중도에 양도하는 경우에는 이미 비과세 받은 세액은 물론 이자상당 가산액을 추징 받게 됨을 유의해야 한다.

하지만 일정요건을 갖추고 세재 혜택이 주어진다고 임대사업이 생각처럼 쉽다고 생각하면 커다란 오산이다. 우선 임대사업자는 수요자를 확보하기 위해 목표를 분명히 해야 한다. 즉 해당 물건을 투자하기 전에 먼저 종류와 타켓을 결정한 이후 지역 및 위치를 선택해 그에 맞는 설계를 해야 수요자를 확보할 수 있다. 아래에서는 임대사업별 전략과 주의점에 대해서 알아보겠다.

부동산임대업과 부동산매매업의 과세범위(부가가치세법상)

구분	부동산임대업	부동산매매업
건물	과세(주택은 면세)	과세(국민주택의 매매는 면세)
토지	과세(주택의 부수토지로 일정면적은 면세)	면세

부동산 상품별 임대사업 전략

◇아파트 임대사업

아파트 임대사업의 경우 수요층이 넓고 두터워 공실에 따른 위험부담이 작다. 대표적인 수익형 상품인 오피스텔 및 원룸과 비교하면 아파트는 전용률이 높고 베란다가 있어 주택 수요자들에게 상대적으로 인기가 높다.

아파트 임대 수요층은 맞벌이 부부, 독신자. 노부부 등이다. 또한 다가구나 연립주택의 가장 큰 문제인 주차 공간을 아파트는 충분히 확보하기 때문에 차를 많이 소유하고 있는 직장인 수요가 보장된다. 특히 젊은층 중 85% 이상이 아파트를 선호하므로 주거 환경, 교통, 편의시설 등 모든 부분을 꼼꼼히 따져 지역을 선택하는 것이 중요하다. 역세권이면 금상첨화겠지만 그렇지 않다면 버스정류장 등 교통 여건이 좋은 아파트를 골라야 한다.

매월 고정적인 월세수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 좋다. 임대수입이 목적이라면 매매가 대비 전세비율이 높은 지역을 선택하는 것이 임대료 부분에서 유리하다. 월세가격은 전세가격과 비례한다. 즉, 아파트 가격이 동일하다면, 전세가격이 높게 형성되어 있는 지역일수록 높은 웰세 수익을 기대할 수 있는 것이다. 서울에서는 동대문, 성동, 강동구 등이 매매가 대비 전세비율이 높은 지역으로 꼽힌다.

◇상가 임대사업

상가는 아무래도 여타 상품에 비해 투자금액 자체가 크므로 선임대가 확정된 점포나 입지가 뛰어나 고객의 접근성이 좋은 곳을 선택해야 한다. 상가의 종류에는 단지내 상가. 근린상가, 주상복합 상가, 테마상가, 지식산업센터 내 지원 상가 등 여러 가지가 있다.

단지내 상가는 상가 임대사업 중에서도 안정적인 임대상품이라 할 수 있다. 단지내 상가는 대규모 배후세대를 기반으로 하고 있기 때문이다. 하지만 주변에 대규모 마트 등이 있으면 단지내 상가는 큰 위협이 될 수 있기 때문에 주변에 대형 유통점이 있는지 앞으로 추가 계획은 없는지 체크하는 것이 좋다. 일반적으로 1천가구 이상 대단지인 경우 안정적인 수요를 확보할 수 있다. 그 외에 상가(근린상가, 주상복합 상가)들은 역세권 인근이나 업무밀집지역, 대학가에 위치해 있는 것이 유리하다. 아무래도 소비는 역세권이나 소비력이 높은 20~30대를 중심으로 일어나기 때문이다. 상권도 특성이 있기 때문에 유동인구의 성별비율이나 연령 비율 등을 꼭 따져 임차 업종을 선정해야 한다.

◇오피스텔 임대사업

기존 아파트 시장은 고전을 면치 못하고 있는 가운데 오피스텔 가격은 꾸준히 상승세를 타고 있다. 신규 분양시장도 마찬가지다. 아파트의 경우 청약자들의 외면을 받고 있지만 오피스텔은 청약 열풍을 일으키고 있다. 부동산 장기 침체, 소형 공급 물량 부족 등으로 당분간 소형 오피스텔의 인기는 꾸준할 전망이다. 과거 오피스텔은 임대상품으로 인식되었으나 최근에는 소형 주택이 인기를 끌면서 오피스텔도 시세 차익을 기대할 수 있는 상품으로 주목을 받고 있다. 그렇다고 할지라도 아파트만큼 상승폭이 크지 않기 때문에 임대수익률이 높은 곳에 투자하는 것이 좋다. 오피스텔은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 오피스텔의 수요층은 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 대부분이기 때문에 직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽이나 강남접근성이 좋은 지역, 역세권, 대학가 주변이 좋다.

오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다. 연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 최근 오피스텔 공급이 늘면서 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘친다면 투자가치는 떨어진다는 것을 염두에 둬야 한다. 만약 도심이 아닌 신도시나 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교를 해보아야 한다. 오피스텔은 주택으로 거주하고 있어도 주택법 및 건축법상 주택이 아닌 ‘시설’이므로, 현행 임대주택법상 주택임대사업자로 등록이 안된다. 따라서 오피스텔을 임대하는 경우 임대주택법상 주택임대사업자와 같이 세제혜택을 없다는 것은 알아둬야 한다.

◇도시형 생활주택 임대사업

수도권을 중심으로 뉴타운, 재개발 등 개발사업이 본격화되면서 소형주택이 지속적으로 사라짐에 따라 도시형 생활주택의 수요는 더 커질 것으로 예상된다. 여기에 전·월세난이 도심권에서 더욱 가중되는 점도 인기 요인으로 꼽힌다. 관심을 가진 투자자들은 투자지역, 분양가 그리고 세제상 유의사항을 충분히 숙지해야 한다. 임차인 입장에서 도시형 생활주택을 선택할 때 가장 중요하게 생각하는 것은 지하철 등 교통여건과 임차가격이다. 따라서 분양받으려는 물건이 지하철역에서 도보로 5분 이내이고 투자수익률이 대출을 끼지 않고 최소 6% 이상인 물건에 관심을 가져야 한다.

세제 부분도 반드시 체크해야 한다. 전용면적 21㎡ 이상의 도시형 생활주택을 분양받았다면 다주택자로 분류될 수 있다는 것도 명심해야 한다. 해당 투자자는 매각할 때 양도소득세도 내야 한다. 서울시의 경우 공시가격 3억원 이하, 85m² 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대하면 취득·등록세 비과세 등의 각종 세금 혜택이 있다. 하지만 양도할 때는 해당되지 않는데 1주택자가 주택임대사업을 하려고 도시형 생활주택을 5채 분양받았다면 기존 주택 매각 때 양도소득세 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)을 충족했더라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 한 채만 분양받아 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택을 양도한 것으로 보아 양도세가 비과세된다. 한시적으로 2012년 말까지 취득하는 주택에 대해 양도세 중과가 면제되지만 장기보유특별공제는 적용받지 못한다는 점도 유념해야 한다.

도시형 생활주택은 장기간 보유하는 임대상품으로 시세차익보다는 안정적으로 수익을 희망하는 이들에게 적당한 상품이다. 소형원룸 주택시장은 도시형 생활주택, 오피스텔, 고시원 등이 서로 경쟁관계에 있다. 상품별로 입지, 수익률 및 관리문제 그리고 세제혜택 등 장단점이 다르기 때문에 본인의 재무상황과 투자금 회수기간 등을 고려해 투자해야 한다. 도시형 생활주택이라고 해서 항상 좋은 전망이 있는 것은 아니다. 통계청 자료에 따르면 2015년까지 1인가구가 전체 가구수의 20.74%에서 2030년에는 23.71%까지 올라갈 전망이다. 당분간은 공급이 수요를 따라가지 못하겠지만, 소형주택이 많이 공급되다보면 언젠가는 가격하락과 공실이 불가피하다고 전문가들은 지적한다. 더욱이 투자하려는 현장 주변에 비슷한 유형인 다가구, 다세대 주택 또는 오피스텔 등이 많을 경우에는 임대료 약세를 겪을 소지도 적지 않다. 또 소형주택 선호분위기에 편승해 입지를 고려하지 않고 투자를 할 경우, 취약한 임차수요로 수익률이 약해지거나 물건을 팔 때 쉽지 않을 수 있기 때문에 주의해야 한다.

도시형 생활주택의 성패는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자수요를 얼마나 확보하였냐에 달렸다. 그러기 위해서는 역세권, 대학교 밀집지역 주변 및 업무시설 밀집지역 주변을 선점해야 한다. 1인 가구 분포가 전체 가구수의 40%를 넘는 곳이 추천지역인데 신림동, 봉천동, 역삼동, 가산동, 구로동, 영등포동, 신촌, 이문ㆍ회기동 등으로 이곳들은 실투자액 대비 임대수익률이 7% 이상이 기대되는 지역들이다. 도시형 생활주택은 아파트와 달리 분양가 상한제 적용대상이 아니다. 따라서 전매제한 없고 분양권을 전매할 수 있으며, 입주자저축, 주택청약자격 및 재당첨 제한 규정 등이 적용되지 않는다. 따라서 도시형 생활주택에 당첨된다고 해도 다른 주택 청약자격이 그대로 유지된다. 최근 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대들은 안정적인 노후생활을 위한 투자에 관심이 많다. 보유한 자산규모로 상가건물, 상가 등을 매입하는 것이 부담이 가는 이들에게 최근 상대적으로 투자금액이 적게드는 도시형 생활주택 투자에 관심이 몰리는 이유다. 도시형 생활주택의 주요 수요층을 20대 후반∼40대 초반으로 볼 때 서울시의 해당 인구는 약 385만 명으로 추정된다. 구별로 살펴보면 관악과 송파구가 6% 수준으로 가장 비율이 높고 이어 노원, 강남, 강서, 성북구 순이다. 최근 분양됐거나 분양 예정인 물건들이 관악구 일대에 집중된 것은 수요층과 관련돼 있다.

◇원룸 임대사업

원룸 임대사업은 대표적인 임대사업 상품이라고 할 수 있다. 대체적으로 소형으로 구성돼 많은 방을 내놓을 수 있기 때문에 매월 높은 임대료를 받을 수 있다는 장점 때문이다. 원룸 임대사업에서 높은 수익률을 올리는 방법은 크게 두 가지다.

첫째, 본인이 건축 가능한 토지를 소유한 경우와 재임대하는 방법이 있다. 만약 오래된 단독주택을 가지고 있다면, 주택임대사업이 가능한 다세대주택으로 신축하는 것을 고려해볼 만 하다. 단독주택을 다세대주택으로 신축할 경우, 리모델링 건축비용은 들지만, 건물 가치도 높아지고 매월 꾸준한 임대료가 들어와 꿩먹고 알먹는 이중효과를 얻을 수 있다. 다가구주택보다는 다세대주택으로 짓는 것이 좋다. 다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 좀 더 기대할 수 있다. 다가구․다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대 4층 이하가 다가구 3층 이하보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있기 때문이다. 또 다가구주택은 가구별로 구분 등기가 되지 않기 때문에 만약 집 주인이 빚을 져 가압류나 경매에 들어가면 세입자들은 전세금을 보호받을 수 없다. 역으로 생각하면 세를 놓은 다가구 중 한 세대의 전세금을 돌려주지 못할 경우 세입자가 보증금 반환을 위해 경매를 신청하면 집주인은 통째로 집을 잃을 수도 있는 등 다가구주택은 위험성이 있다.

재임대 사업은 상가건축물을 임대해서 원룸으로 리모델링 후 재임대 하는 방법을 말한다. 물론 재임대를 할 때에는 임대인의 동의를 받아야 한다. 임대인의 동의를 얻지 않은 경우에는 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있기 때문이다. 리모델링을 할 때에는 소방 설비를 갖춘 고시원으로 리모델링하는 것이 좋다. 4층 이상의 건축물은 옥상으로 통하는 별도의 비상계단을 설치해야 하는 등 번거로움이 있다. 하지만 3층 이하의 건축물의 경우에는 별도의 대피소와 간이 스프링클러 소방 설비를 하게 되면 고시원으로 임대사업을 하는데 별 무리가 없다. 고시원은 지하층을 설치할 수 없으며, 아파트나 다세대 다중 주택과 같은 건물에 설치할 수 없다. 한 건물에 일부는 고시원, 일부는 원룸 등으로 지을 수 없기 때문에 고시원으로 하나로 통일 해야 한다. 또 고시원에는 원룸과 달리 주방설비를 설치할 수 없다. 단, 화장실은 설치 가능하다.