경매 NPL 투자시 배당표 학습이 중요한 이유 -권리분석 개정판 원고 초고

[행복한경매NPL]

경매 NPL 투자시 배당표 학습이 중요한 이유

성공적인 법원경매 NPL투자를 위해서는 수익분석이 필수이며, 수익분석을 위한 가장 기본적인 사항이 바로 배당표 작성이다. 경매를 전문으로 하는 고수들도 임대차보호법의 보호 대상이 되는 물건에 응찰하기로 하면 응찰 전에 반드시 직접 배당표를 작성해보고, 작성 후에도 혹시 잘못된 부분이 있는지 체크하고 또 체크한다.

경매지나 인터넷을 통해 마음에 드는 어떤 물건을 하나 골랐다고 하자. 배당표를 정확하게 작성하지 못하면 수익성과 수익률분석은 처음부터 불가능하다. 배당표를 제대로 작성해 봐야 얼마에 입찰했을 때 채권자(=NPL 투자자)에게는 얼마가 배당되고, 소액만 배당받는 임차인이 누구인지, 일부는 소액으로 배당되고 일부를 인수해야 하는 임차인은 누구인지, 전액 인수해야 하는 임차인은 누구인지, 또 누구는 한 푼도 받지 못해 완전히 명도해야 하는지 등이 일목요연하게 드러난다.

배당표를 틀리게 작성해 입찰가격을 잘못 정하면 애써 낙찰받고도 무잉여로 낙찰불허가가 나는 경우가 드물지 않다. 즉 누가 경매를 신청했는지 또는 인수해야 할 임차인수, 인수금액, 입지조건, 물건의 상태 등에 따라 입찰가격에 변동이 생길 수 있다.

실전투자에서는 물건을 선정하고 권리분석을 한 다음 응찰해도 좋다고 판단되는 물건에 응찰해 최고가매수인으로 선정되어, 낙찰허가를 받고 잔금을 납부해 소유권을 취득하기까지 많은 수고와 노력을 지불한다. 따라서 정확하게 배당표를 작성하는 일은 아무리 강조해도 부족함이 없다.

배당표 작성이야말로 권리분석의 핵심이다. 이것만 제대로 할 수 있다면 수많은 변수와의 게임인 법원경매에서 살아남을 수 있다. 더불어 상상할 수 없는 높은 수익을 실현해 법원경매를 성공으로 이끌 수 있다.

배당표 작성의 3가지 원리

초보자들의 경우 배당표를 작성할 때 많이 두려워한다. 배당표 작성에는 몇 가지 기본 원리가 있다. 이 원리만 파악하고 노력하면 그다지 어렵지 않은데도 미리 겁부터 집어먹는 사람들이 의외로 많다. 특히 나이가 지긋하신 분들일수록 더욱 그런 현상이 두드러진다.

간단하게 생각하자. 권리분석의 핵심인 배당표 작성은 3가지 원리만 알면 된다.

첫째, 임대차보호법의 대상 유무를 파악한다.

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 보호 대상이 되는 임차인이 있는 부동산인지, 아니면 보호법의 대상이 아닌 공장이나 지방의 임야 등인지를 파악해야 한다.

둘째, 해당 부동산이 어디에 소재하는지 파악한다.

서울 소재 부동산인지, 수도권 과밀억제권역인지, 광역시인지, 광역시라면 인천광역시인지 군 지역인지, 아니면 그 외 광역시인지, 그 외 광역시라면 시내인지 군 지역인지, 아니면 그 밖의 기타 지역인 지방 소재의 주택·상가인지 알아야 한다. 지역을 구분해야 하는 이유는 지역에 따라 보증금 액수에 따른 보호범위와 소액최우선변제 범위가 달라지기 때문이다.

셋째, 말소기준일이 언제인가와 말소기준권리 성격을 파악한다.

말소기준일(=주로 최선순위 저당권 설정일)이 언제인가를 파악해야 하는 것은 소액최우선변제 금액을 알기 위함이고, 말소기준권리 성격 파악은 권리 종류에 따라 배당 종류가 달라지기 때문이다.

이 3가지만 파악하면 성공적인 배당표 작성을 위한 기본 작업은 끝이다.

이 장은 권리분석의 핵심이 되는 배당표 작성의 개념과 중점적으로 연습해보기 위한 것이다. 배당표를 작성할 때는 부동산물건(주택·상가건물·기타), 지역(서울·수도권·4개시․광역시·기타), 말소기준의 3가지로 나눠서 따져봐야 한다.

4 전체 배당순위

민법·민사집행법·주택임대차보호법·상가건물임대차보호법·근로기준법·국세기본법 등에서 규정하고 있는 배당순위를 보면 다음과 같다. 0~2순위까지가 최우선배당이고, 3순위가 법정기일, 요건 구비, 등기기입일, 확정일자 선후에 따른 우선(순위)배당이다.

배당이의의 형식

일반적인 배당순위는 위와 같이 정리되나 구체적인 배당순위 및 배당금액은 배당표 작성이 완료된 후에나 알 수 있으며, 배당에 이의가 있을 때는 배당이의소송이나 부당이득금반환의 소송을 통해 해결할 수밖에 없다.

배당받을 권리가 없는 자가 배당을 받거나, 실재 권리보다 더 많은 배당을 받아 자신의 권리에 침해를 당했다고 생각하여 배당에 이의가 있는 이해당사자는 배당 당일 배당법정에 참가하여 배당에 문제가 있다고 판단한 이해당사자만을 상대로 일단 구두로 배당이의를 표시한 다음, 배당일로부터 일주일 이내에 배당이의소송의 소장을 접수한 다음, 민사신청과에서 『소제기 증명원』을 발급 받아 해당 경매계에는 접수해야 한다.

“배당 당일 배당 법정에서만 배당이의 제기가 가능한가요?”“그렇습니다!”

“언제까지 이의제기가 가능한가요?”“배당표가 확정되기 전까지 배당이의를 제기해야 합니다!”

“그 때는 구두로만 하면 되나요?”

“배당법정에서는 배당이의 대상자를 지정해서 간략한 이유를 설명하고 일단 「구두」로 제기 하면 됩니다.”

배당법정에서 「구두」로 제기한 배당이의에 대해서 일주일 이내에 소장을 접수하지 않으면 당초의 배당표 원안대로 확정된다.

이의대상자는 배당에 문제가 있다고 판단하는 자이고, 배당이의를 당하지 않은 나머지는 배당자는 당일로 배당이 확정된다. 배당사건에서 낙찰자는 이해관계인에 포함되지 않는다. 즉 배당표에 문제가 있어 낙찰자에게 추가 부담 문제가 발생한다 해도 배당사건에는 직접 관여할 수 없었다.

그러나 저당권등 권리자의 채권을 인수한 NPL 투자자는 일반 경매 투자자와는 달리 배당사건의 이해관계자이다.

“NPL 투자자가 일반 경매 투자자에 비해서 유리하겠네요?”

“몇 가지 점에서는 확실히 그렀습니다.”

“저당권자 보다 먼저 배당에 참여하는 당해세나 국세의 체납내역 파악도 응찰전에 알 수 있다는 말씀이시죠?”

“NPL 매입 투자자는 매입대상의 저당권보다 선순위로 배당되는 금액이나 권리자를 응찰전에 파악할 수 있는 점이 무엇보다 유리합니다.”

“배당이 잘 못 진행되면 배당이의를 제기할 수 있는 것도 강점이겠네요?”

“크게 유리한 것 맞습니다.”

“실무에서는 배당이 원칙대로 진행되지 않는 경우가 많다고 하던데요!”

“경매법원의 힘만으로는 완전한 배당표 작성이 어려운 것이 현실입니다.”

이 같은 측면에서 보면 저당권을 매입해서 경매에 응찰하는 『유입법』투자자에게 잇점이 있는 것이 사실이다. 배당이의는 이해관계자만이 할 수 있다는 점이 입찰로 경매에만 참여하는 경매투자자와 NPL투자자와의 차이점이다.

경매 NPL 투자의 배당표 학습과 배당표 작성은 어렵지 않다

경매 NPL 투자의 배당표 학습과 배당표 작성을 위한 기본적인 사항은 다음과 같다.

『⑴ 누구는 선순위 임차인인데 처음부터 배당요구를 했는가.

⑵ 세입자 전세보증금을 낙찰대금과 상관없이 전부 물어주어야 하는가.

⑶ 낙찰대금에서 누가 얼마를 받아 가는가.

⑷ 선순위 임차인이지만, 확정일자가 늦어 일부만 배당 받는가.

⑸ 배당받지 못한 나머지 금액은 낙찰자가 추가로 물어주어야 하는가.

⑹ 소액최우선보호범위가 정한 최우선변제금액만 받고 나가야 하는가.

⑺ 이도 저도 아니어서 한 푼도 배당받지 못하고 길거리로 내 몰리는가』. 등등의 모든 세입자에 관한 처지와, 배당표 작성해 보아야 그제야 판명이 된다. 그것을 바탕으로 판단해야 경매투자 수익과 명도의 난이도를 파악할 수 있게 된다.

경매 NPL 투자 공부 잘하는 지름길

경매 NPL 투자 공부 잘하는 지름길이『배당표 써보기』다. 배당표를 작성해 보면 어떤 권리자(이해관계자)가 얼마를 배당받고 받지 못하는지를 알 수 있다. 즉 이해관계인이 어떻게 움직일지를 사전에 예상해 보는 예측지도가 된다. 경매 이론 공부 중 머리 아픈 것 중 하나가 배당표 작성이지만, 권리분석과 함께 배당표 작성은 경매투자 공부의 핵심이다. 권리분석과 함께 배당표를 정확하게 작성할 줄 알아야 이해관계자들의 모습과 투자수익률 계산이 가능해진다. 배당에 관해서는 이 책의 성격상 더 이상의 언급은 자제한다. 여기서는 경매 투자에 기본이 되는 배당 사항만 보도록 하자.

최우선배당에는 상한선이 정해져 있다

주택이나 상가건물이 경매로 소유권이 바뀌는 경우 해당 부동산에 거주나 영업을 하고 있던 채권적임차인이나, 해당 부동산에 관계된 임금채권자, 해당 부동산으로 인하여 체납된 조세채권은 배당가능금액의 『1/2』범위 내에서 권리 성립 순위 상관없이 저당권자보다 우선해서 배당에 참가한다. 이를 소액 임차인에게 적용되는『최우선배당』이라고 한다.

“소액 임차인등에게 최우선배당을 하는데 있어『상한제한』을 두는 이유가 있나요?”

“영세 임차인등을 일정하게 우선적으로 보호는 하더라도『채권자』의 권리를 과도하게 해쳐서는 안 된다는 고민의 결과라고 보시면 됩니다.”

조세채권의 안정적인 확보, 임금채권자들의 최소한의 생활보호, 후순위 임차인들의 최소한의 주거는 보호 하더라도, 물권자인 선순위 권리자들의 권리도 보호해야 하기 때문이다.

특히 경매 부동산에 주거를 목적으로 세 들어 살고 있는 세입자(=임차인)이 있는 경우, 일정한 요건 이하의 임차보증금의 임차인에게는 다음 표에서 보는 것처럼 권리 성립순서를 무시하고 최우선적으로 배당해준다. 최우선배당 해주는 금액을 어떤 경매 전문가는『자살 방지금』이라고 부르는 사람도 있다. 일리 있다. 주택-상가건물 소액임차인에게 적용되는『최우선배당』을 살펴보자.

[골든벨 ( 안순희)]

배당에 대해서 좀더 공부해야하는데 ~~잘 안하게 되네요~~~
다시 시작해보겠습니다~~배당~~