기획부동산과 아파트단지

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#건설사

#기획부동산

땅투자자는 기획부동산과 중개물건의 차이를 모르면 안 된다

땅에 관심이 많거나 땅투자를 준비 중인 경우

반드시 기획부동산을 거치기 마련이기 때문

#사기꾼

#땅거지

#땅부자

땅의 가치는 둘

(1) 현재가치 높은 땅(완성도 높은 토지)

실용성에 집중

(2) 미래가치 높은 땅(완성도 낮은 토지)

잠재성에 의존

기록에 의존하는 투자 - 미래가치에 집중하기

기록은 자료,

즉 개발계획을 말한다

(잠재성에 의존)

기능에 의지하는 것 - 현재가치에 의지

(실용가치에 집중)

중개물건과 기획부동산의 차이점이다

좋은 땅, 안전한 땅 - 추후 최소한 아파트 입성이 가능한 땅

땅의 기능과 역할 - 아파트 원자재

변하지 않는 사람과 땅 - 미래가치가 낮다

변하는 아파트 - 재건축 대상

#대기업

기력으로 투자하는 경우 -

깨알 정보 통해

용기와 희망(미래)에 투자

(기회주의의 표상)

재력으로 투자하는 경우 -

강한 자금력과 정보력 통해

현재가치에 돈을 던지는 것

(자본주의의 표상)

#아파트

#아파트단지

서울특별시

지상 최고의 기획부동산 - 아파트

(∵ 건설사 ; 맹지→주거지

아파트 ; 맹지→주거지)

#공인중개사

-기획부동산과 중개물건의 차이-

기획부동산은 발견의 대상이 아니라

조성하는 것

즉 만드는 것이다

(∵상품이 작품이 되고

작품이 명품이 되는 것)

중개물건 - 발견의 대상

순수하다

법리에 의해 움직이기 때문

기획부동산 - 때가 묻은 상태의 물건

변수에 의해

변통성에 의해 지배 받은 지경이기 때문

땅이 기획 대상인 건

땅은 미완성물이기 때문

보호자가 필요한 지경

(개발자도 보호자)

잘못 보호 받으면 안 됨

땅 입장에서 지주를 잘 만나야 하는 이유다

'아파트' 자체가 기획 대상은 아님

건설 계획 당시 기획된 상태, 상품이기 때문

기획의 의미 - 용도, 지목, 기반시설(도로) 등의

변화과정을 거침

중개업소에서 땅 살 때 큰 돈이 필요한 이유 -

중개수수료 때문

천 만원 짜리 중개를 주도하는

주선하려고 노력하는 중개업자는 없다

기획과정(분할) 없이 중개하기에

중개업소에선

큰 돈으로 움직여야 함

(소액투자자 입장에서 볼 때)

기획(컨설팅) 업무는 중개행위와 판이!

경기도 여주시

대기업과 기획부동산의 역할은 지대하다

오지에 대기업이 입성하면

땅값이 움직이고

오지에 기획부동산이 작업하면

역시 땅값이 오르기 때문

재개발지역에 떴다방(여러 모형의 중개업소)이

기승을 부리듯

개발지역에 기획부동산이 기승 부린다

대기업 인근이나 기획부동산 인근 땅에

투자하면 땅값이 오른다

대기업은 오지를 주거지로 만들 수 있는 힘이 있고

기획부동산은 이슈거리 따라 역동,

이동하는 경제동물이기 때문

땅투자자는 기획부동산과 관련 있고

기획부동산은 대기업을 따라 다닌다

건설사 물건(아파트단지)과 기획부동산 -

발견의 대상이 아니라

만드는 것

발견의 대상이 아닌 발명(조성, 기획)의 대상

#토지투자자

땅값 폭등의 원동력 - 기획부동산과 중개업소,

대기업과 건설사, 언론과 여론(도설)

예) 화성 평택 일대 땅값은 미친 지경

지상 최고의 기획상품, 작품 - 아파트(부동산의 꽃)

잘 사면 명품으로 진화

생땅과 맹지가

아파트의 재료요

아파트는 지역평화의 재료!

투자의 재료가 아님!!

아파트는 지역평화와 진화를

고대하는 행복공간이기 때문

투자의 공간일 때는 상품이지만

행복공간으로 인정할 때

명품!!

최고의 실수요 가치로 진화, 진보!!!

지상 최고의 기획부동산은?

아파트

아파트의 재료- 접근성 높은 맹지

#주거인구

#일반주거지역

아파트는 주거인구를 필요로 하고

땅은 기획과정 밟을 수 있는 능력자, 기획자를 필요로 함

기획의 예)

지목변경이나 분할과정

(개별적으로 기획 가능)

#지목변경

#지목

이슈거리, 호재 많은 지역의 특징 -

어김없이 기획부동산이 입성하여

거품 조성!

해당지역의 중개업소와 지역주민들에게

희망과 소망의 메시지를 던짐!!

땅값 오르고

거래량 늘어 지역 경제력과 지역 경쟁력이

동반 상승 할 수 있는 기회를 마련!!!

결국

기획부동산이 지역경제를 살리고

기회를 제공, 조성해주는 셈

과욕 부리지 않는 기획(컨설팅) 행위가

되어야 마땅하다

부동산 거래의 바탕화면 -

높은 신뢰도와 접근도,

그리고

높은 실력을 구비하는 것

실력은 있지만 사악한 자라면 문제!

신뢰도와 접근도, 친밀도는 높지만

실력이 낮다면 그것도 문제다!

#수도권

#충청도

기획부동산이 작업하는 곳 -

수도권 대도시와 그 주변

예) 수원 용인 고양 화성 평택

안산 성남 하남 김포

시흥 파주 남양주 양주 등

다양함

지방의 예) 당진 아산 예산 홍성 일대

#아산시

#당진시

#화성시

기획부동산과 화성 평택 용인 시흥 하남

남양주 등 땅값 상승지역

수도권의 대도시들이 인구가 증가하고

투자자가 증가하는 건

기획부동산 때문

기획부동산의 활발한 기획행위,

활동영역 덕분에 땅값에 기운이 들어가는 것

그 지역의 이해당사자들은

수많은 기획부동산에게 감사 인사를

마음속으로 해야 할 것이다

그들 덕에 거품이 주입되어

결과적으로 돈을 만질 수 있었기 때문

땅값 오르면 지주 입장에선 사기가 오르고

기분이 업데이트 되기 마련

목사도 스님도 자신의 부동산이

오르면 할렐루야, 관세음보살을

외치기 마련

성직자라고 돈과 땅 앞에서

다를까?

반면 기획부동산의 관심도가 지극히

떨어지는 곳은 땅값이 미동조차 하지 않는다

땅투자자가 정신 차리고

현재를 인식해야 하는 이유가 있다

사기 치는 기획부동산도 있지만

사기와 기운을 불어넣는 기획부동산도 있기 때문이다

기획부동산으로 인해

아파트가격도 오를 수 있다

아파트단지 주변에서 기획부동산이

작업환경을 만드는 경우도 있기 때문

예) 춘천시 일반주거지역 땅을 판매 중인

기획부동산도 있음

#춘천시

경춘선 남춘천역

기획부동산

(1) 완성도 낮은 용도지역 땅을 판매하는 기획부동산

(싼 땅)

(2) 완성도 높은 용도지역 땅을 판매하는 기획부동산

(가격 수준이 높다)

(3) 도로에 접한 땅을 판매하는 기획부동산

(비싼 땅)

웃긴 건 아주 저렴한 기획부동산 물건이 잘

팔린다는 사실이다

개인투자자입장에선

묻지마 투자지만 평당 10만 원이면 족하다는 것

싼 맛에 움직이는 묻지마 투자자가 대부분이라는 증거

결국

땅투자가 힘든 건 미완성물인데

왜

땅이 비싸야 하냐! 라는 의문 때문

땅투자자는

'완성도'에서 문제의 해결점을 찾아야 한다

완성도 높은 현재가치와

완성도 낮은 미래가치 중

하나를 선택해야 함

환금성 면에서 완성도 높은 것이 낫다

유리하다

왜냐, 투자자의 수준은 갈 수록

고도화 되고 있기 때문

싼 맛에 들어가는 자보단

고품격, 명품에 지배 받는 자가 더 많(을 것이)다

아파트가격과 땅값의 차이 -

아파트 가격은 정해진 상태지만

땅값은 들쭉날쭉 기준이 없다

중개업소 수는 셀 수 있지만

기획부동산은 그 수를 정확하게

셀 수 없기 때문이다

☎ 010-2246-9741

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