0기 8회 실무질문

[윤태환]

1. 물음3의경우에는 종전공익사업이후 새로운 사업이 진행되지 않은거니 미지급용지가아니라 미보상용지에 해당하는것이죠? 미지급과 미보상은 평가방법이 동일하나요?

2. 물음3 평가에서 미지급용지 이용상황을 편입당시이용상황: 주거나지라고 표기되어있는데, 문제에서는 편입당시 표준적이용상황이 농경지상태였는데 편입당시로 본다고하면 농경지로 평가해야하는거아닌가요? 주거나지로 보는이유가 해당사업무관하게 주택지대로 변경되어서인데 그렇다면 편입당시라고 적을게아니라 ”현실적인 이용상황기준 :주거나지“ 라고해야하지않을까요?

3. 용도지역(2종일주>>준주거)

개별요인(부정형,맹지>>정방형,세로)

표준적이용상황(농경지>>주택지대)

인경우 

용도지역과 개별요인은 종전편입당시기준 2종일주, 부정형맹지로 보고, 표준적이용상황은 토지가격이 상승된경우이므로 현실적인 이용상황기준(주택지대)으로 한다라고 이해하면될까요?

4.별개로 김사왕평가사님 강의와 문제를 풀고 이론강의에서 ”비상장주식 감정평가시 기업가치를 fcff로 산정하고 수정재무상태표를 작성하고 총자산에서 총부채를 차감하여 순자산을 산출하고 이를 발행주식수로 나누어 비상장주식의 가치를 추계한다. “라고 하는 해설답안을 봤는데요

1.기업가치를 fcff로 산정한다에서 기업가치는 영업가치를 말하는것이죠?

2.제가알기로는 총기업가치(영업가치+비영업가치)를 구한다음에 부채(무이자부부채제외)를 빼주는 것으로 알고있어서요. 총부채라고 적혀있어서 헷갈리네요. 총부채는 무이자부부채를 뺀것을의미할까요?

[김사왕(감평스웨거)]

1. 미보상은 새로운 공익사업에 편입되지 않은 것 맞습니다. 보상이 지급되지 않은 상태에서 공익사업이 완료 완공된 것 입니다.
(미지급 미보상의 차이는 질문으로 해결 드릴 수 있는 것은 아닌것 같습니다. 기본서나 강의를 활용하셔야 할 것 같습니다. 지난주 강평에서도 잠깐 말씀드렸습니다)

[김사왕(감평스웨거)]

2. 주택지대를 기준으로 평가하되 조성전 상태로 평가하는 것 입니다.

[김사왕(감평스웨거)]

3. 보상에서는 공법상 제한과 이용상황(물리적토지특성)은 구분한다고 설명을 계속 드려왔습니다. 공법상제한은 칙22조에 따라 판단합니다. 미지급과 무관합니다. 미지급은 이용상황(물리적토지특성)에 관한 것 입니다.
해당 문제는 주거지대이나 종전 전을 기준으로 그 당시 토지특성은 따라 갑니다

[김사왕(감평스웨거)]

3. 비상장주식은 총기업가치 기준입니다. 무이자부부채는 실질적인 부채가 아닙니다. 유동자산과 상계되어 인식될 뿐입니다