[부동산] 진짜 불황은 이제부터? 애프터 코로나 부동산 시장 기다리는 '버블 붕괴'

[お持て成し]

진짜 불황은 이제부터? 애프터 코로나 부동산 시장 기다리는 '버블 붕괴' / 8/4(금) / 비즈니스+IT

우리 삶에 큰 영향을 준 코로나19 사태. 감염 확산 약 3년이 지나야 '애프터 코로나'가 보이는 현재지만 코로나의 손톱자국이 남는 부동산 시장은 결코 밝은 미래가 기다리고 있다고 할 수 없다. 애프터 코로나를 맞이하고 있는 일본에서 부동산의 미래는 어떻게 될지 해설한다.

◎ 부동산에 미치는 영향은 '이제부터 시작'
　

도쿄 거리를 걸으면 마스크를 쓰지 않은 사람의 비율이 체감으로 50% 이상이 되었다. 우리 의식 속에서는 '코로나19는 끝났다'는 마음이 퍼지고 있다.

하지만 3년여에 걸친 코로나 파동의 여파는 곳곳에 짙게 남아 있다. 내가 이것저것 말하기로 한 아파트나 부동산 시장에서도 코로나의 손톱 자국은 확실히 남아 있다.

가장 여실히 그것을 보여주는 것은 오피스 마켓일 것이다. 코로나 사태가 시작되기 전인 2020년 1월 도쿄 도심 사무실을 전문으로 중개하고 있는 대기업 산키상사가 발표하는 도쿄비즈니스지구 사무실 공실률은 1.24%로 평균 임대료 평단가는 2만 2,448엔이었다. 그러던 것이 가장 최근인 2023년 6월에는 공실률이 6.48%로 평균 임대료 평단가는 1만 9,838엔이다. 공실률은 5배 가까이 상승했고 임대료는 분명히 하락했다. 이래서는 오피스 마켓이 겨울 시대에 접어들었다고 생각하지 않을 수 없다.

그 원인은 한마디로 말해 버리면 「텔레워크의 보급」이다.

도쿄(東京)의 인파는 언뜻 코로나 전으로 돌아간 것처럼 보인다. 그러나 그것은 100%가 아니다. 코로나 전에 비해 재택근무 비율은 확실히 증가하고 있다. 「전국, 어디서 근무해도 OK」를 내세운 NTT가, 코로나 종료로 그 방침을 변경했다고는 듣지 않는다.

내 감각으로는 지적 수준이 높은 기업일수록 텔레워크 비율이 높아지고 있다. 예를 들어, 내가 아는 변호사는 법원에 가는 횟수가 극적으로 줄었다고 한다. 느려터진 일본 사법의 IT화가, 코로나에 의해서 일거에 세계 최첨단 레벨에까지 진척되어 버린 것이다. 민사재판의 진행은 대부분 텔레워크로 이루어지고 있다고 한다.

오피스 면적에 대한 수요 축소는 언젠가 오피스 빌딩 자체의 부동산 가치로 파급될 수밖에 없을 것이다. 선행지표로 주목받는 도쿄증권 리츠 지수는 코로나 쇼크로 일단 하락. 2021년 7월까지 상승한 뒤 하락세를 보이고 있다.

이는 일본만의 경향이 아니다. 미국에서는 상업용 부동산 가격 하락이 제2의 리먼 쇼크로 이어지지 않을까 하는 불안감이 날로 커지고 있다.

약 3년에 걸쳐 이어진 코로나19 사태는 인류에게 많은 액재를 가져왔다. 하지만 부동산 시장에 대한 마이너스 견인력을 발휘하는 것은 이제부터가 실전이 아닐까.

그 톱 타자가 될 것 같은 것이, 미국이나 일본을 포함한 세계의 오피스 마켓이다.

◎ 몰아붙이는 '2023년 문제' 란
　

앞서 제시한 산키상사가 매월 발표하는 리포트 대상은 도쿄 도심의 초A급 사무실이다. 그러한 물건은 짧게는 5년, 길면 10년 이상의 세월에 걸쳐 개발·건설된다. 즉, 코로나 소동 몇 년 전부터 계획됐던 사무실이 이후에도 속속 완성되는 것이다.

특히 올해는 '2023년 문제'로 불리는 오피스 공급 과잉의 해다. 도쿄 도심에서 2023년 중 새로 공급되는 사무실 바닥은 대규모 빌딩에 한해도 예년의 2배 이상인 128만 평방미터라고 한다. 그렇지 않아도 텔레워크의 보급에 의한 수요의 감퇴에 시달리고 있는 것에 가세해, 이 대량 공급은 시장의 밸런스를 크게 무너뜨릴지도 모른다.

◎ 신축 아파트 시장은 왜 '잘나가나'
　

한편 부동산의 또 다른 큰 카테고리인 신축 아파트 시장은 어떨까.

도쿄 도심지역에 한하면 신축 아파트의 매출은 먹구름이 감도는 오피스 마켓을 곁눈질하면서도 최고 수준이다.
그것을 상징하는 2개의 물건이, 도쿄도 츄오구의 「하루미 플래그(4145호)」와 동미나토구의 「미타 가든 힐즈(1002호)」이다.

우선, 주목을 끈 도쿄 올림픽 선수촌 터의 맨션 「하루미 플래그」의 타워동은 얼마 전 제1기 판매를 실시. 타워 2동의 총 호수는 1455호로, 그 중 573호를 제1기에 공급. 평균 경쟁률은 약 15.3대 1, 최고 경쟁률은 142대 1에 달했다고 한다.
다만, 이 물건의 구입자의 몇 할은 「전매 목적」인 것으로 추정된다. 이미 중고시장에 나온 매물도 있을 정도다.


한편 미타가든힐즈는 올해 가장 주목받는 매물이다. 도심의 그럭저럭 입지에 1002호라는 규모의 개발은 타워 이외라면 수십 년에 한 번 있을까 하는 희소성도 큰 매력. 다만, 판매가격의 평균 평단가는 1,200만엔 전후가 아닐까 한다. 20평짜리 주호라면 2억6천만엔이다.

이 초고가 매물이 꽤 잘 팔리고 있는 것이다. 그야말로 절호조라고 부를 만한 상황이다.

하지만 같은 아파트 시장이라도 교외나 지방으로 눈을 돌리면 상당히 양상이 다르다. 교외는 확실히 좋지 않다. 지방도시는 드문 상황. 다만 핵심도시인 도심에서는 부분적으로 호조를 보이기도 한다.

원래의 살기 위해 아파트를 사는 실수요층을 겨냥한 매물은 팔리지 않는데 도심 부유층과 외국인 수요를 겨냥한 도심 매물은 절호조라는 상당히 요지부동이다.

이 현상의 원인이나 이유는 어느 정도 설명할 수 있다.

우선 일반적인 실수요층의 소득은 거의 늘지 않았다. 최근 10년간의 샐러리맨의 평균 연수입은 400만엔대 중반. 그런데도 소비세는 5%에서 10%로 상승. 사회보험료 부담은 늘면서 물가까지 오르고 있다. 조금 떨어진 것은 주택담보대출 금리 정도. 그것도 쉼표 이하의 소폭이다.

반면 자재비와 인건비 급등으로 교외에 개발되는 신축 아파트의 판매가격은 20% 안팎이나 올랐다. 실질적인 수입이 줄었는데 아파트만 올라도 살 수 없는 것은 당연하다.

반면 주가는 계속 오르고 기업 실적도 전체적으로 나쁘지 않다. 2022년도 세수는 사상 최고치를 기록했다. 부유층의 주머니 사정도 넉넉해지고 있지 않은가.

즉, 가진 사람은 점점 부유해졌지만, 그 이외의 많은 사람들은 점점 더 가난하다. 그 격차가 아파트 시장에서도 나타나고 있는 것이다.

◎ 부동산 매출은 앞으로 어떻게 될까?
　

그렇다면 앞으로 일본의 부동산 시장은 어떻게 변해갈 것인가.

오피스 마켓은 당분간 공급과다가 이어질 것이다. 공실률은 꾸준히 오르고 임대료는 완만하게 계속 떨어진다. 웬만한 호경기라도 오지 않는 한 이 추세는 바뀌지 않을 것으로 봐야 한다.

아파트 시장은 호조를 보이는 도쿄 도심에 거품 붕괴가 올 가능성이 있어 보인다. 우선 도심에서의 호조를 뒷받침하는 것은 부유층의 취미 매입과 상속세 대책, 외국인 부자의 수요다. 「살기 위해서」의 구입은 절반 전후가 아닐까 예측한다.

그들의 자력은 종종 주가와 비례한다. 즉, 주식시장이 크게 하락으로 돌아섰을 때, 그 수요는 확실히 오그라든다.

지금 세계를 둘러보면 불황의 물결이 휘몰아치고 있다.

분명히 불황에 돌입했다고 할 수 있는 곳은 중국일 것이다. 부동산 거품이 붕괴된 지 2년 넘게. 막대한 부실채권이 경제성장의 강렬한 저해요인이 되고 있다. 금년 무렵부터, 일본에서도 중국 비즈니스의 점유율이 많은 기업의 실적에 그것이 나타나지 않을까.

미국은 지난 1년 반 동안 정책금리를 5% 넘게 인상했다. 통화 긴축은 경기를 악화시킨다는 것이 경제학의 이론이다. 아직 불황 돌입이 뚜렷한 통계 수치는 아니지만 머지않아 분명해질 것이다. 미국의 주택담보대출 금리는 1년 반 전 제로콤마 수준에서 7% 가까이 상승했다. 그래서 많은 사람들이 주택 구입을 주저하고 있기 때문에 주택 시장은 동결 상태다.

유럽은 우크라이나 전쟁의 여파로 에너지 가격이 급등했고, 여기에 인플레이션 대책으로 금리가 오르기 시작하면서 불황색이 뚜렷해졌다. 부동산 가격도 하락하기 시작했다는 징후가 있다.

일본도 앞으로 서서히 불황색이 스며들 것으로 보는 게 자연스럽다. 이렇게 되면 교외 실수요용 아파트는 갈수록 팔리지 않게 된다. 재고 처분으로 대폭 할인에 나서는 매물도 늘어날 것이다. 절호조인 도시의 고액 매물 판매도 자연스럽게 둔화되지 않을까. 조만간 도심 신축 아파트 시장에도 '혹시 이건 거품이었어?' 라는 기류가 돌기 시작할지도 모른다.

[참고 문헌]
도쿄증권거래소 리츠 지수(SBI증권)
·미국의 부동산 시황에 대하여 (시사 에퀴티)
2023년 문제에 대하여 (CRE-NAVI)
2023년 문제에 대하여 (니혼게이자이신문 2022년 7월 11일자)

집필: 부동산 저널리스트 사카키 아츠시

https://news.yahoo.co.jp/articles/4060dafa3f7e71b5ecb1854215db2d9b8c52c4fd?page=1 

ほんとうの不況はこれから？ アフターコロナの不動産市場を待つ「バブル崩壊」（ビジネス＋I

ほんとうの不況はこれから？ アフターコロナの不動産市場を待つ「バブル崩壊」
8/4(金) 7:10配信


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ビジネス＋IT
コロナ後の不動産市場の行方はどうなるのだろうか（©フォン・フェルン）

　私たちの生活に大きな影響を与えてきたコロナ禍。感染拡大から約3年を経てようやく「アフターコロナ」が見えてきた現在だが、コロナの爪痕が残る不動産市場は、決して明るい未来が待ち受けているとは言えない。アフターコロナを迎えつつある日本で、不動産の未来はどうなるのかを解説する。

【詳細な図や写真】図1：都心5区の平均空室率（三鬼商事のデータを元に著者作成）

不動産への影響は「これからが本番」
　東京の街を歩くと、マスクをしてない人の割合が体感で5割以上になった。私たちの意識の中では「新型コロナは終わった」という気持ちが広がっている。

　しかし、約3年にわたるコロナ騒動の影響はあちらこちらに色濃く残っている。私がアレコレとモノを言うことにしているマンションや不動産市場においても、コロナの爪痕はクッキリと残っている。

　最も如実にそれを表しているのはオフィスマーケットであろう。コロナ騒動が始まる前の2020年1月、東京都心のオフィスを専門に仲介している大手の三鬼商事が発表する東京ビジネス地区のオフィス空室率は1.24％で、平均賃料の坪単価は2万2,448円だった。それが直近の2023年6月では空室率が6.48％で平均賃料の坪単価は1万9,838円だ。空室率は5倍近くに上昇し、賃料は明らかに下落している。これでは、オフィスマーケットは「冬の時代」に突入していると考えざるを得ない。


　その原因は、一言で言ってしまえば「テレワークの普及」である。

　東京の人混みは、一見コロナ前に戻ったように見える。しかし、それは100％ではない。コロナ前に比べてテレワークの割合は確実に増加している。「全国、どこで勤務してもOK」を打ち出したNTTが、コロナ終了でその方針を変更したとは聞かない。


　私の感覚では、知的水準の高い企業ほどテレワークの比率が高まっている。たとえば、私の知り合いの弁護士は、裁判所に行く回数が劇的に減ったという。遅れに遅れていた日本司法のIT化が、コロナによって一挙に世界最先端レベルにまで進捗（しんちょく）してしまったのだ。民事裁判の進行はほとんどテレワークで行われているそうだ。

　オフィス面積への需要縮小は、いずれオフィスビルそのものの不動産価値に波及せざるを得ないだろう。先行指標として注目される東証リート指数はコロナショックでいったん下落。2021年の7月まで上昇した後、下落傾向を示している。

　これは日本だけの傾向ではない。アメリカでは商業用不動産の価格下落が、第二のリーマンショックにつながるのではないかという不安が、日に日に強まっている。

　約3年にわたって続いた新型コロナ禍は人類に多くの厄災をもたらした。しかし、不動産市場に対するマイナスのけん引力を発揮するのは、これからが本番ではなかろうか。

　そのトップバッターになりそうなのが、アメリカや日本も含めた世界のオフィスマーケットなのである。

追い打ちをかける「2023年問題」とは
　先に示した三鬼商事が毎月発表するレポートの対象としているのは、東京都心の超A級のオフィスである。そういう物件は短くて5年、長ければ10年以上の年月をかけて開発・建設される。つまり、コロナ騒動の何年も前から計画されていたオフィスが、この後も続々と完成していくのだ。

　特に今年は「2023年問題」と呼ばれる、オフィス供給過剰の年である。東京都心で2023年中に新たに供給されるオフィス床は、大規模ビルに限っても例年の2倍以上の規模になる128万平方メートルだという。ただでさえテレワークの普及による需要の減退に悩まされていることに加え、この大量供給は市場のバランスを大きく崩しかねない。

新築マンション市場はなぜ「絶好調」なのか
　一方、不動産のもう1つの大きなカテゴリーである新築マンション市場はどうか。

　東京の都心エリアに限れば、新築マンションの売れ行きは暗雲漂うオフィスマーケットを横目に見ながら、絶好調と言っていい状態である。

　それを象徴する2つの物件が、東京都中央区の「晴海フラッグ（4145戸）」と同港区の「三田ガーデンヒルズ（1002戸）」である。

　まず、注目を集めた東京五輪選手村跡地のマンション「晴海フラッグ」のタワー棟は先日第1期販売を実施。タワー2棟の総戸数は1455戸で、そのうち573戸を第1期で供給。平均倍率は約15.3倍、最高倍率は142倍に達したという。

　ただし、この物件の購入者の何割かは「転売目的」であると推定される。すでに中古市場で売り出されている物件すらあるくらいだ。


　一方、「三田ガーデンヒルズ」は今年一番の注目物件だ。都心のまずまずの立地に1002戸という規模の開発は、タワー以外なら数十年に一度あるかないかという希少性も大きな魅力。ただし、販売価格の平均坪単価は1,200万円前後ではないかと言われている。20坪の住戸なら2億6千万円になる。

　この超高額な物件が、かなり好調に売れているのだ。まさに、絶好調と呼ぶにふさわしい状況である。

　しかし、同じマンション市場でも郊外や地方に目を向けると、かなり様相が異なる。郊外はハッキリと不調である。地方都市はまばらな状況。ただし、中核都市の都心では部分的に好調だったりもする。

　本来の「住むため」にマンションを買う実需層を狙った物件は売れていないのに、都心の富裕層や外国人の需要を狙った都心物件は絶好調という、かなりいびつな様相を呈しているのだ。

　この現象の原因や理由は、ある程度説明できる。

　まず、一般的な実需層の所得はほとんど増えていない。この10年間のサラリーマンの平均年収は400万円台の半ば。であるのに消費税は5％から10％に上昇。社会保険料負担は増え、物価まで上昇している。わずかに下がったのは住宅ローンの金利くらい。それもコンマ以下の小幅だ。

　それでいて、資材費や人件費の高騰で郊外に開発される新築マンションの販売価格は2割前後も値上がりした。実質的な収入が減ったのに、マンションだけが値上がりしても買えないのは当然だ。

　一方、株価は上昇を続け、企業業績も全体的には悪くない。2022年度の税収は過去最高となった。富裕層の懐具合も豊かになっているのではなかろうか。

　つまり、富めるものはますます豊かになったが、それ以外の多くの人々はじり貧。その格差がマンション市場にも現れているのだ。

不動産の売れ行きはこの先どうなる？
　それでは今後、日本の不動産市場はどのように変わっていくのか。

　オフィスマーケットは当面の間、供給過多が続くだろう。空室率はジリジリと上がり、賃料は緩やかに下がり続ける。よほどの好景気でもやってこない限り、この傾向は変わらないと考えるべきだ。

　マンション市場は好調な東京都心に「バブル崩壊」がやってくる可能性がありそうだ。まず、都心での好調さを支えているのは富裕層の趣味買いや相続税対策、外国人富裕層の需要である。「住むため」の購入は半分前後ではないかと予測する。

　彼らの資力は、往々にして株価と比例する。つまり、株式市場が大きく下落に転じたとき、その需要は確実にしぼむ。

　今、世界を見渡すと不況の波がヒタヒタと近づいている。

　明確に不況に突入したと言えるのは中国だろう。不動産バブルが崩壊して2年超。膨大な不良債権が経済成長の強烈な阻害要因となっている。今年あたりから、日本でも中国ビジネスのシェアが多い企業の業績にそれが表れるのではないか。

　アメリカはこの1年半で政策金利を5％超引き上げた。金融引き締めは景気を悪化させる、というのが経済学のセオリーだ。まだ不況突入は顕著な統計数字となってはいないが、いずれは目に見えてくるはずだ。アメリカの住宅ローン金利は1年半前のゼロコンマレベルから7％近くまで上昇している。それで多くの人が住宅購入をためらっているので、住宅市場はフリーズ状態だ。

　ヨーロッパはウクライナ戦争の影響でエネルギー価格が高騰、それに加えてインフレ対策で金利が上がり始めたので、不況色がしっかりと強まった。不動産価格も下落し始めている兆候がある。

　日本もこの先、ジワリと不況色が浸透してくると考えるのが自然だ。そうなれば、郊外の実需向けマンションはますます売れなくなる。在庫処分で大幅な値引きに踏み出す物件も増えてくるだろう。絶好調な都市の高額物件の売れ行きも、自然に鈍くなるのではないか。近いうちに、都心の新築マンション市場にも「もしかしてこれはバブルだったの？」という空気が漂い始めるかもしれない。

〔参考文献〕

・東証REIT指数（SBI証券）
・米国の不動産市況について（時事エクイティ）
・2023年問題について（CRE-NAVI）
・2023年問題について（日本経済新聞 2022年7月11日付）

執筆：不動産ジャーナリスト 榊淳司