부동산 사업성 악화되고 월세는 떨어지고…원룸ㆍ오피스텔 투자 비상

[나일강]

주차장 기준 강화되고 입주물량 크게 늘어

# 서울 양천구 목동에 2층짜리 단독주택을 갖고 있는 서모(51)씨는 요즘 고민이 많다. 은퇴 후 살고 있는 집을 헐고 원룸을 지어 노후 생활비를 마련하려던 계획에 차질이 생겼기 때문이다.

최근 정부가 원룸 주차장 기준을 강화하면서 투자 수익률이 떨어질 것으로 예상된다. 서씨는 “원룸 신축을 일단 미루고 다른 투자대상을 알아보고 있다”고 말했다.

# 2010년 10월 서울 강남구 역삼동의 한 오피스텔을 분양 받은 이모(48)씨. 당초 기대와 달리 준공 두 달이 지나도록 세입자를 찾지 못하고 있다. 임대료 시세도 낮다.

월 80만~85만원을 받을 것으로 예상했는데 주변 시세가 75만원선이다. 이씨는 “연간 수익률이 6~7% 될 줄 알고 분양 받았는데 막상 준공되고 보니 4%도 안 될 것 같다”고 말했다.

1~2인 가구 증가세를 타고 인기를 끌었던 원룸·오피스텔 투자성이 기대에 못 미치고 있다. 정부가 공급을 늘리기 위해 풀었던 건축규제를 다시 강화해서다. 몇 년새 공급량이 크게 늘면서 수익성도 떨어지고 있다.

우리은행 부동산연구실 홍석민 실장은 “규제 강화와 ‘입주폭탄’이란 두 가지 악재가 원룸과 오피스텔의 소형 주거시설 임대투자시장을 어둡게 하고 있다”고 말했다.

주차장법 강화로 원룸 투자여건이 나빠졌다. 이제까지 60㎡당 1대(준주거·상업지역은 120㎡당 1대)의 주차공간만 지으면 됐지만 오는 7월부터는 가구당 0.5대(30㎡ 미만)~0.6대(30~50㎡ 이하)로 기준이 바뀌기 때문이다.

수목건축이 시뮬레이션한 결과 새 기준을 적용할 경우 수익률이 30% 정도 낮아질 것으로 추산됐다.

이전에는 사업부지 250㎡에 당초 15~30㎡(이하 전용면적) 크기의 원룸을 13실가구 정도 지을 수 있었지만 이제는 25~49㎡의 9가구 밖에 짓지 못한다. 이 경우 임대료가 월 500만원에서 350만원으로 줄고 연 15%를 웃돌던 수익률은 6%대로 떨어진다.

수목건축 서용식 대표는 “주차장 기준이 강화되면서 이를 테면 같은 주차공간을 갖추고 지을 수 있는 원룸이 2가구에서 1~1.5로 줄어들게 돼 사업성이 악화되는 것”이라고 말해다.

오피스텔 시장은 쏟아지는 입주물량으로 몸살을 앓는다. 부동산114 조사에 따르면 2010년 7700여실이던 전국 오피스텔 입주물량이 올해 3만2000여실로 급증한다.

"예상 임대료는 현재 수준보다 조금 낮게 잡아야 안전"

수요보다 공급증가 속도가 훨씬 빨라 월세 수입은 하락하고 있다. 한국감정원은 지난달 서울 오피스텔 월세가 지난해 6월보다 1.19% 내렸다고 밝혔다.

서울 공덕동 현대하이엘공인 김의태 실장은 “대개 새 오피스텔이 입주하면 인근 임대료가 새 오피스텔 수준에 맞춰 조금씩 올라가는데 요즘은 하향 평준화되는 추세”라고 전했다.

이에 따라 올 1분기 서울 오피스텔 평균 수익률이 연 5.63%로 지난해 4분기보다 0.14% 포인트 떨어졌다(에프알인베스트먼트). 1년 전인 지난해 1분기(6.18%)보다는 0.55% 포인트 낮다.

에프알인베스트먼트 안민석 연구원은 “강남3구(강남·서초·송파구)나 동대문구 등 지난해 하반기부터 입주가 몰린 지역에선 수익률이 3개월새 0.2% 포인트 넘게까지 급락했다”고 말했다.

전문가들은 그 동안 분양된 오피스텔의 입주 러시가 내년까지 이어질 것이어서 수익률 하락은 당분간 불가피할 것으로 보고 있다. 내년에도 올해보다 7000실(22%)이나 많은 3만9000여실의 오피스텔이 들어설 예정이다.

때문에 해당 지역의 1~2년 후 수급 상황을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다. 예상 투자 수익률을 보수적으로 잡아야 한다는 것이다.

코쿤하우스 고종옥 대표는 “대개 새 건물은 월세를 더 받는다고 생각하는데 요즘은 공급이 워낙 많다 보니 예상 월세를 현재 수준보다 조금 낮게 잡을 필요가 있다”고 말했다.

[미소대리(정수환)]

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