하반기 부동산시장이 오리무중에 빠져들고 있다.노무현 대통령이 나서 강력하고 구체적인 종합대책을 거론, 전방위 대책이 나올 공산이 크기 때문이다. 거래 투명성 확보와 투기이익 철저 환수, 공공부문의 역할 확대 등 3대 원칙하에 보유세나 종합부동산세, 다주택양도세 등의 강화와 주택담보대출 제한, 부동자금 유인책, 임대주택 건설 확대 등이 핵심내용이 될 것으로 보인다. 여기에 판교 등 공공택지 공영개발, 아파트 원가공개 등이 담길 가능성도 높다. 더구나 내년부터 부동산거래신고의무화제도가 시행, 시장이 변화무쌍할 것으로 예상된다.
이와함께 행정복합도시, 기업도시 시범사업, 공공기관 지방이전과 함께 할 혁신도시, 서울시 뉴타운 등의 각종 대형 개발사업은 토지시장은 물론 분양시장에도 대형 호재로써 지속적인 위력을 발휘할 것으로 보여 신중한 투자가 요망된다.
▶주택= 상반기에 주택 가격이 너무 큰 폭으로 올라 하반기에는 조정장세가 불가피하다는게 대체적인 시각이다. 정부이 탄압(?)에도 불구하고 서울 강남은 여전히 큰 관심이 될 것으로 보인다. 또 정부가 사업추진에 힘을 더하기로한 강북권 재개발과 뉴타운도 하반기 주택시장 흐름을 주도할 가능성이 높다. 세중코리아 김학권 사장은 "하반기 3차 뉴타운 지정과 내년 상반기 단독주택 재건축 기본계획 수립 등으로 투자자금이 강북권으로 이동할 것으로 예상된다"고 설명했다.
수도권 판교신도시와 파주운정신도시 분양 등 굵직굵직한 분양을 앞두고 있는 주변지역 주택시장도 하반기 여전히 상승 잠재력을 보유하고 있다. 주택산업연구원의 최근 조사에서 전체의 50%이상이 지속적 가격 상승을 예상한 결과가 이를 입증해주고 있다.
이밖에 지난 5년동안 새아파트 공급이 턱없이 부족했던 부산과 대구, 울산 등 영남권과 하반기 발표될 공공기관 이전지 인근 주택시장도 투자유망대상으로 꼽히고 있다.
▶토지= 하반기 토지시장은 추가상승에 대한 기대감과 경계심리가 교차하는 가운데 철저한 양극화 현상이 지속될 전망이다. 각종 정부 규제는 단기적인 투자심리 위축을 가져올 것이 분명한 반면 저금리 기조와 400조원대의 부동자금, 상대적인 고수익 기대 등으로 토지시장에 대한 높은 관심은 계속될 공산이 크다. 따라서 대규모 택지개발 및 역세권 개발로 실수요가 예상되는 일부 지역은 추가 상승 여력이 있어 투자자가 몰리는 반면 별 호재 없이 분위기에 편승해 오른 지역은 가격 조정 국면에 진입할 것으로 예상된다.
유망 투자 지역으로는 정부의 기업도시, 공기업 이전 효과가 기대되는 지역이 1순위로 꼽힌다. 이른바 '빅5'인 한국전력과, 한국토지공사, 대한주택공사, 수자원공사 등이 이전하는 지역은 꾸준한 지가 상승이 예상된다. 조만간 기업도시 시범사업지 2~3곳도 선정된다. 또 연말께 행정중심복합도시 수용지 보상가가 풀리면 인근 지가가 재반등할 가능성이 높다. 수도권 확장 축에 있는 경기 남양주와 화성, 평택, 용인, 김포 등도 주목할만하다. JMK플랜닝 진명기 소장은 "정책 변수, 사업비 조달 가능성, 인구 유입효과 등을 냉정히 살펴 개발 계획의 옥석을 가려 투자해야 한다"고 조언했다.
▶오피스=매매의 경우 전체적으로 투자수요는 많으나 공급이 달리는 수급불균형이 지속될 것으로 보인다. 오피스 매매시장은 서울시내 1000평 이상 500여개의 빌딩 중 매물로 나와 있는 것이 거의 없을 정도로 공급이 모자란 상태다.
CBRE 정재훈 이사는 "자산운용회사들이 부동산펀드로 많이 몰리고 부동산투자회사들은 리츠 등의 부동산 투자 상품을 내놓으면서 수요는 폭발적으로 증가하고 있지만 오피스 투자가치가 높아지면서 건물주들이 당분간 매물을 내놓지 않을 것"으로 전망했다.
임대시장은 강남권이 현대자동차 계열사가 입점했고 하반기부터 동양화재와 LG화재 신사옥 이전이 예정돼 있는 등 기업의 집중화가 계속되는 등의 호재로 강세를 보인다. 이에 따라 하반기에 강남권의 공실률은 4% 밑으로 내려갈 확률이 높은 반면 도심권과 여의도는 5%대에 머물 것으로 예상되며 임대료 또한 강남권이 도심권의 90%를 넘는 수준까지 추격할 전망되어 지역별,신구별 선별투자에 유의해야할 것으로 보인다.
▶상가=하반기 상가시장의 가장 큰 이슈는 후분양제이다. 지난 4월 23일 후분양제 시행 이후 상가 분양승인이 난 곳이 거의 없을 정도여서 기존 장기 미분양 물량의 적체와 신규사업 공급부족은 더욱 심각해질 전망이다. 상가114 유영상 소장은 "후분양제의 영향이 없는 단지내상가 또는 대형택지지구 내 근린상가를 중심으로 옥석을 가리는 세심한 투자전략이 필요하다"고 말했다. 단지내상가는 입점업종이 분명하며 투자수익률이 보장되는 안정적인 투자처이기 때문에 하반기에는 더욱 인기를 모을 것으로 보인다. 하지만 공급물량이 많지 않기 때문에 단기전매를 노리는 투기수요가 가격을 올려 거품 현상이 생길 가능성도 높다. 근린상가 미분양ㅅ현상은 지속될 것이나 대형 개발 호재가 있는 파주교하, 송도신도시 등은 여전히 주목받을 것으로 보인다.