↑위에 질문하신 전라북도 군산시 소룡동 170억 공장 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2009타경13802*

이 물건은 전라북도 군산시 소룡동 170억 공장 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지및 건물 등기부를 확인한 결과 토지는 2005년4월1일

중소기업은행의 근저당이 건물은 2005년11월24일 중소기업은행의

근저당이 역시 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부 소멸 하므로 

토지및 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를 확인한

결과 소유자겸채무자인 (주)에이스일렉트로닉스외에 말소기준권리 이후 전입한

대항력 없는 임차인 김향미(루디아)/정찬실(에이스보노테크)/엄윤기(엠지텍)가

기재되어 있으며 소유자겸채무자와 임차인3명은 모두 한 푼도 배당받지 못하는

인도명령 대상자입니다.

3.최종결론:본건은 이번 회차 입찰을 포기하시기 바랍니다.

이유:본건은 2005년에 건축되어 약6년이 경과한 공장및 사무실/경비실/창고 등으로

아래-위성사진으로 보면 전체토지 약24,700평중 일부인 약1,680평만 건물이 있습니다.

그리고 나머지 토지는 현재 나대지로 방치되어 있는데 원래 (주)에이스일렉트로닉스는

1994년 경기도 시흥에서 반도체장비용 고다층 인쇄회로기판(PCB)전문 제조업체인

‘에이스전자’로 출발하여 2000년 현재의 (주)에이스일렉트로닉스로 상호를 변경하고

코스닥에 상장하며 전성기를 누렸지만 2005년 현재의 군장산업단지로 이전하면서

서서히 몰락하다가 결국 2010년4월17일 코스닥상장이 폐지되면서 수많은 개인

주식 투자자들이 막대한 피해를 보았습니다.

실제로 아직 일부 소액주주들은 다음에 ‘에이스일렉주주모임 카페’

(http://cafe.daum.net/aeholder)를 만들어 활동 중이기도 합니다.

또한 사업의 쇠락과 부도로 인하여 현재 근로자들의 임금이 일부 지급되지 않아 많은

근로자들이 법원에 정식으로 임금채권배당요구 신고를 하였으며 그나마 다행히 배당에서

최종3월분 임금과 최종 3년분 퇴직금은 최우선변제금액에 해당하여 배당을 받게 됩니다.

그리고 현재 감정가격을 보면 토지 감정가격만 120억원이 넘게 감정되었는데 토지

공시지가를 보면 불과 87억 원 밖에 되지 않아 상당히 고감정 된듯한 느낌이며

더구나 거의 샌드위치 판넬조와 시멘트벽돌로 지어진 1,680평의 건물 감정가격이

21억이 넘는다는 것은 공장이 소재한 지역이 '수도권'도 아닌 군산시 라는 것을

감안하면 도저히 이해가 되지 않습니다.

따라서 본건은 현재 입찰가격 170억원이 전혀 시세와 동 떨어진 것으로 보이니

현지 부동산중개업소2~3곳을 방문하여 정확한 시세를 재확인 하셔야 하며

낙찰받고 최대한 수익을 올리려면 공장건물은 공장으로 계속 사용 하고

아직 건물이 지어지지 않고 나대지로 방치되어 있는 나머지 공장용지를

분할하여(쪼개어)매각 하는 방법이 최상의 선택으로 보입니다.

공장용지의 분할 매각이 가능한지는 관할 군산시청을 방문하여 공장담당자를

직접 면담하고 최소한 몇 백평 이상으로 분할이 가능한지 또 공장용지의 분할

허가를 받으려면 시간과 비용이 얼마나 소요되는지 꼼꼼히 체크해 보시고

미리 입찰가에 반영 시켜야 낭패를 보지 않습니다.

또한 전체 공장 건물 중에 아래--사진의 벽돌조 창고 55.963평은 매각에서 제외되어

감정가 28,860,000원을 추가로 부담 할 수도 있어 이점도 약점으로 고려해야 합니다.

따라서 본건은 현재 감정가격은 전혀 수익성이 없는 가격이니 본건은 이번 회차

입찰을 포기하시기 바라며...최소한 1~2회 정도 더 유찰된 뒤에나 잔금납부에

대한 충분한 자금력과 사업을 해나갈 아이템이 있을 경우에 한하여 입찰여부를

신중히 판단하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[영원한 꼬맹이]

자세한 설명 감사드립니다.
근무하면서 제가 접한정보로는 분할이 안되는 토지라 한것으로 알고 있으며,
건물 신축시 분할매도가 가능한것으로 알고있습니다.
추가사항으로 상기 임대인들중 사내식당 김향미씨만이 지속운영중이며,
두명의 임차인은 모두 사업자 말소 및 퇴사한 상태입니다.(소사장체제였음)
현재 운영은 시화에 본사를 두고있는 디오전자에서 임대하여 가동중에 있습니다.
자금과 아이템이 현공장과 맞지 않으면 접근이 어렵다는것이죠?
장비와 공장의 노후와도 그렇고, 전라북도내 유일한 PCB업체라는 단점이 있어
그정도 투자금액이면 다른곳에서 더 큰 수익을 내는것이 현명하다고 생각되는데, 맞는거죠?
감사합니다

[러브정/정의덕]

분할이 안되는 토지라면 입찰할 이유가 전혀 없는 물건으로 보입니다.공장1,680평만 가동 하여서는 답이 안나오고 그렇다고 수도권도 아닌 이곳에 나머지 2만3천평 토지에 공장을 새로 건설 하기도 무리가 있어 170억원이나 되는 막대한 돈을 이곳에 투자할 이유가 없으니 입찰을 깨끗히 포기 하시기 바랍니다.^^러브정/정의덕 올림.