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2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.
며칠 전에 이어 오늘도 경제 이야기를 계속 이어가 본다.
가을을 재촉하는 비가 촉촉이 내리는 구월 중순이구나.
넷에서도 그렇지만 현실에서도 마스트, 별빛, 달빛이 등과 오래 함께 했었는데 다 가버린 오늘날은 나 홀로 바삐 움직이고 있다.
최근 몇 달간, 때로는 애들과 때로는 마스터의 옛 지기들과 가까이는 익숙했던 달동네, 인적 없는 산기슭 산행과 멀리는 서울, 전라, 강원 등 전국을 쏘다녔었다.
세상에서 영원한 것은 없고, 재개발로 달동네 골목길에서 오래 보아 눈에 익숙하던 늙은 매화와 큰 당종려 등의 나무들은 흔적 없이 사라져 버렸고 파에 쳐진 집터에서 새로 자라 난 각종 풀들만 드문드문 보이고 있더라.
그 풀들도 조만간 죽어 없어지겠지?
자연스러운 추이 순응의 평소와 달리, 몇 달, 혹은 몇 년을 더 살리기 위해 그 재개발 철거 현장의 풀들 중에서 붉은 채송화 하나 우리 아파트 화단에 옮겨 심어 놓았다.
여기, 혹은 차후 다른 글에서 많이 변한듯한 마스트의 최근 흔적들과 함께 쭉~살아 남게 될 채송화 사진을 올릴 것이다.
그 이유는 특히, 달빛이 와 별빛이, 모두 더불어 평생을 함께 가야 할 마스터의 사람들, 그리고 시인의 마을에서 마스트와 같은, 바람 안의 티끌 같은 못난이, 그리고 공포, 호러물 대상의 짜리몽땅 못난이 등등을 위해서다.
애들과 함께 각종 사회적 기업뿐만 아니라 각종 사회적 문화 산업, 창업 등과 관련하여, 또 청년, 여성들의 창의적이고 자유로운 사회, 경제활동 상황들을 둘러 보기 위해 마포구 연남동, 성수동, 북촌, 대학로 등등도 찾아가 보았다.
전에 부경대 거리, 광안리 거리 등에서 가끔 보았던, 여성들이 각종 수제 액세서리, 공예품, 의류 등을 사고팔던 풍경들과 클래식, 통기타 등의 거리공연 풍경들 등을 볼 수 있을까 해서였다.
특히 안정적인 장소만 제공되면 경쟁력을 가질 수 있어 보였던 각종 수공예품들과 자기들 말로는 합 400킬로, 대학교수 뚱뚱이 4인 중창단 등의 클래식 거리 공연과 그들의 마지막 곡으로 관중들이 더 환호하는 뜻밖의 트로트곡이 인상적이었던 풍경들을 기대하면서 말이다.
더불어 고루 잘 사는 따뜻한 사회, 창의, 재능기부 등이 뭐 별건가?
대국민 신뢰를 워낙 많이 잃어 정치 등과 함께 차기, 혹은 차차기 정권에서 혹독하게 개혁당하게 될 재벌 등 가진 자들은 차후 덜 맞기 위해서라도, 개인적으로라도 우리나라의 문화산업 발전에 돈, 기회 등등을 즐겨 기여, 기부하길 바란다.
또한 압구정 현대 등 강남구, 서초구, 용산구 등지의 재건축 아파트 여러 곳도 방문해 보았다.
재건축 콘크리트들 외관은 허름해도 다들 콘크리트 내부는 새 집 보다 더 새 집같이 꾸며 놓고 살고 있더라.
돈, 사회적 지위 등 세속적 가치에 대한 자부심, 재건축 시 임대주택에 대한 극도의 부정적인 인식 등으로 미루어, 꼴에 그들의 끼리끼리 사고방식은 달빛..이 자리가 라인 듯했다.
달빛,,이와 그 패거리들은 진짜 많이 가지고 잘나기나 했지.
그 년놈들이 반대하건 말건, 정부, 정치권과 서울시 광역, 기초 자치구는 공공재, 공유 친수공간인 한강변이니까,
비싼 땅, 더 많은 공간을 기부체납케 하여 친환경적 개발과 도로 지하화를 통해 확보된 상부 면적 중 일부를 상기했던 청년과 여성들의 항구적인 창의 놀이, 창업, 장마당 등을 제공하는 방향으로 나가야 할 것이다.
황금알 거위 배 갈라 죽이는 젠트리피케이션 현상으로 앞서 언급한 이태원, 연남동 등뿐만 아니라 민간 자생적 각종 혁신 사업이나 도시 재생사업 지역들은 그 사업이 발전할수록 그 주변의 집값, 상가 임대료 상승으로 인해,
장기적으로 기존의 저렴한 창의적 청년, 여성 등의 사업 공간은 발전은커녕 소멸할 가능성이 더 크고, 당해 지역의 발전 또한 지속 가능성할 수 없기 때문이다.
따라서 보다 넓은 녹지,공원 확보를 위해서,
그리고 실업으로 경제 고통에 시달리는 청년, 전업 주부등의 생활 터전을 위해서,
기부채납 등 무비용 혹은 저비용으로 각종 창의적인 사업과 놀이가 가능한 장소, 사람들이 많이 붐비는 도로 지하화와 그 상부 지면, 공유 수변 등 공공재를 활용할 수밖에 없다.
왜?
저출산, 고령화, 인구증가율 감소, 심지어 총인구 감소시대가 도래해도 수요, 내수 측면에서 부정적인 영향을 미칠 뿐, 우리나라의 고용시장은 2040년 전후까지 양질의 일자리 부족 상태가 계속될 것 같기 때문이다.
그때까지 우리나라, 사회는 양질의 일자리를 구할 수 없는, 대다수가 직업도 없이 힘겹게 살아갈 수밖에 없는 청년층과 전업주부 등 여성층 등의 경제적 자립과 자존감을 높일 수 있는 획기적인 방안들을 찾아야 하기 때문이고 그 방안들 중 하나가 공적, 무비용, 저비용의 창의적인 놀이, 창업 마당 제공이기 때문이다.
그리고 현재 우리나라의 가처분 소득 대비 가계 채무비율이 급격하게 높아가 사회,경제적 약자층들인 한계 가구의 가계 빚은 위험수위에 도달해 있는 상태다.
가계 채무 위험에서 주택 담보대출 못지않은, 오히려 더 위험한 가계 채무가 자영업자 대출 위험이다.
자칭 선진국들에 비해 몇 배의 자영업자들이 한정적인 수요를 나눠먹기 할 수밖에 없어서 장기적으로 8,90%가 망할 수밖에 없는 우리나라 자영업 구조다.
한번 망하면 다시 일어설 수 없는 우리나라 자영업의 현실인데 말이다.
그런 가계 채무 위험 증가나 망할 위험부담 없이,
또 자본 없이 혹은 최소 자본만으로 그리고 오로지 자신의 창의와 노력만으로 성공할 수 있는 창의적이고 혁신적인 방안이 공적인 놀이, 창업 마당 제공이 중앙, 지방 정부의 기본 밥값 중 하나이기 때문이다.
정부, 정치권 이하 우리 모두는 청년과 여성들의 적극적인 사회, 경제 참여, 양질의 일자리, 소득 증대와 그들의 자아실현, 자존감을 높여줄 수 있는 각종 공공 창업마당 등 다른 획기적이고 창의적인 방안들에 대해 골 싸매어 연구하고 개발해 내어야 할 것이다.
위 언급한 미래세대의 주역들인 청년과 유휴 여성 등을 위한 공공의 자유롭고 창의적인 공간들인 각종 놀이, 문화, 장사, 창업마당 제공은 정책제안이자 수많은 방안, 수단 중 하나의 예시일 뿐이다.
빡센 노동 강도에 비해 소득이 변변찮은 농어촌 특산품을 보다 많이 팔 수 있게하는 공설, 상설 지역 특산품 판매장 등등의 창의적 공간 만이다.
도시, 주거환경 등이 개선되기 위해서는 국가 등 공적자본이든 사적 자본이든 보다 많은 자본들이 투입되어야 하는데, 낙후된 지방은 탐욕스럽고 잔머리가 탁월한 민간 자본은 돈이 안되기에 외며하고,
저성장 시대, 저출산 고령화의 현실이 더해져 시장원리에 따른, 자발적인 민간 자본 투입은 더더욱 쉽지 않다.
건설사 등 민간자본에 이어서 상대적 저위험 사업인 주택 재정비 사업조차 강남 등 서울은 박 터지는데, 낙후된 전국 정비구역 대다수가 지지부진하거나 전국의 뉴타운, 재건축, 재개발이 중단, 포기되었던 것 등등이 그 증거다.
강남 등 서울은 오히려 조합원들의 관심이 적은 듯하다.
40년이 되어가는, 사업성이 높은 우리나라 최고의 재건축 단지 중 하나인 압구정 현대조차 최근의 재건축 사업 설명회에 10%밖에 참석하지 않은 걸로 봐서, 향후 십 년 내에 압구정 재건축 사업이 완성될 것 같지 않을 정도다.
말이야 쉽지 사소한 도시, 주거환경 개선조차 쉽지 않다.
사업성이 가장 높은 강남 압구정 현대 3구역 재건축, 반포 주공, 개포 주공, 은마, 한강 맨션 등등도 그러한데,
민간 자본이 외면하는 낙후 지방 혹은 사업성이 없거나 낮은 다른 지방, 지역과 기존의 용적률이 재건축은커녕 수직증축조차 거의 불가능에 가까운 300~400%대와 그 이상의 콘크리트들의 재정비는 사실상 불가능할 것이다.
장래 우리나라의 콘크리트, 주택의 공급은 감소하게 되겠고 그 수명은 비자발적으로 40년, 50년, 60년으로 나날이 늘어나게 될 것 같다.
빈 집, 폐가, 공가도 나날이 늘어날 수밖에 없겠지?
그리 멀지 않는 장래 우리나라의 건축, 주택산업은 신규 분양에서 임대차, 대수선, 리모델링 등의 산업 방향으로 급선회하게 되겠지?
기타 등등의 이유로, 시범 케이스 지방, 지역이기에 사업 진척 속도가 빠른 부산시 대연동과 남천동조차도 주택 재정비 사업 속도가 그리 순조롭지 않다.
삼익 타워, 대연 비치같이 98% 공산당 지지율로 단합이 잘 되어도 구역 지정 이후 이미 십여 년이 소요되었고 최근에만 해도 띨띨한 조합, 조합원들 탓으로 대연 비치는 재건축 조합이 설립된 2013년 이후에 변죽인 용적률 상향 문제만으로도 몇 년째 지지부진하고 있다.
아마 계획보다 1~3년 더 늦어진, 내년 2016년 혹은 2017년에야 겨우 사업시행 인가가 가능할 것 같다.
심지어 조합 설립 이후 십 년이 다 되어가는 대연 3구역과 대연 4구역 재개발은 내년에도 사업시행 인가가 어려울 수도 있을 것이다.
부동산 경기가 나빠지면 잘 되던 재정비 사업장도 장기간 목돈이 잠기게 되는 손실이 발생할 수 있고, 그 손실과 비교도 할 수 없는 장기, 큰 폭의 집값 하락의 손실도 흔하게 발생될 수 있다.
심지어, 재건축, 재개발 사업도 올 스톱, 매몰비용까지 물어 내야 하는 것도 있다.
그러니, 모두, 특히 돈이 자유, 자존, 생존이 자 생명인 서민들은 주택, 실물 자산 투자에 더욱 신중해야 할 것이다.
차후 몇 년간 강한 부산시의 주택시장 가능성에 대해 부동산 기초 통계나 자료조차 아무것도 모르는 주제에 겁도 없이 자기들 혼자만의 막연한 상상 속의 입주물량, 주택 재고 물량, 미분양 물량을 증거로 토 다는 년놈들이 많던데,
모두 부산시가 제공한 주택 재고 물량들 추이에 관한 객관적인 자료들 만이도 정확히 해야 할 것이다.
결론부터,
계속 이어서 쓸 내용인, 부산시 아파트 공급 물량, 미분양 폭증의 가능성도 부정할 수 없지만,
주택시장 침체의 징표 중 하나인 미분양 주택이 급격하게 늘어나는 날까지 기 언급한, 장래 다년간 입주 예정 물량의 감소로 인한 부산시 부동산 시장은 중기적인 활황이 최소 내년, 2016년까지는 계속될 가능성이 더 크다.
즉, 너그들의 주장, 바램과 달리, 입주물량이 급감하는 2016년에는 부산 부동산 시장의 활황이 보다 가시화될 수도 있을 것이다.
2017년 이후에도 부산의 입주물량이 중기적으로 매년 2만을 넘기지 않고, 또 정부의 각종 부동산 정책이 변함이 없다면 부산 부동산 시장은 달리 걱정할 필요가 없다.
나아가 신규, 고가 아파트의 유효 수효에는 부족하겠지만 거제 2구역과 온천 2구역 등 대단지 재개발 이주 수요를 시작으로 신규 고가 콘크리트의 유효 수요층들의 다수를 포함한 대연, 남천동의 삼익 시리즈 재건축들이 이주를 시작하는 시점인 2017,2018년경에 부산 부동산 시장의 활황은 정점을 이룰 가능성이 높다.
부동산 시장의 특성상 팽팽한 수급 균형에서 수개 혹은 수십 개의 수요 증가만으로 시장을 자극할 수 있으니까.
그러나 가능성으로 2017년 이후 부산 부동산은, 한 해 공급 물량이 2만가구 이상 지속되고 주택 재고물량 또한,
지난 2009년을 전후로 한 부산시의 주택 재고 물량 2만여 가구, 부산시의 자료에 의한다면 1만 4천여 가구는커녕, 주택 재고 물량이 2011년 2천9백여 가구로 줄었다가 2012년에서 2014년 중반까지 다시 8천여 가구, 부산시의 자료로는 6천9백여 가구로 증가되었던 수준까지 미분양 물량이 늘어나게 된다면 부산 부동산 시장은 활황 지속이 아닌 어게인 침체기로 전환될 수도 있을 것이다.
또한, 너그들의 확신처럼 부산시의 발전 방안들이 전부 다 실패하고 부산 지역 경제는 더욱 피폐해지고 도시, 주거환경도 나날이 더 낡고 더 늙어져 인구, 소득 등 주택 수요기반이 날로 줄어든다면,
지금보다 더 폭락할 여지가 있는지 모르지만, 부산 부동산은 폭락할 수도 있겠지.
올해 9월까지의 폭풍 분양 물량에다 올 10월만 해도 평당 2750만 원대의 초고가로 분양될 예정인 해운대 엘시티 882가구, 평당 1000~1200만 원대로 분양 예정인 지역 주택조합 등의 물량인 망미 1동 에스케이 뷰 1245가구, 동구 수정동 협성 휴포레 788가구, 동구 좌천동 서린 엘마르 258가구, 해운대 우동 경동 리인 232가구, 해운대 송정 경보 230가구 등등까지 부산시는 중기적으로 닥치고 많은 고가 신규 아파트 분양 물량들을 쏟아 낼 예정이니,
내년과 내년 이후에도 폭풍 분양 물량이 계속된다면 2017년 이후에도 매년 2만가구 이상의 과잉 공급물량, 어쩌면 부산시의 미분양 물량도 많이 늘어 날 수 있을 것이다.
즉, 앞서 언급한 것처럼, 지난 부산 미분양 물량 최고치인 1만 4천은커녕 2013년도의 6900여 세대에 이르기까지 미분양 물량이 폭증하게 된다면 부산시 아파트 시장은 중기적 강한 상승은커녕 중기적으로도 침체기를 겪을 가능성이 더욱 높아질 것이다.
부산 등 낙후된 지방은 시장원리가 잘 작동되는 동네니, 다들 수요, 공급 등 보이지 않는 손인 시장을 일단 지켜보자.
2015년 9월 현재 시점에서의 부산시 미분양 아파트 물량에 관한 팩트와 현실은?
올해 분양이 많았음에도 불구하고, 또 지역의 군소 건설업체가 부산진구와 서구에 전용 25평을 기준으로 4억 대 초중반의 초고가로 분양했던 주상복합 물량으로 인해 천 가구 미만에서 1400여 가구로 일시 늘어났던 부산시의 미분양이 9월 현재 1258가구로 다시 줄어들고 있는 것이 부산시의 자료, 팩트다.
구체적인 예를 들어, 서구 토성동의 경동 리인은 40여 가구, 부산진구의 삼한 골든 뷰는 460여 가구에서 현재 50여 가구로, 부산시의 최근 자료로는 90여 가구로 줄어들었다.
사하구 구평동 대림 이 편한 세상과 강서구의 여러 곳의 미분양 물량 수백 가구는 장차 서부산이 발전하게 되면 저절로 해소될 상대적으로 저렴한 가격대의 아파트들이다.
해운대구 중동의 힐스테이트 위브 300여 가구, 기타 자잘한 마린시티 아이파크, 두산, 용호만 w 등 고가 대형 주상복합의 미분양, 정관 신도시의 수십 가구 미분양 물량, 그리고 원도심 등에서 이름 없는 백 세대 미만의, 혹은 수백 가구에 불과한 소형 아파트 단지들이 그 전부다.
공급물량 폭증으로 앞으로 부산 아파트 미분양 물량이 계속 더 늘어날 수 있겠고,
만약 부산 부동산이 조기에 재침체의 늪에 빠진다면 더욱 늘어날 수 있겠지만,
현재까지는 다 합해 1200여 가구대에 불과한 부산시의 미분양 물량들은 부산이 발전하거나 부동산 시장이 계속 좋으면 저절로 해소될 자유시장경제에서 일상적인 수준의 재고 물량일 뿐이다.
마지막으로, 참고삼아 30년간 글로벌 주택시장 추이에 관한 아이엠에프 통계자료 하나 올려 본다.
중국 등 중, 후진국은 빼고 자칭 선진국들과 비교한 자료다.
여기 자료에는 없지만 홍콩 등을 포함하여 각자 공부해 보거라.
오스트레일리아, 영국, 뤽상부르, 뉴질랜드 등등의 30년간 집값 상승률은 꼴찌 수준의 우리나라에 비해 몇 배, 그 이상으로 쳐 올랐다.
자칭 선진국들의 ppp 기준 지디피 증가율은 우리나라 그것의 반동가리, 심지어 반에 반동가리도 안되면서 말이다.
우리나라, 특히 낙후된 전국 집값이 거품이라면 위 자칭 선진국들을 포함한 세계 대다수 나라들의 집값은 초, 슈퍼, 울트라 거품이냐?
강남 등 서울과 경기도 인천지방의 집값은 30년간 지역에 따라 수배에서 수십 배, 심지어 백배 넘게 올랐는데 왜 우리나라의 전체의 집값 평균은 30년간 1.6배, 160%밖에 안 올랐을까?
민주화 이후 역대 배역의 정권들이 저질러 놓은 지역 양극화 확대 탓이기 때문이다.
그것도 역버블 상태의 낙후된 지방 집값 추이를 포함한 평균치이니.
상기한 서울, 경기, 인천지방을 제외한 나머지 지방들의 집값은 농어촌, 원도심의 폐공가 등 역 버블 상태로 손가락만 빨고 있었기 때문이다.
앞으로 우리나라 궁민, 특히, 어렵지만 낙후된 지방민 등 사회, 경제적 약자층의 주택 등 실물 자산 배 이상 불리기 목표를 위해서나,
국토, 지역 균형 발전 차원에서나 지역 양극화 축소 차원에서나,
주택시장 역버블 완화 차원에서나,
낙후되고 소외된 전국 지방들은 상기한 서울 등의 지방들에 비해 보다 더 많이 발전해야 하고 집값은 더 많이 올라야 할 것이다.
차기, 차차기 정치, 정부, 관료, 기업 등등의 새끼들 아다드더?
응?
이것 하나만 역주행해도 지지율은 최소 반동가리, 차기 정권에서 혹독한 책임정치 추궁 대상이다.