부동산투자로 망하지 않는 방법 10가지

[산내들]

1. 전문가라고 무조건 신뢰하지 않는다.

정부가 발표하는 정책과 반대로만 하면 부자 된다(?)라는 얘기가 농담처럼 시중에 많이 퍼지고 있다. 이 같은 소문을 충실히 이행하려는 사람들 중에 전문가나 부동산컨설팅업체에서 권하는 투자처, 물건을 맹신하는 사람들이 있다. 요즘처럼 경기가 불투명할 때는 더욱 더 그런 현상이 많이 나타나게 된다.

하지만 내 집 마련이나 투자처 발굴 등의 부동산 투자는 처음부터 끝까지 본인만의 책임으로 이루어 진다. 투자에 실패하더라도 누구에게 책임을 전가하거나 보상 받을 수는 없다. 전문가의 말은 참고로 하고 가려서 듣는 것이 현명한 행동이다.

2. 동업자나 거래상대방은 나를 부자로 만들어 줄 믿을만한 사람은 아니다.

부동산을 거래하다 보면 전혀 생각하지 못했던 의외의 상황에서 사기를 당할 수도 있다. 특히 동업 형식의 투자나 부동산 거래시의 사고는 아는 사람에게 당하는 경우도 의외로 많다.

아는 사람이기 때문에 믿고 거래한다(?) 물론 믿고 거래해서 나중에 남는 장사였다면 그 믿음은 계속 유지되겠지만, 반대의 경우엔 길에 나앉는 것까지 감수해야 한다. 주변사람을 무조건 의심하는 것도 좋지 않지만 나를 지켜줄 수 있는 것은 나 자신밖에 없다.

3. 공공기관의 부동산 관련 서류라고 전적으로 믿으면 안된다.

부동산서류는 복잡해 보인다. 부동산 거래를 자주 해보지 않은 사람들은 여기에 익숙하지 않아, 서류들은 옆에서 챙겨주는 것만 보기도 바빠 자신이 서류를 직접 떼어 보거나 확인하는 것 등을 해 보지 않는 경우가 많다. 

하지만 부동산 사기꾼들은 이런 점들을 악용, 서류를 교묘하게 위조하여 사기를 치기도 한다. 남이 보여준 서류를 그대로 믿지 말고 그것이 위조된 것인지, 아닌지를 관할 기관에서 반드시 확인하고 또 확인해야 한다.

4. 싸게 사서 많이 남긴다는 것 후회 할 수 있다.

같은 지역, 같은 종류의 부동산이라도 거래되는 가격은 서로 다르다. 이유는 다양하겠지만 그 지역에서 그 부동산의 역할과 미래가치에 따라 가격은 천양지차로 달라지는 것이다. 

이런 정확한 이유를 확인해 보지도 않고 무조건 그 지역에서 구하기 힘든 싼 매물이라고 하여 덥석 산 뒤, 가격이 오르지도 않고, 팔리지도 않아 나중에 후회하는 사람들이 많다. 부동산이 싸다면 싼 이유는 반드시 있는 법, 최소한 그 이유는 알고 투자해야 나중에 후회가 없다.

5. 친구 따라 강남 가는 '묻지마 투자' 절대 금물

2001년에서 2002년 사이 부동산 광풍에 까지 비유되며, 부동산 경기가 최고의 정점으로 치달을 때 건설사들도 앞다투어 건물을 지어 분양했다. 하지만 그 시기에 분양된 오피스텔의 경우 이제 속속 입주시점이 돌아오면서 소유주들의 속을 끓이고 있다. 

대부분의 투자자들이 시세차익을 노리고 단기투자를 실행했으나, 원했던 프리미엄은 붙지 않고 팔기도 쉽지 않을 뿐더러, 임대를 놓기도 수월치 않아 보인다. 애초에 단기투자를 염두에 둬서 건설사에서 알선한 은행융자를 썼기 때문에 은행 이자도 내야 하는데… 부동산이 항상 돈을 벌어다 주는 것은 아니다. 친구가 책임을 져 줄 수는 더더욱 없다. 모든 것은 묻지마 투자를 한 내 책임.

6. 부동산불패 대박 신화가 죽~ 계속되는 것은 아니다.

부동산 경기가 가파르게 상승하던 2001~2002년에 주식시장에서의 개미들처럼 아줌마부대들이 대거 쌈지돈을 풀어내며, 부동산으로 몰려들었다. 일부는 제법 돈도 벌었다. 그 맛에 부동산 전문가인양 제법 주위에 충고도 하며 부동산투자를 하라고 부추긴다. 

'난 얼마 벌었어' 하며 자랑도 덧붙인다. 돈 맛을 본 후 더 크게 벌려고 여기저기 대충 알아보다 부동산에 몽땅 투자를 해 버린다. 일명 '몰빵투자' '터지면 대박이고, 안되도 부동산불패이니 기다리면 언젠가는 터진다.' 

그러다가 정부의 강력한 부동산 억제 대책에 발목을 잡혀 '분양권전매금지'등과 같은 유탄을 맞거나 공급과잉과 같은 시장논리에 부딪쳐 어찌할 바를 모른다. 등기 시 까지 대금마련은 어쩌려는지, 팔리지도 않는 부동산 어떻게 관리해야 하는지, 은행대출이자는 어떻게 갚아야 할지. 눈앞이 캄캄하다. 언제까지 기다려야 하지?

7. 은행 돈은 내 돈… 레버리지 효과 노리다 큰 코 다친다.

부동산을 살 때 적절하게 은행의 대출을 이용하면 그야말로 달리는 말에 날개를 달은 격으로 투자금 대비 수익률이 급격하게 올라가는 소위 레버리지 효과를 누리기도 한다.

이 말은 부동산 경기의 저점이나 상승세에 있는 경우에는 충분히 설득력이 있을 수 있다. 하지만 요즘과 같은 부동산 경기의 고점이나 불투명한 시기에 부동산투자를 할 때는 대출규모를 최소한으로 하는 것이 좋다. 

한치 앞을 알 수 없는 불안한 시기에 남의 돈으로 부동산 투자를 하는 것은 복권 살 때 은행에서 돈 빌려 하는 것과 똑같다. 대박 아니면 쪽박… 어느 쪽이 더 가까울까?

8. 부동산을 팔 때는 무조건 비싸게 판다고 능사는 아니다.

내가 가진 부동산을 팔 때 보통 인터넷에 올라와 있는 가격과 중개업소의 말을 참고하고 팔지만 대개 속마음에는 '내가 살 때 얼마에 샀으니 최소한 이 정도는 되야 팔아야겠다' 라거나 '옆집이 얼마에 팔렸으니 그 보다는 비싸게 팔아야겠다.'라는 생각을 한다.

부동산 경기가 좋을 때는 좋기 때문에 비싸게 팔아야 하고, 안 좋을 때는 본전 때문에 비싸게 팔고 싶은 마음이 생기게 마련이다. 이와 같은 생각으로 마음을 비우지 못하기 때문에 항상 팔기 전후에는 시원섭섭한 마음이 든다. 하지만 팔아야 할 상황이 되면 뒤를 돌아보지 말아야 한다. 

과거에 억매여 부동산을 잡고 있어도 그건 더 이상 내 것이 아니다. 팔고 난 뒤 가격이 오르든, 내리든 그건 내 몫이 아니다. 팔고 난 뒤 가격이 올라 배 아픈 거 생각하기보다 가격이 내려가는 아찔한 경우를 생각해 보면 손절매 하기가 쉬울 것이다. 부동산투자의 시작은 자기 자산의 방어부터 임을 명심하자.

9. 이름 있는 건설업체의 말이라고 무조건 신뢰하면 안된다.

건설업체가 부도를 내면서 분양계약자들까지 피해보는 경우가 가끔 있다. 결국 준공은 되지만 그 동안의 마음고생부터 눈에 보이지 않는 이익의 손실부분까지. 일부의 경우지만 자금난에 기업이 어려워지자 갖가지 유인책으로 입주예정자들의 자금을 끌어들여 자기 돈 쓰듯 사용한 후 덜커덩 부도를 내는 건설업체들이 있어 피해를 보기도 한다.

분양가를 깎아준다거나 미리 중도금을 내면 대폭 할인해준다거나 하는 건설업체들의 말을 모두 믿어서는 곤란하다. 중도금이 무이자라고 선전하는 건설업체의 분양가에는 중도금에 대한 이자부분까지 포함되어 있다는 걸 알아 둘 필요가 있다. 못 믿어도 안되고 그렇다고 다 믿어서도 안 되는 세상이다.

10. 현장에는 반드시 가봐야 한다.

부동산을 사면서 현장에 가보지 않고서 거래를 하려는 사람들이 의외로 많다. 막연한 생각으로 투자열기에 휩쓸려 덜컥 계약부터 하고 방안에 가만히 앉아 있다가는 낭패 당하기 십상이다.

누구누구는 현장에 가보지도 않고 몇 억짜리 부동산을 앉아서 투자하더라. 근데 1~2년 후에 보니 그게 대박 이었다더라(?)
이건 말대로 '~~이었다더라' 라고 하는 '설'에 불과하다. 주위에 그런 사람이 진짜 있다?

그럼 절대로 그런 사람과 돌아 다니지 말아야 한다. 그런 사람 믿고 따라 다니며 한 수 배우려 했다가 패가망신 하는 수가 있다.
자기가 관심을 가지는 투자희망 지역이라면 될 수 있는 한 자주 방문해야 한다. 또 자주 가보면 의외로 좋은 물건이 싸게 나와 있는 경우도 있을 수 있다. 중개업자 말만 믿고서, 혹은 묻지마 열풍에 밀려서 현장을 제대로 챙기지 않으면 반드시 후회한다.