뉴스 2005년 하반기 부동산시장 전망 ①5인의 전문가에게 듣는다

[최성희]

최근 부동산시장이 어수선하다. 정부의 부동산정책이 수세에 몰리면서 ‘공급확대다’, ‘수요억제다’하는 엇갈린 주장도 새 나오고 있다. 그러나 정부는 서두르지 않고 뜸을 들이는 모습이 역력하다. 이전처럼 단기간 효과를 노린 급처방은 내리지 않겠다는 속내가 엿보이는 대목이다. 정부가 판교 동시분양을 연기하는 등 사실상 부동산정책 전면 ‘백지화’를 선언한 상황에서 하반기 부동산시장은 살얼음판과 다름없을 전망이다. 업계의 내로라하는 전문가들은 하반기 부동산시장을 어떻게 보고 있을까? 소위 ‘꾼’이라 불리는 이들 부동산 전문가들이 살얼음판과 같은 하반기부동산 시장을 지상 중계한다. <편집자주>

■ 아파트

양은열 대표
(양은열부동산 연구소)

아파트 시장은 정부의 강력한 부동산 억제책으로 거래 급감하면서 ‘빈익빈 부익부’의 극심한 양극화가 이뤄질 것으로 예상되는 가운데 강남권은 강보합세를 이어갈 전망이다.

우선 정부의 강력한 부동산 억제책이 국민의 신뢰를 얻지 못할 가능성이 크다는 것을 염두에 둬야한다. 정부가 전면적으로 부동산 대책을 백지상태에서 다시 검토한다 해도 현재와 같은 세금억제책의 범주 안에서 해결책을 찾을 것으로 예상되기 때문에 인기지역 억제책이 비인기지역에는 큰 타격을 줄 것이다. 따라서 극심한 빈익빈부익부 현상은 인기지역의 아파트가격 불안으로 이어지고, 언제든지 폭등할 채비를 갖출 것이다. 수급불균형과 저금리, 풍부한 부동자금이 계속되는 한 아파트 시
장은 언제든지 상승 에너지를 품고 있다고 봐야한다.

특히 2005년 11월로 예상되는 판교분양이 전용면적 25.7평 이하 국민주택규모(상한제 아파트)만 분양하는 것으로 변경되었기 때문에 분양가 상한제 아파트는 희소성으로 막대한 프리미엄이 형성될 것이다. 그리고 중대형 아파트(채권입찰제 시행) 분양이 내년으로 연기됨에 따라 야기된 대형평형에 대한 불안감은 강남지역은 물론 분당 등 인근 인기지역 아파트 단지들은 또 한번의 가격 상승으로 이어질 공산이 크다. 만약 정부가 아파트 가격 안정을 위해 재건축 완화정책 일환으로 초고층 아파트 허용을 단행할 경우 단기적인 가격 폭등은 불가피할 것으로 보인다. 그러나 정부가 초고층아파트에 대한 규제완화와 더불어 300만평이상의 판교급 신도시 5개 이상을 대량으로 공급하는 정책을 동시에 추진해야만 아파트 급등은 막을 수 있을 것이다.

■ 경매

강은현 부장
(법무법인 산하 부동산 부장)

상반기 법원경매 시장은 묻지마 경매가 염려될 정도로 연일 뜨겁게 달아올랐다. 지난 1월 중순 서울 중앙지방법원에서 점화된 경매열기가 수도권을 넘어 개발 재료를 따라 전국으로 확산됐다. 연초에는 아파트가 시장을 주도했으나 시간이 흐를수록 상가와 토지 등으로 점차 열기가 다양화됐다.

가까운 시일 내에 부동산 시장이 저점을 통과할 것이라는 기대심리가 한 몫 거들었다. 이에 따라 일부 투자자들이 부동산 시장이 상승기에 접어들기 전 선점투자의 효과를 극대화하기 위해 너도나도 경매 시장에 뛰어들었다.

일부 성급한 투자자들은 일단 낙찰 받아 놓고 보면 향후 시장 가격이 고가 낙찰을 정당화 시켜줄 것이라는 ‘대망론’까지 고개를 내밀어 경매열기가 뜨거웠다. 여기에 과거 경매시장이 일반 경기흐름에 1개월 내외의 시차를 두고 후행했지만 최근 들어서는 시차없이 동조현상을 보이는 특징을 보였다. 오히려 일부지역(강남, 송파, 서초구 등 강남지역)에서는 경매 낙찰가 상승 추세가 일반 부동산 가격을 끌어올리는 선행지수 역할을 하기도 했다. 급기야 ‘지역불문’, ‘가격불문’, ‘종목불문’하고 우선 낙찰 받고 보자는 ‘3불문’ 현상이 재현될 정도였다.

하반기에도 지금과 같은 경매열기가 지속될 것으로 예상된다. 그러나 투자자의 힘쏠림 현상이 더욱 두드러져 종목과 지역에 따른 양극화와 차별화 현상이 고착될 것으로 보인다. 강남권과 분당 지역 등 일부지역에서는 아파트 등 우량 물건의 신규 유입 품귀 현상도 예상돼 치열한 경합과 고가 낙찰이라는 악순환의 반복도 예상된다.

유의할 점으로는 단기 급반등에 대한 가격 조정이 예상된다는 점이다. 시장 자율 조정 기능이 제대로 작동하지 않는 점을 감안할 때 정부의 인위적인 개입이 예상된다고 하겠다. 과거의 경험칙에 의할 경우 안정대책의 강도와 파장이 상당할 것으로 예상돼 적잖은 충격과 혼란이 예견된다.

따라서 투자자들은 상반기와 같은 무리한 추격 매수 전에 나서기보다는 시장 추이를 지켜보는 것도 좋을 듯 하다. 특히 재건축 개발 재료에 편승해 단기 급등 지역 물건은 가격 조정이 예상되기 때문에 실거주 목적이 아니라면 당분간은 시장 흐름을 예의 주시할 필요도 있다. 이전의 낙찰 사례에 의존하거나 현장 분위기에 휩쓸리기보다는 그 어느 때보다 소신입찰이 요구된다.

■ 상가

유영상 소장
(상가114 대표)

상가 분양 시장이 좀처럼 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있다. 상가는 실물 경기와 밀접한 연관을 가지고 있는 부동산 투자 상품으로써 현 경기 상황을 가늠할 수 기준이 되기도 하며 경기여건에 따라 분양시장의 활성도가 달라진다. 자연히 현재 경기 상황이 그리 썩 좋다는 얘기는 할 수 없다는 것이 될 수 있을 것이지만 부동산 시장의 가격 변화와도 무관치 않고, 상가 공급자들의 상가 시장 예측이 빗나간 결과이기도 하다.

금년 하반기 상가 시장에 가장 큰 이슈가 될 사안으로는 후 분양 제도일 것으로 예측된다. 분양법 시행이후 4월23일부터 5월26일 까지 전국을 대상으로 조사한 결과 상가 분양승인이 난 곳이 한군데도 없이 전무한 상태로 공급자들 입장에서는 분양법의 조건에 당혹감을 감추지 못하고 있는 실정이며 이는 곧 기존 장기미분양 물량과 더불어 신규 사업의 어려움으로 공급자들에게 큰 고통으로 다가올 수 밖에 없을 것이다. 또한 7월1일부터 시작되는 공공 부문 주5일제 역시 실물 경기에 악영향을 줄 것으로 볼 수 있어 하반기 상가 시장에는 연이은 악재로 작용할 전망이다.
금년 하반기 시장은 단지내 상가 외에는 불안정한 경기 여건과 부동산정책의 비효율성(수도권 택지개발 및 재건축,재개발등에 의한 주택시장의 관심도증가 와 가격 상승) 및 후 분양제도에 따른 공급량 부족으로 인한 분위기 침체 등으로 인해 전반적인 불황이 예상된다.

그러나 투자자 입장에서는 상가 시장의 불경기를 투자의 기회로 삼을 기회가 될 수 있다. 장기간 미분양 상가는 어쩔 수 없는 가격하락 요인이 발생하고, 또한 느긋하게 옥석을 가릴 수 있는 시간적 여유가 있으며 다양한 상가를 비교 분석 할 수 있기 때문이다.

■ 토지

진명기 소장
((주)JMK플래닝 대표)

하반기 토지시장은 정부의 각종 규제와 지가 단기 급등으로 인해 개발재료가 확실한 지역과 그렇지 못한 지역으로 양극화될 것이다. 규제가 많아도 대규모 택지개발 및 역세권 개발로 실수요가 예상되는 일부 지역은 추가 상승여력이 있으므로 투자자가 몰리는 반면 특별한 호재 없이 가격이 오른 지역은 가수요로 인해 가격 조정 국면에 접어들 것이다.

개발 계획의 실현가능성이 높고 인구 유입 효과가 큰 개발재료가 있는 곳이 투자 유망하다. 우선 기업도시, 행정도시, 공기업 이전의 효과가 기대되는 지역을 들 수 있다. 이들 지역은 규제가 있으나 향후 토지 보상, 착공 등의 과정을 거치면서 단계적인 지가 상승을 기대할 수 있다. 두 번째로는 수도권 확장의 축에 있는 지역으로 경기 남양주, 화성, 평택, 용인, 김포 등을 눈여겨볼 필요가 있다. 이들 지역은 서울에서 가깝고 교통망 확충 사업이 가시화됨에 따라 실수요를 충분히 기대할 수 있어서다.

기타 부산 신항만 개장을 앞둔 부산․경남 지역은 부산-진해-마산, 창원-하동-여수,광양 축을 따라 도시화의 혜택이 예상된다. 강원 평창, 홍천, 횡성 등은 교통망 확충과 레저수요 증가에 따라, 충남 당진은 산업단지 활성화에 따른 지가 상승 효과를 기대할 수 있고 천안․아산 지역은 아산 신도시 착공과 신도심 형성에 따른 추가 상승 여력이 있다. 시장이 철저히 양극화됨에 따라 개발계획을 무턱대로 믿지 말고, 실현가능성과 인구 유입 효과를 냉정히 살펴야 한다. 초보 투자자라면 평소에 잘 아는 지역을 중심으로, 믿을만한 중개업소를 찾아 투자하는 것이 좋다. 투자자 스스로 인구 유입효과를 짐작할 수 있고 적정가 매입이 가능하기 때문이다.

■ 재건축,재개발

김종수 대표
(에이엠집 컨설팅 대표)

그동안 재건축사업이 강남권의 부동산가격을 상승시킨 진원지가 되었다는 진단에 따라 정부는 용적율 강화 등 강력한 규제를 동원해 진정시키려 했지만 강남권 공급을 위축시켜 오히려 부동산가격을 상승시키는 원인이 됐다.

정부는 이같은 정책 실패를 감지하고 규제를 다소 완화해 도심주택을 늘리는 방안을 검토하고 있다고 한다. 반면에 부동산투기는 철저하게 방지하겠다는 게 참여정부의 부동산정책의 기본 방침이므로 개발이익의 환수, 금융권을 통한 부동산담보대출의 엄격한 규제, 부동산 거래의 세무조사 강화 등이 이루어질 것으로 예상된다. 그러므로 실수요자들은 전향적으로 재건축투자를 해볼만 하겠다.

강북권에 집중돼 있는 뉴타운 사업장은 그동안 사업 추진의 부진으로 부동산가격상승의 영향을 받지 않았으며, 오히려 가격이 조종 하락한 지역도 있다. 지역적으로 부동산가격의 차별화가 심각함을 인식한 정부에서는 강북지역의 낙후된 주택개발을 활성화하기 위하여 “서울 뉴타운 등 개발을 지원하는 특별법” 등을 추진하고 있다. 이에 따라 뉴타운이나 재개발사업은 보다 원활하게 이루어지리라 예상된다. 따라서 그동안 강남의 아파트에 비하여 가격상승이 이루어지지 않은 강북권 중심의 뉴타운 개발지역이나 재개발 물건에 투자하는 것이 보다 유리할 것으로 예상된다. 특히 하반기 발표를 앞두고 있는 3차뉴타운 예상지역에 투자를 한다면 좋은 성과를 얻을 것이다. 그러나 아직 이러한 정책이나 법률이 확정되지 않았으므로 향후 정부의 부동산정책의 발표와 법률의 확정발표의 내용을 확인하면서 투자를 하는 것이 필요할 것이다.