재개발-재건축사업에서 2주택 분양가능? 도시및주거환경정비법 개정안 살펴보기

[민대감]

어제 통과되었다는 도시정비법 개정안을 출력해서 좀 살펴봅니다.

- 대안의 주요내용

가. 주택재건축사업의 안전진단 기준에 ‘건축물의 내진성능 확보를 위한 비용’을 포함하도록 함(안 제12조제4항)

나. 조합원 2/3이상 동의가 필요한 ‘정비사업비 100분의 10 이상 증가’액 산정 시 배제하는 항목에 현행의 ‘생산자 물가상승률분’ 외에 ‘제47조에 따른 현금청산금액’도 포함하도록 함(안 제24조제6항 단서).

다. 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 주택재건축사업에 대해서도 용적률 완화를 허용하고, 증가된 용적률의 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형(임대)주택을 건설하도록 의무화 함(안 제30조의3제1항 및 제2항).

라. 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가일로부터 90일 이내에 현금청산하도록 함(안 제47조제1항).

마. 정비사업에서 조합원에게 종전 자산가격의 범위 내에서만 2주택 공급을 허용하던 것을 종전주택의 주거전용면적 범위 내에서도 2주택 공급이 가능하도록 함(안 제48조제2항제7호다목). 

바. 공공관리자의 ‘세입자의 주거·이주 대책 수립 지원’ 업무에 세입자의 이주 거부에 따른 협의지원 대책을 포함하도록 함(안 제77조의4제2항제4호).

가장 이슈가 되는 안은 

마 항과 라 항일 것입니다.

2채분양의 기준이 어떻게 되느냐

현금청산은 어떻게 되느냐... 이 문제인데

오늘 아침부터 문의전화가 ^^ 오네요.

그래서 국회 홈페이지를 찾아가서 좀 살펴보았습니다.

개정안 전문은 첨부파일에 붙여두었으니 참고해서 보십시오.

이슈가 되는 사안부터 살펴보겠습니다.

-재개발-재건축 사업에서 2주택 공급 가능 여부(제48조제2항제7호다목)

  다. 제1항제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

옵션이 많이 붙어있습니다.

 

세줄요약

도시정비법 개정으로, 조합원1명에게 아파트 2채까지 줄 수 있다고 한다.

부동산시장이 죽어 아파트분양들을 잘 안받으려 하니, 조합원에게 소형 주택을 추가공급해, 임대주택시장에 신규공급을 하겠다는 취지.

그러나 2채 받을 수 있는 자격요건이 되는 조합원이 극히 일부라 실효성 떨어짐. 법개정과 조합의 실무적인 사업계획 수립으로 보완해야.

2채를 받을 수 있는 가격의 범위가 너무 커서...

실제로 저 법률에 의해서 2채의 주택을 분양받을 수 있는 조합원이 적어 실효성이 적었다는 거죠.

예를 들어 재개발하기 전에 내 집의 전용면적이 50평이고 권리가액이 7억이 나왔는데,

개정전에는... 

아파트 분양가가 33평(전용 25.7평)이 5억, 25평(전용18평) 아파트가 4억이면 합이 9억이 되기 때문에 두채를 받으려면 권리가액 7억의 범위 밖이기 때문에 2채를 받을 수 없었던 겁니다.

그러나  한편으론 내가 기전에 가졌던 집이 전용 50평인데, 한채밖에 못받는 것은 억울하다.

전용면적 기준으로도 2채를 받을 수 있는 기준을 마련해야한다 하여 이번에 개정이 된 것으로 보입니다.

종전주택의 주거전용면적의 범위 내에서 분양받을 수 있게끔 하였으니,

위의 사례라면... 종전주택의 전용면적이 50평, 종후주택의 전용면적은 25.7평+18평 = 43.7평. 해당이 되니 7억의 권리가액으로 아파트2채를 공급받고 9억 분양가에서 차액2억은 추가부담금으로 납부하면 되겠습니다.

그런데 주의하셔야 할 사항이 있습니다.

1. 최대 2주택입니다. 여러채 갖고 있다고 해서 여러채 주는거 아닙니다. 전용면적 또는 권리가액 범위 내에서 2주택까지이며...

2. 추가로 공급받는 1주택은 전용면적 60제곱미터 이하, 즉 20평대 이하 주택만 받을 수 있습니다.

3. 또한 이렇게 공급받는 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년동안 매매 불가능합니다. 즉, 이 2채를 한꺼번에 팔 수 밖에 없습니다.

(이전고시일은 보통 재개발-재건축 사업으로 아파트가 다 완공되고 입주한 이후에 이전고시를 하니까 아파트 입주 이후입니다).

특히 3번의 이유 때문에, 이런 매물의 거래에는 여전히 의문이 남습니다. 소형주택만 떼어내서 팔 수 없다는 것의 제한이 이전고시일 3년

뒤인건지, 아니면 정비사업 중간에 2채를 모두 한꺼번에 매매할 경우는 가능하단 소린지 유권해석이 필요해보입니다.

구구절절히...

2주택 공급에 대해서는 살펴보았는데요.

사실 이 이야기에는 숨겨진 이야기가 있습니다.

사실 이건 재건축사업에서는 크게 실익이 없어보입니다.

재개발구역에는 전용면적이 넓은 다가구주택이나 단독주택등이 많아서, 위의 법개정으로 구제를 받을 수 있을 사람들이 많이 있을 것으로 생각됩니다.

그렇지만 재건축아파트들은 대부분 소형평형 아파트가 많죠. 대지지분은 많지만 소형평형 아파트들. 개포주공아파트, 고덕주공아파트들... 대부분 전용면적 10평대의 아파트들이죠. 해당사항이 없습니다.

고로 재건축사업에서 위의 법개정으로 2주택 받을 수 있는 사람들은 그닥 없을거 같죠.

그치만 몇년전 법제처에서 들쑤셔놓았던 도시정비법 19조1항3호... 조합원의 자격 때문에 복잡해진거 따져보면 이 법에 따라 구제되는 사람들이 생길겁니다.

과거에는 재건축사업에서의 주택공급은 세대별로 분양자격을 주는게 아니라, 사람수대로 줬습니다.

재건축아파트를 남편이 한채, 아내가 한채 가지고 있었어도 각각 1채씩 2채를 공급해주었죠.

재테크에 빠른 강남 싸모님들이 자식들 증여 목적으로, 가격 쌀때 이런식으로 재건축아파트 여러채 소유하신 분들이 꽤 됩니다.

그런데, 도시정비법이 개정되어 조합원의 규정이 바뀌면서...

재건축사업에서도 세대당(배우자의 세대 포함) 1채씩만 주택을 공급할 수 있게끔 법이 바뀌었죠.

당시 상황의 요약을 보면...

기존내용은 FAQ 참조

관련링크 : [FAQ]도정법19조1항3호 분양자격 정리(2010.8.9)

세줄요약

조합설립인가 이전에 수개의 매물을 가지고 있던 조합원이 조합설립인가 이후 각각 보유한 물건을 매도할 경우 전체에 대해 분양자격은 하나만 나온다고 법제처에서 2010.2월 해석해줌.

서울시와 국토해양부에서는 '아니에요, 각각 드립니다'라고 말하다가, 법제처가 주면 안된다고 하니까, 네 알겠습니다. 주면 안되요로 말바꿈.

조합설립인가 이후 사업진행중인 재개발/재건축등의 물건을 살때는 공동주택재건축도 마찬가지로, 나한테 물건 파는 사람이 해당 정비구역내에 다른 물건을 가지고 있는지 없는지 확인이 철저하게 필요해졌음.

이전 법에서는 분양자격의 시점을 관리처분기준계획일(분양신청받는 날의 마지막날)로 잡아서 그 이전까지만 세대분리를 한다던가 하면 되었는데, 법제처에서 2010년에 저 유권해석을 내어놓는 바람에...

조합설립인가 이후에는 원칙적으로 못한다고 못박으면서 재개발/재건축 사업장 일대에서 난리난 사건이었습니다.

이런 법에 대한 충분한 사전설명도 없었고, 위의 요약처럼 관공서의 엇박자나는 대답 등등으로 시장혼선이 심각했기 때문에,

2011년 법을 개정하면서...

2012년 말까지 양도하는 분에 대해서는 조합설립인가 이후라도...2개까지는 구제해주겠다.

뭐 이런 옵션이 붙어서 유야무야 되었던 적이 있습니다.

아무튼, 2012년 말까지 양도하셨다면 이 물건을 양수받은 사람들도 아파트 분양자격이 나오는데...

지금은 2013년이죠.

지금은 조합설립인가 이전까지 같은 구역 내에 다주택을 갖고 있는 조합원이 주택을 팔지 못한다면... 1채밖에 못받는  상황이 생기는 거였습니다. 그래서 한채를 울며겨자먹기로 팔아야 하나... 이런 고민들 하신 분들 많았겠죠.

이 법이 통과되면서,

재건축사업장에서도... 세대당 혹은 인당 2~3주택 보유한 조합원도 2주택까지는 공급받을 수 있을 길이 열린겁니다.

그거까지 생각하면, 실제로 재건축사업장에서도 도움이 될만한 분들이 꽤 계실거라 생각합니다.

구구절절 길었네요.

글이 너무 길어지는거 같아서...

나머지 사안들은 다음 글에서 살펴보겠습니다.

세줄요약

재개발-재건축 사업구역에서 아파트 2채 분양가능해지는 기준이, 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위로 바뀜.

넓은 집 가지고 있었던 사람이 전용면적 범위 내에서 2채 분양 가능해지면서 재개발구역에서 수혜입을 사람이 좀 생길거로 보임.

근데 이렇게 2채 받는 주택은 전매 등에 있어서 제한이 많으니 주의 요망.