Re:공부 차원에 경매 물건 하나 올립니다..^^..무상임차인각서의 다른 판례!!

[채부사]

퍼왔심더!!

울산지방법원 2009타경 11022 임차인 김*숙은 전입일자가 우리상호저축은행의 근저당일자보다 빠르지만 확정일자가 늦으므로 최우선보증금 1200만원을 제외한 1300만원을 낙찰자가 인수하는 것처럼 보입니다. 그러나 확인 결과 임차인은 채무자의 와이프이고 소유자의 며느리이며, 채무자 및 소유자와 동일세대원이었습니다. 또한  결정적으로 채무자는 채권자에게 무상거주각서를 작성해주었습니다. 이러한 조사결과를 바탕으로 입찰을 하여 낙찰을 받았습니다. 다음 날, 법원 서류를 열람하여 임차인 연락처를 확인하고 허위로 임대차신고를 한 경우 형사죄로 고소될 수 있다는 내용증명을 보냈습니다. 내용증명이 송달된 뒤 임차인에게 연락이 왔는데 알아서 하랍니다. 저는 잔금 납부와 동시에 여러 가지 증거자료를 첨부하여 인도명령신청서를 신청했으나 어이없게도 인도명령이 기각되었습니다. 그래서 다시 인도명령기각에 대한 항고를 하려다가 항고 사건은 업무관행상 많은 시간이 소요된다는 것을 확인하고 배당기일에 임차인이 배당제외가 된다면 배당제외가 된 배당표를 첨부하여 다시 인도명령을 신청하기로 결심했습니다. 채권자는 고맙게도 배당배제신청서를 작성하여 해당 경매계에 제출해주었습니다. 이제는 틀림없이 임차인은 배당이 배제될 것이라 생각을 하였습니다. 그러나 배당기일날 임차인은 소액임차인으로서 최우선보증금이 배당 되었습니다. 임차인에게 배당이 되었다는 것은 임차인에게 대항력을 인정해 주었다는 의미입니다. 배당법정에 참석한 채권자와 저는 정말 어이상실 그 자체였습니다. 채권자는 그 자리에서 배당이의를 신청했으며 이의가 받아들여져 일주일 뒤에 다시 배당 기일이 잡혔습니다. 그런데 두 번째 배당기일에서도 임차인은 배당이 되었습니다. 이유인 즉, 임차인이 소유자에게 지불한 수표를 복사해서 제출했기 때문이었습니다. 이제는 제가 직접 움직여야 된다고 생각을 했습니다. 다음날 바로 부산지방법원에 명도 및 지료 소송을 제기함과 동시에 울산지방검찰청에 임차인을 입찰방훼죄, 사문서위조죄 등으로 고소를 하였습니다. 고소사건은 울산검찰청에서 양산경찰서로 이관되었고 약 2주 후 저는 양산경찰서 경제1팀에 가서 조사를 받았습니다. 조사는 대략 3시간 정도 소요되었고, 제가 가지고 있는 모든 증거자료를 제출하였습니다. 조사가 끝난 뒤 담당경사가 마지막으로 할 말이 있냐고 묻길래 다음과 같은 말을 하였습니다. “요즈음에는 워낙 많은 부동산경매가 이루어지고, 그와 비례하여 허위 유치권과 임차인 신고가 많다. 그로 인해 정당한 법절차에 따라서 이루어지는 법원경매의 낙찰자들이 불의의 피해를 입는 경우가 허다해졌다. 선량한 시민들이 피해를 입는 일이 없으면 좋겠다” 약 2주 후 임차인이 조사를 받았다고 담당 경사에게 연락이 왔습니다. 그런데 경사가 하는 말이, 임차인은 소유자 가족이긴 하지만 정말 보증금을 준 것 같다. 그러니 좋게 합의보는 것이 어떠냐고 묻길래 나도 임차인이 피해를 보는 것은 원치 않는다라고 얘기했습니다. 잠시 뒤 임차인에게서 연락이 와서 만나자고 하길래 당신 집에서 보자고 약속을 잡은 뒤 다음날 만났습니다. 임차인은 다음과 같은 말들을 제게 했습니다. “여자의 몸으로 경찰서에 가서 몇 시간동안 조사를 받는 것이 무척 힘들었다. 남편이 은행에 돈빌리면서 무상각서를 쓴 것은 몰랐다. 그러나 집 소유주인 아버지에게 보증금을 준 것은 맞다. 집을 비워줄 테니 이쯤에서 고소를 취소해 달라” 그래서 저는 “어차피 내 목적은 집을 인도받는 것이니 바로 고소를 취소하겠다. 대신 한달내에 집을 비워달라”고 요구하니 그렇게 하겠답니다. 그래서 그 자리에서 바로 집 안에 있는 물품이 임차인 본인의 것임이 확실하고 한달 이후 아무 조건없이 집을 인도해주겟으며, 약정일 이후에 집안에 있는 모든 물품을 제가 임의처분해도 민형사상의 이의를 제기하지 않겠다는  각서를 작성하고 집으로 돌아왔습니다. 이것으로 이번 경매사건에 대한 처리는 모두 끝났습니다. 물론 매도할 일은 남았지만..^^* 많은 경매인들이 오해를 하고 있는, 무상거주각서를 작성한 임차인의 대항력에 관한 판례가 있어 주요부분을 소개하면,   즉, 임차인은 무상거주각서를 작성했어도 대항력이 있다는 것입니다. 물론 사실관계여부에 따라서 조금씩 다른 판례는 있습니다. 이번 경매 사건의 쟁점은 두가지였습니다. 첫째, 무상거주각서를 작성한 임차인이 대항력을 주장할 수 있는가? 둘째, 주거와 생계를 같이 하는 동일세대원 간에 임대차가 가능한가? 첫번째 쟁점은 위의 판례로 해결이 되는 듯 햇고, 둘째 쟁점은 1997년 7월 14일에 있었던 전국민사집행 판사회의 에서 "소유자의 배우자가 임차인으로 신고한 경우 일단 배당배제시키고, 만일 채무자의 배우자가 임차인으로 신고한다면 일단 배당엔 참여시킨 뒤 이의가 있으면 배당이의의 소로써 서로 다투기로 한다"는 합의사실이 있었다는 것을 알게 되어 어느 정도 해결이 되는 듯 합니다.

[채부사]

대법원86다카1852 판결입니다 10여개의 판례중 유일하게 무상임차인 각서를 인정 하지 않은 판례입니다

[†부자아빠†]

자료 감사합니다.. ^^

[소도촌]

가족간에 임대차계약??? 한번 더 새깁니다~~~

[삼삼공칠]

공부 잘 하고 갑니다.
대단 하십니다,,

[마롭]

좋은정보 고맙습니다. ^^

[화창함]

감사합니다^^

[어라연]

좋은정보 감사합니다.

[일사천리]

가족이 임차인일 경우 일단 배당에 참여시킨후
이의가 있으면 배당이의 소로 다툰다는 내용 ....
유익한 정보 대단히 감사합니다.

[채부사]

위 판사회의를 보면 소유자의 배우자(임차인)는 배당 배제 시키고(물권적 이해관계인)
채무자의 배우자(임차인)는 일단 배당 참여시킨다(채권적 이해관계인)..라는 결과를 보더라도 물권의 우선적 효력을 매우 중요시 하게 생각하는것을 알수 있습니다

[일사천리]

채부사님의 부가 설명 잘 읽었습니다. 감사합니다.

[경매여왕]

무상거주각서를 무조건 믿으면 안되겠어요~ 휴...

[죠은하늘]

좋은 정보 잘 읽고 배웠습니다. 감사합니다.

[misoin]

좋은 정보.. 감사..^^

[Mr.루팡]

대항력 있는 무상임차각서 임차인?
대출받은 채권자인 당사자 은행에게는 대항 할 수 없어도
경우에 따라 제3 낙찰자에게는 대항 할 수 있습니다.^^*
(주의! 대항력(위장임차인) 무상임차각서 공부 중에서 이 부분이 포인트 입니다.)
다시 되새길수 있는 좋은정보 감사합니다.

[복주머니]

무상임차인 각서가 두루 다 효력을 나타내지는 못한다는 판례 자료 잘 보았습니다.
어쩜 이리도 머리에 쏙쏙 들어오게 잘 적어 주시는지요 늘 감사하게 생각합니다.

[니캉내캉]

쉽게 생각하고 입찰할수있는 경우의 사례입니다, 형님 고맙습니다

[요가야]

이런일도 다 있군요...참 알아야할게 많은 경매입니다...^^

[멍이네]

좋은 정보입니다.. 정말 똑같은 경매가 없다니가요^^~

[마루마루]

소유자의 배우자는 배당배제(임대차불인정)
채무자의 배우자는 배당참여 후 이의로서 다툰다(임대차인정도 가능하다)
이렇게 이해해야 되는건가요?

[초코송이]

와~감사합니다...채부사님 덕에 또 공부를 하게 되었습니다..정말 감사합니다..^^

[일백억]

강원도에 가 있는 사이 ... 채부사의 활약이 대단했구먼 ~ ~
수고하셨네 ~ ~ ----------------- ㅎ

[볼수록]

조은자료 감사.. 넘 멀리있어 보고 싶네요~~ 성투하십시요~~

[채부사]

어?..헹님! 잘지내시능교?..ㅎㅎ 언지 함 봐야 안되게심꺼?..

[불타는문어]

경매 공부 너무 어려워요..ㅠㅠ 그래도 재미있게 열심히 하겠습니다.^^

[아토]

많이 고생하셨겠지만, 마무리가 되어 다행이네요.^^
덕분에 많이 공부하고 갑니다.^^
매도도 잘 이뤄지시길 바랍니다.^^

[천둥번개]

오늘한수배우고갑니다,고맙습니다

[벌벌]

정말 좋은 정보감사합니다

[산책]

좋은글 감사합니다.