생활 | 계약해지 의결 없었음에도 전원찬성으로 표시 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

●계약해지 의결 없었음에도 전원찬성으로 표시

입대의 회의록 변조한 회장 ‘벌금형’

대구지법

주택관리업자와의 계약해지 건에 대한 입주자대표회의의 회의록을 변조한 아파트 입주자대표회의 회장이 형사처벌을 피할 수 없게 될 것으로 보인다.

대구지방법원 제7형사단독(판사 정승혜)은 최근 사문서변조로 약식 기소된 경북 경산시 모 아파트 입대의 회장 A씨에 대해 50만원의 벌금형을 선고했다.

판결문에 의하면 A씨는 지난 2014년 11월경 개최한 기존 주택관리업자와의 계약해지와 관련한 입대의 회의에서 일부 동대표의 경우 계약해지에 찬성하지 않았음에도 불구하고 회의록에는 ‘전원찬성으로 의결한다’는 내용을 추가, 회의록을 변조한 혐의로 기소됐었다.

이에 대해 A씨는 아파트 관리규약상 회의록 작성 권한은 회장에게 있으므로 입대의 회의록의 작성명의자는 회장인 자신일 뿐 입대의 참석위원들은 회의록의 작성명의자가 아니고, 회의록은 자신이 최초로 작성한 것으로 ‘이미 진정하게 성립된 타인 명의의 문서’라고 할 수 없으며, 자신은 의결된 내용대로 작성한 것이라고 항변하면서 혐의를 부인했다.

하지만 법원은 “관리규약에 회장이 회의록을 작성하도록 돼 있더라도 규약에는 회장이 회의록을 작성해 출석한 동대표 전원의 서명을 받도록 돼 있기도 하므로 입대의 회의록이 회장인 A씨의 단독 명의라고 볼 수는 없다”고 선을 그었다.

또한 입대의 회의록에는 안건 및 의결사항별로 동대표들이 찬성과 반대의 의견을 밝혀 직접 자신의 성명을 기재하는 란이 있고, 실제 이날 회의에 참석한 동대표들은 일부 안건에 대해 안건별로 자신의 의견을 밝히는 의미로 성명을 기재하기도 했다고 인정했다.

이와 함께 관리규약에 ‘회장이 입대의 회의록을 작성해 출석한 동대표 전원의 서명을 받은 후 즉시 관리주체가 보관 및 집행하도록 통보해야 한다’고 돼 있음에도 이 사건 회의록에는 출석한 동대표들이 당시 의결된 사항에 대해 확인하고 서명하는 란이 별도로 마련돼 있지 않은 점 등과 회의록의 전체 내용 및 맥락에 비춰 보면 회의록은 A씨가 문제가 되고 있는 주택관리업자와의 계약해지 건을 전원 찬성으로 의결한다는 부분을 추가 기입하기 이전부터 입대의에서 의결된 사실을 증명하기 위해 출석 동대표들의 공동 명의로 작성된 문서라고 해석했다.

계약해지 건에 대해 동대표들의 전원찬성이 있었다는 A씨의 주장도 받아들여지지 않았다.

법원은 당시 입대의에 참석했던 B씨는 ‘A씨가 주택관리업자와의 계약해지 건을 안건으로 제시했으나 의결을 다음으로 미루자고 얘기해 전원 찬성으로 의결이 이뤄진 것은 아니다’라는 취지로 일관되게 진술했고, C씨도 ‘계약해지 건에 대해 회의한 적은 있지만 주민투표의 과반수 찬성이 있어야 계약을 해지할 수 있다고 알고 있었기에 주민들 과반수 동의를 얻어서 해야 한다고 얘기했지 동대표 전원의 찬성으로 의결이 된 것은 아니다’는 취지로 진술한 점 등을 인정, 전원찬성이 있었다는 A씨의 주장을 기각했다.

한편 A씨는 이 같은 벌금형 선고에 불복, 항소장을 제출한 상태다.

출처 : 한국아파트신문 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

●공동주택 어린이집 입찰 도와주겠다며 수차례

금품 수수→징역 1년 6월

서울북부지법

수도권 공동주택을 종횡무진하며 어린이집 입찰을 대가로 금품을 받아오던 사람이 법의 심판을 받게 됐다. 서울북부지법 형사10단독(판사 김경희)은 알뜰시장 운영업체 A의 운영자인 B씨에게 징역 1년 6월의 실형과 추징금 4,000만원을 선고했다.

B씨는 지난 2010년 12월 서울 강북구 C아파트의 알뜰시장 운영권을 따내기 위해 시도하던 중 아파트 관계자 등으로부터 어린이집에 대한 입찰이 진행될 수도 있다는 이야기를 듣고 어린이집을 인수하고자 하는 D씨에게 자신이 알뜰시장 운영권을 갖고 있는데 C아파트 입주자대표회의 등으로부터 위임을 받아 어린이집을 인수할 사람을 찾고 있다며 계약금과 중도금으로 8,000만원을 주면 어린이집을 인수할 수 있게 해주겠다고 거짓말을 해 D씨에게 8,000만원을 교부받았다. 하지만 B씨는 C아파트 알뜰시장 운영권을 따내기 위해 시도하고 있었을 뿐 아파트 관리사무소장 및 어린이집 원장, 입대의 회장과 접촉한 적이 없었다.

B씨는 2011년 5월에는 서울 강동구 E아파트 어린이집을 2년간 임차하기로 한 사실이 없음에도 ‘어린이집 임대차 계약서’를 작성한 후 E아파트 관리사무소장 직인을 만들어 임의로 날인, 임대차계약서 1부를 위조해 실제로 계약이 성립된 것처럼 F씨에게 교부하고 권리를 행사했다.

같은 해 1월에는 어린이집 운영을 원하는 G씨에게 서울 강동구 H아파트의 어린이집 운영권을 주겠으니 그에 대한 컨설팅 비용 6,000만원을 달라고 거짓말을 한 뒤 2,000만원을 받아 챙겼다.

6월에는 I에게 고양시 일산동구 J아파트에서 어린이집 입찰공고를 할 예정인데 계약금 2,000만원을 주면 입찰해주고 만약 입찰이 안 되면 즉시 환불해 주겠다며 거짓말을 해 2,000만원을 받아냈다. 이때 B씨는 일정한 수입이 없었고 다른 어린이집 사건으로 고소돼 수사를 받던 상태로 해당 금원을 입찰 계약금으로 사용할 의사가 없었다.

2012년 2월에는 K씨에게 서울 강동구 L아파트 어린이집을 운영할 수 있도록 해줄테니 소개비 명목으로 9,000만원을 달라고 해 4,000만원을 가로챘고 이와 유사한 방법으로 공동주택 어린이집 운영을 원하던 M씨에게 3,000만원, N씨에게는 5,000만원, O씨에게 3,000만원, P씨에게도 2,000만원을 받아 챙겼다.

또한 B씨는 평소 알고 지내던 후배 Q를 통해 어린이집 알선 브로커인 R로부터 어린이집 운영을 원하는 S가 경기 성남시 중원구 T아파트 어린이집의 운영권을 받을 수 있도록 T아파트 위탁관리업체인 U주식회사 상무 V씨에게 로비를 해달라는 부탁을 받고 로비를 실행, 어린이집 운영권을 취득하게 한 후 대가로 1억2,000만원을 수수해 이들과 나눠가졌다.

또한 서울 은평구 X아파트 단지 내 스포츠 센터를 5년간 위탁 운영하게 해 주겠다고 속여 W씨에게 3,000만원을 가로채기도 했다.

결국 사기, 사문서위조, 배임수재 등으로 경찰에 붙잡힌 B씨. 하지만 B씨는 법원에서 자신의 결백을 주장했다.

B씨는 자신에게 알뜰시장을 소개시켜준 사람 등이 어린이집을 낙찰받게 해주겠다고 약속했고 해당 아파트 관리사무소장, 입대의 회장 등도 도와주겠다는 말을 했으며 피해자들로부터 받은 금원도 입찰 등 계약을 위한 경비 및 소개비로 사용했다며 편취의 범의가 없었다고 주장한 것이다.

하지만 법원은 B씨가 편취한 금액이 3억6,250만원으로 다액이고 이 중 1억4,000만원에 대해서는 피해변제나 합의가 되지 않은 점, 배임수재액이 1억1,200만원이며 이 중 B씨가 취득한 금액도 4,000만원에 이르는 점, 또한 범죄를 위해 임대차계약서까지 위조해 사용하는 등 죄질이 좋지 못하다며 징역 1년 6월의 실형을 선고했다.

출처 : 한국아파트신문 김창의 기자 kimc@hapt.co.kr

●단지 내 수도관개량공사 설계변경 안전상 위험 없다면…

공사 중단 못해

서울동부지법 결정

아파트 수도관 개량 공사 시 부정한 이득을 취할 목적으로 설계변경을 유도했거나 안전상 위험이 증가했다는 증거가 없다면 공사를 중지할 수 없다는 법원의 결정이 나왔다.

서울동부지방법원 제21민사부(재판장 염기창 부장판사)는 최근 서울 강동구 A아파트 소유자 B씨 등 3명이 이 아파트 입주자대표회의와 수도관 개량공사를 시공한 C사를 상대로 제기한 수도관 개량공사 금지 가처분 신청사건에서 “소유자 B씨 등 3명의 이 사건 신청을 기각한다”는 결정을 내렸다.

당초 이 아파트의 수도관 개량공사는 승강기실에 위치한 계량기까지 공용수도관을 각 세대 내의 바닥에 매립하는 방법으로 교체하도록 설계돼 있었으나, 대표회의와 시공사는 기존 설계대로 공사하면 각 세대의 인테리어 훼손이 불가피해 그 복구비용을 각 세대별로 부담해야 한다며 승강기실 슬래브에 구멍을 뚫어 직수관을 설치하고 이를 계량기에 연결, 수도관을 세대 외부에 위치하게 하는 것으로 기존 설계를 변경하는 내용의 설계변경동의서를 동 입주민의 76.7%를 받아 변경된 설계에 따라 공사를 진행 중이다.

이에 소유자 B씨 등 3명은 “시공 편의를 위해 대표회의와 시공사가 그 비용을 부담해야 하는 것처럼 기망해 설계변경동의서를 받아 공사를 진행한 것은 위법하다”며 “아무런 안전상 검토도 없이 32년 된 노후아파트의 계단식 슬래브에 임의로 구멍을 뚫는 공사를 함으로써 안전이 심각하게 위협받고 있고 미관상으로도 흉물스러워 아파트의 재산상 가치가 하락할 위험에 있다”고 주장하며 공사금지 가처분을 신청했다.

이에 대해 재판부는 결정문에서 “설령 기존 설계에 따른 공사시 인테리어 훼손에 관한 복구비용은 대표회의가 부담하는 것임에도 그 비용을 마치 입주자들이 부담해야 하는 것처럼 잘못 고지해 입주자들로부터 설계변경동의를 받았더라도 대표회의와 시공사가 부정한 이득을 취할 목적으로 설계변경을 유도했거나 변경된 설계에 따른 공사로 인해 안전상의 위험이 현저히 증가했다는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 그 설계변경으로 인한 손해는 사후에 증가된 부담비용 또는 아파트 가치의 하락 등에 관한 금전배상을 구하는 것으로도 구제가 가능하다고 보인다”며 “소유자 B씨 등 3명이 제출한 자료들만으로는 대표회의와 시공사가 부정한 이득을 취할 목적으로 수도관개량공사의 설계변경을 했거나 아파트에 안전상의 위험이 발생했다는 점이 소명된다고 보기 부족하다”고 밝혔다.

또한 “대표회의와 시공사가 컨설팅 업체에 설계변경과 관련한 건물 구조 안전성 검토를 의뢰해 건물 구조안전에 하자가 없다는 보고서를 받았고 이후 입주자들로부터 설계변경 사유가 기재되고 변경 전후의 설계도가 첨부된 설계변경동의서를 징구해 수도관개량공사를 진행한 점 등 제반사정에 비춰보면 대표회의와 시공사가 이 아파트 관리규약 및 별표 3-2에서 정한 절차를 일부 이행하지 않았어도 그것만으로 공사 자체를 중단할 정도의 중대한 절차상 위법이 있다고 보기 어렵다”고 지적했다.

아울러 “현재 수도관에 보호덮개를 설치하는 마감공사 이외의 공사는 모두 완료돼 그 수도관으로 수돗물이 공급되고 있는 점에 비춰 급박하게 수도관개량공사를 중지해야 할 보전의 필요성이 소명된다고 보기도 어렵다”고 덧붙였다.

출처 : 아파트관리신문 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

2.민원회신

●근로계약서에 계약기간 등 명시돼 갱신기대권 없다면

관리소장 부당해고 아니다.

충남지노위 결정

관리소장 근로계약서에 3개월의 계약기간 만료 시 근로계약을 자동 해지한다고 명시했다면 관리소장에게 갱신기대권이 없어 부당해고로 볼 수 없다는 판정이 나왔다.

충남지방노동위원회는 최근 대전시 A아파트 관리소장 B씨가 이 아파트 관리업체 C사를 상대로 제기한 부당해고 구제 신청사건에서 기각 결정을 내렸다.

지노위는 판정문에서 “관리소장 B씨는 채용공고에 3개월의 근로계약기간 명시가 없고 위탁관리업계 관행상 단기계약을 하더라도 대부분 1년 이상은 재계약하므로 갱신기대권이 있었으므로 부당한 해고를 당한 것이라고 주장하나, B씨가 근로계약서에 자필로 기입한 근무기간이 지난 1월부터 4월까지로 명시돼 있고 B씨는 근로계약 갱신 이력이 없다”고 밝혔다.

또한 “관리업체 C사의 취업규칙에 ‘채용자는 사용자와 협의해 근로계약을 체결하고 기간 종료 후 근로계약은 자동 해지된다’고 정해 계약기간 만료시 고용관계가 종료됨을 명시하고 있을 뿐 취업규칙의 다른 조항이나 근로계약서에 기간만료임에도 일정한 요건이 충족되면 당해 근로계약이 갱신된다는 취지의 규정을 두고 있지 않다”고 설명했다.

또한 “관리소장 B씨에 대한 업무 적격성이 부적합으로 평가됐고 관리업체 C사는 수탁관리 사업장에 근로하는 기간제 근로자와 갱신계약을 체결하지 않은 경우가 30% 정도라고 진술하고 있어 B씨에게 근로계약이 갱신된다는 신뢰관계가 형성됐다고 볼 수 없는 점 등을 종합하면 B씨에게 근로계약 갱신에 대한 정당한 기대권이 인정된다고 보기 어렵다”고 지적했다.

이어 “관리소장 B씨에 대한 근로계약 갱신기대권이 인정되지 않는 이상 근로계약 갱신 거절에 대한 합리적 이유에 대해서는 살펴볼 필요가 없고, B씨와 C사간 근로관계는 계약기간 만료에 따라 유효하게 종료된 것”이라고 덧붙였다.

이에 따라 지노위는 “관리소장 B씨의 구제신청을 기각한다”고 판정했다.

출처 : 아파트관리신문 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

●입대의 회계감사와 소장의 권한 관련은?

문 : 아파트 입주자대표회의 운영과 관련해 회계의 투명성과 관리사무소장의 권한 때문에 문제가 있습니다.

입대의는 회사와 같은 회계감사가 이뤄져야 하는지 궁금하고 관리사무소장의 권한은 어떤 것이 있는지요?

답 : 가구가 많은 대단지 아파트 입대의 같은 경우 관리비 수납 규모나 운영 인력 등의 측면에서 중견 규모의 회사와 다를 바 없는 경우가 많습니다.

그래서 2016년 8월 12일부터 시행되는 공동주택관리법에서는 “300가구 이상인 공동주택 관리주체는 ‘주식회사의 외부감사에 관한 법률’ 제3조 제1항에 따른 감사인(이하 이 조에서 ‘감사인’이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다”고 명시적으로 규정해 놨습니다.

다만 예외적으로 ‘공동주택 입주자 등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 연도’에는 회계감사를 받지 않을 수 있습니다(제26조 제1항). 300가구 미만의 의무관리 공동주택의 관리주체는

①입주자 등의 10분의 1 이상이 연서해 요구한 경우

②입대의에서 의결해 요구한 경우에는 위와 같은 외부감사를 받아야 합니다(제26조 제2항).

이에 발맞춰 최근 한국공인회계사회와 한국감정원의 ‘공동주택 관리 회계처리 기준’, ‘공동주택 관리에 관한 회계감사 기준’의 내용에는 ‘3만원을 넘는 모든 거래대금’에 대한 증빙은 세금계산서, 카드 매출전표, 현금영수증 등의 ‘적격 증빙서류’로 하도록 정해놨습니다.

한편 지금까지 관리현장에서 분쟁이 많이 생겼던 관리사무소장의 권한과 관련해서도 공동주택관리법에서 명확하게 규정했습니다.

즉 ① 입대의에서 의결하는 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량, 이러한 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의경비의 청구·수령·지출 및 그 금원을관리하는 업무

② 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한업무(다만 비용지출을수반하는 사항에 대해서는입대의의 의결 필요)

③ 관리사무소 업무의 지휘·총괄

④ 그 밖에 공동주택 관리에 관해 국토교통부령으로 정하는 업무입니다(제64조).

또한 공동주택관리법 시행규칙 제정안에서는 위의 국토교통부령으로 정하는 업무에 관해

1. 법 제63조 제1항 각호 및 이 규칙 제29조 각 호의 업무를 지휘·총괄하는 업무

2. 입대의 및 법 제15조 제1항에 따른 선거관리위원회의 운영에 필요한업무지원 및 사무처리

3. 법 제32조 제1항에 따른 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요해 관리사무소장이 입대의 구성원 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 조정할 수 있다” 등으로 세부적으로 규정했습니다.

출처 : 한국아파트신문사 조지훈의 법률상담

●관리소장·기술 인력간 겸직 예외적 가능

문 : 공동주택 기술인력 겸직 관련

공동주택관리기구의 관리소장과 기술인력 및 기술 인력간의 겸직 가능한지.

답 : 원칙적으로 겸직 금지되나, 관계 법령상 특정자격증 필요하지 않을 경우 예외적 가능

관리소장은 공동주택관리법 제64조 제4항에 따라 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행해야 하므로 담당 업무 집중을 위해 관리소장과 기술인력간의 겸직은 원칙적으로 금지되는 것이다.

특히 관계 법령에 따라 갖춰야 할 기술인력 상호간의 겸직 또한 입주자 등의 재산보호와 안전확보를 위해 금지되는 것이 원칙이다.

다만, 관계 법령에 따라 갖춰야 할 기술 인력이 특정 자격증을 취득하지 않고 일정시간 교육만 이수하면 기술 인력으로 인정되는 경우에는 해당 공동주택 건축설비의 종류 및 규모 등을 고려하고 입주자 등의 재산보호 및 안전 확보에 문제가 없다고 관리주체와 입주자대표회의가 판단하는 경우로서, 해당 기술 인력을 규정하는 법령에서 겸직을 금지하고 있지 않은 경우에 한해 예외적으로 겸직이 가능할 수 있을 것으로 판단된다

<전자민원, 주택건설공급과. 2016. 9. 1.>.

<국토교통부 제공>