지상권 권련 문의

지상권 권련 문의                                                                                              한 앤 정 에 셋                                                                                                한 용 진     【질문】 다세대 경매 건입니다. 1. 토지 농협  근저당 2003년 5월  , 농협  지상권 2003년 5월,  기타 후순위채권 존재함 2. 임차인 2004년부터 현재까지 다수 전입,  소액임차인이나 배당요구 안함 3. 2009년 농협이  강제경매 등기촉탁으로 건물 등기함.     건물등기부에는 강제경매기입등기이외에는 다른 기재사항 없음     건물은 건축시기가 2004년으로 추정됨     이런 경우 감정가가 토지 2억, 건물 4억 원이고 농협청구액이 2억 원일 경우     낙찰가액이 1.5억 원으로 낙찰시   1) 농협의 수령액은 지상권이 설정되었으므로 낙찰가액 전부에 대하여 미치는지 아니면 낙찰가액 중 토지해당 비율 만큼에만 미치는지   2) 남은 낙찰금액이 있으면 후 순위자가 가져가고 잉여분이 있으면 임차인이 권 리를 행사하여 가져갈 수 있는지요.   3) 임차인은 일반적으로 건물이 기준권리로 알고 있는데 건물에 대하여는 강제 경매 기입등기 이외에는 없으므로 낙찰가액 중 건물비율만큼 가져갈 수 있는 지요.   4) 임차인은 소액보증금이나 배당신청을 하지 않았으므로 권리기준일이 토지의 지상권 설정시기가 기준일이 되어 임차인 권리가 말소되는지 아니면 건물등기 일보다 전입일이 빠르므로 낙찰가가 전액 인수하여야 하는 지요.    【답변】 질문을 보면 건물이 강제경매개시기입등기가 촉탁으로 되어 진행하고 있다고 하셨는데 문맥상으로는 토지근저당권자의 일괄경매로 보입니다. 임의경매와 강제경매..간단한 용어구분 같지만, 그 절차나 효과가 너무나 다르기에 정확한 구별을 요합니다.    임의경매라면 일괄경매가 진행되어 토지의 근저당권자인 농협은 토지부분에서만 배당을 받게 됩니다.(배당재단에서는 토지와 건물의 비율만큼 구분하여 배당을 실시합니다) 건물부분에서는 배당을 받지 못합니다.다만, 임차인들은 배당요구를 하고 건물부분에서 배당을 받을 수 있는 자격이 주어지는데, 대상 사례에서는 임차인들이 배당요구를 하지 않았으므로 배당을 받지 못한 채 남은 잉여금은 원칙적으로는 물건의 소유자(채무자와 구별의 필요성)에게 돌려주게 됩니다. 건물의 말소기준이 되는 등기는 경매개시기입등기가 되며, 임차인은 토지의 기준등기가 아닌, 건물의 기준등기에 따르게 됩니다.   강제경매라면 토지의 근저당권자는 건물부분에 대해서도 배당을 받을 수 있습니다.(임차인에 대한 부분과 말소기준등기는 같습니다) 생각 건데, 근저당권자가 담보권실행을 위한 경매가 아닌, 강제경매로 진행한다면, 집행권원을 만드는 시간과 비용이 조금 더 소요되더라도, 건물부분에서도 배당을 받을 수 있는 실익이 있으므로 이러한 사례라면(다른 채권자들이 적다면) 강제경매를 진행시킨 채권자가 현명했다고 보여 집니다.