필독 앞으로의 부동산 가격 동향-私見

[직녀성]

전세계가 금융 대혼란입니다.

 

물론 이러한 대혼란의 시초는 미국발 서브프라임모기지(비우량주택담보대출)에 기인한다고 봅니다. 모두가 잘 아시다시피 미국은 과거 3~4년 동안 저금리 정책을 폈습니다.

한 때 FRB(미연방준비제도이사회)의 기준금리가 3%이내의 초저금리였습니다.  이에 편승하여 모기지론 업체인 페니 메이와 프레드 맥 같은 회사들이 무차별 주택담보대출을 해 줬고, 심지어 주택담보인정비율(LTV)이 80%에 육박했습니다. 이러한 무분별한 주택담보 채권을 투자은행회사들이 상품화하여 전세계에 팔아 먹은 것입니다. 그리고는 미국의 주택가격이 걷잡을 수 없이 곤두박질치기 시작하였습니다. 80%에 이르는 주택담보인정비율은 주택가격이 20%만 내리더라도 더 이상  담보 로서의 가치를 상실하고 맙니다. 천문학적인(전문가들도 그 부실규모을 예측할 수 없을)부실 채권이 생겼고 급기야 미정부가 나서서 구제금융을 시행하기로 했습니다. 따지고 보면 주택 수요와 가격 예측을 잘못했기 때문에 일어난 엄청난 재앙이죠.

물론 그것만이 모든 이유는 아니겠지만,

 

한 마디로 탐욕과 무절제가 낳은 수익지상주의인 미국식 시장만능주의가 오늘의 금융 공황(?)을 초래했다고 봅니다.

정말 과거 100년 금융사에 상상치도 못했던 일들이 불과 한달 사이에 전세계적으로 핵폭풍을 일으켰습니다. 158년 역사의 투자은행인 리먼 브라더스가 하루아침에 파산하고, 이름만 들어도 주눅들던 메릴 린치가 망했습니다.

 

이렇게 긴 서두를 꺼낸 이유는 작금의 우리 금융과 경제 현실을 살피고 이 사이트의 주된 관심사인 부동산 가격 전망을 한번 해 보자는 것입니다.

부동산을 논할 때는 보통 수도권 아파트 시세를 맨 먼저 빼 놓을 수 없습니다. 간단히 기존의 수도권 아파트는 물론 하락하고 있습니다. 심지어 마지노선을 정할 수 없을 정도랍니다.

신도시 신규 공급 물량 또한 매매경색을 일으키고 있습니다. 인기있는 지역도 미분양에 시달리고 있습니다. 이러한 추세는 상당기간 계속되리라 다들 예상하고 있습니다. 이유는 간단합니다. 개인의 주머니가 비었고 정책 당국과 은행이 돈줄을 당기고 있으며 2~3년 주기로 반복되는 주택가격 흐름의 하락기와 겹치고 있습니다.

그리고 무엇보다도 우리 나라의 개인의 재산 비율에 있어 주택이 과도한 비율을 차지하고 있어 소득대비 높은 주택 가격으로 신규 주택 수요가 지속적으로 줄고 있기 때문입니다. 이러한 점은 장기 임대 주택으로 수요를 몰아가고 있는 요인이면서 또한 주택 소유와 이용에 대한 인식변화를 가져 왔습니다. 더 이상 주택이 부가가치 창출의 수단이 될 수 없다는 인식이 싹 텃고, 오히려 잘못 산 주택은 각종 조세로 인해 애물단지로 전락하고 있습니다. 앞으로 상당기간 어중간한 지역의 아파트는 지속적인 가격하락을 면치 못하리라 전망하고 있습니다.

 

토지 또한 어렵지 않게 전망할 수 있습니다.

개발 호재가 뚜렷한 지역의 토지가격이야 살아서 위로 움직이겠지만 그밖의 지역은 실수요자 중심으로 거래될 수밖에 없습니다. 따라서 거래 위축 및 가격 횡보에 이어 경기침체와 수익성 악화로 인하여 일부 기업은 비사업용 토지를 눈물의 바겐세일을 단행치 않을 수 없을 것입니다. 그리고 IMF가 전망한 내년도 우리 경제의 성장률이 3.5%라면 이는 분명 경기침체(우리 나라 잠재 경제성장률 4.8%)이며 따라서 전반적인 토지가격 동향 역시 내림세를 면치 못하리라 생각합니다.

 

 토지 가격이란 별도의 성처럼 혼자 움직이는 것이 아니라 경제를 먹고 사는 기생 가격입니다. 그리고 부동산 가격의 선(先)은 아파트가격이며 이 아파트 가격의 동향이 토지 가격을 이끌어 간다고 봐도 무방할 것입니다.

좁은 소견 너그럽게 봐 주십시오.

[쉬어간들]

잘 읽었습니다. 감사합니다 ~~ 2-3년후 귀농을 목표로 미리 터전을 마련하고자 여기 저기 기웃거리며 알아보고 있습니다만 ... 요즘 들어서는 ... 당분간은 제맘에 쏙드는 물건이 아니면 아예 쳐다보지도 않으려 합니다 .. 좀 더 기다려봐야 할것 같아요 ~~ ㅎㅎ ~~ 직녀성님의 의견에 한표 !!!

[가이소]

대단하십니다.기다리야지요?언제까징 ㅎㅎ

[농부님]

감사히 잘 읽었습니다.

[다알밤]

직녀성님의 글 잘 읽었습니다. 분야의 전문가 같습니다. 부디 우리나라의 부동산을 바른 방향으로 껄어 가 주시길 부탁드립니다.

[흐르는강]

저도 실탄준비하고 찾다가 요즘에는 그냥 보고 지나칩니다ㅏ...정말 120%마음에 드는 귀농지아니면 2년정도 기다리렵니다.

[조 용희]

동감입니다...나도 귀농을 준비중인데 농지 가격이 너무 비싸네요...조금기다려야지요...

[해피데이]

요즘 귀농지를 물색하며 많이 놀랐습니다..너무 비싸더군요..토지,건축비..과연 후회않을 것인가??다시금 물어봅니다... 더 신중해야겠네요..진정 서민들을 위한 부동산 정책이 기다려지네요..

[직녀성]

전반적으로 토지가격의 하락이 예상된다고 하여 모든 토지의 가격이 일률적으로 내릴 수는 없겠죠. 문제는 해당 토지에 과연 얼마만큼의 거품이 끼여 있는가가 문제인데, 불투명한 개발 호재를 타고 이상 급등한 토지는 분명 문제 있는 땅입니다. 하지만 시골 농지는 좀 다른 관점에서 접근해야 할 것입니다. 위의 댓글 다신 분들이 대부분 귀농지를 찾고 계신 것 같은데, 수도권에서 먼 많은 시골 농지의 가격은 10년 전에 비해 가격 변동이 별로 없습니다. 가격에 하방경직성이 있어 더 이상 내릴 수 없는 가격이 형성되어 있는 것이지요. 이 점에 비춰, 시간이 가면 시골 농지 가격이 무조건 내릴 것이라고 생각하는 것은 무리입니다.

[직녀성]

발품 파시는 것 멈추지 마세요. 내게 필요한 땅을 못 찾았을 뿐입니다. 눈 딱 감으시고 귀농하시고자 하는데, 굳이 수도권 근처 물 좋고 산 좋은 명당일 필요가 없겠죠.

[청단풍]

개발호재를 갖고 급등한 도시주변의 땅은 경기침체에 따라 일정비율 떨어질 것으로 보지만 시골농지는 상황이 조금 다르다고 봅니다. 현재 시골땅의 소유주는 현지 농민과 도시인들로 구분되며 농민들은 기다리면 된다는 그 동안의 학습효과에 의해 싸게 팔지 않을 것이며 시골땅을 소유한 도시인들은 비교적 자금에 여유가 있는 사람들이므로 절대 급하게 팔지않을 사람들입니다. 결국 내가 필요로 하는 농지가 나오면 지금이라도 사야한다는 말이지요. 요즘 시골땅은 도시땅보다 지능적입니다.

[인표]

님의 말에 동감합니다. 저또한 토지값이 너무 오른듯 합니다. 그래서 수도권에서 먼 지역에 있는 땅만 살펴보고 있네요.

[본심]

그래도 전라남도 ,봉화,영동..이런쪽이 좀 상대적으로 저렴한듯 합니다.