"진주 초장1지구 10월내 개발 추진"

[만뽁이]

초전지구 연계 대규모 신도시 조성 공간
교육중심지, 시내 접근·타지역 진출 우수

▲진주 초장1지구 민간개발사업구역 위치도(위)

 

부동산 경기불황 여파에 잔뜩 움츠러있었던 진주 동부지역이 다시 힘을 찾고 있다. 진주 초전지구의 경우 푸르지오 1, 2차가 완공단계에 있어 대규모 아파트 개발 이후 기대되는 상권, 학군 형성에 대한 관심이 고조되는 데다 민간개발방식으로 추진돼 현재 실시계획인가를 앞두고 있는 진주 초장1지구가 진주 최대 부지와 지리적 이점을 강조하며 초전지구와 연계하는 ‘신도시’를 강조하고 있다.

　여기에다 지난해에 이어 올해도 밝힌 진주시의 행정적 지원의지도 진주 동부지역 개발에 대한 안정감을 불어넣어주고 있다. 진주시는 올해 역점시책에서 지역간 불균형 해소와 혁신도시의 기반 조성을 위해 초전, 초장1지구 도시개발에 사업에 대한 적극적인 지원을 약속한 바 있다. /편집자주
　
　◇10월안에 개발추진 계획=그럼에도 마무리단계에 있는 초전지구와 달리 그동안 지연돼온 지금 진주동부권개발의 ‘등뼈’라고 할 수 있는 초장1지구는 아직도 목이 마르다. 초장1지구는 동서방향으로 중로 1-15선(지방도 1009호선)과 남북방향으로는 대신로(국도 33호선), 남강로(지방도 1013호선), 말티고개길, 진주집현간 도로(국도 33호선 우회도로)로 뻗어있고, 초전지구, 하대초전지구의 중심에 서 있어 이 지역 개발 여부에 따라 진주 동부권 발전을 가늠할 수 있을 정도로 중요한 곳이기 때문.

　현재 적어도 3∼4개월 걸리는 실시계획인가는 진주시의 실과 협의에 이어 경남도의 행정접수가 남아있는 상태다. 조합장은 올 하반기내 제반과정을 마치고 늦어도 올 10월안에 본격적인 개발을 추진할 계획이라 밝혔다. 또 참여한 시행사들은 아파트분양을 올 12월에서 1월사이에 할 것으로 알려졌다. 시행사 중 한 곳인 ‘엠코’는 오는 10월 중으로 1800가구 분양계획을 이미 밝히고 대대적인 홍보를 준비하고 있다.

　◇교육 중심지·교통편리 등 인기=진주시 초전동 1257번지 일원에 있는 초장1지구는 총 51만4444㎡의 대규모 택지를 보유하고 있으며 현재 푸르지오 1, 2차 공사완료를 앞두고 있는 초전지구가 눈앞에 있다. 또 민간에서 개발하는 환지방식의 도시개발사업 중 진주에서 가장 큰 규모로 아파트 3500가구, 단독주택 300여세대가 계획돼있는 곳. 따라서 사업지의 남쪽에 있는 초전지구 연계해 23만여평, 5000가구 이상의 대규모 신도시가 조성될만한 공간이다. 교육여건도 우수하다. 부지내 유치원 2개, 초등학교 1개, 중학교 1개가 위치해 인근 동명중고등학교, 명신고, 중앙고, 제일여고 등과 연계한 교육 중심지로서의 가치가 있다. 주변에도 진주의료원, 종합실내체육관 등의 건립으로 편의성 또한 확보된 것으로 평가받고 있다.

　특히 국도 33호선 확장으로 교통의 편리성이 증가된 것과 함께 말티고개를 통한 진주시내 중심지로 접근이 용이하고 남해고속도로, 대전∼통영간 고속도로 등으로 타지역의 진출이 용이한 요건을 두루 갖추고 있다.

　또 그동안 진주시의 동부지역에 위치한 문산읍 소문리 일원이 혁신도시와 함께 바이오, 실크산업 육성의지를 갖고 개발되고 있고, 진주 금산지역 또한 무시못할 주거지역으로 급성장했다. 최근 진주시의 경남도민체전의 성공적인 개최는 물론 다가오는 전국체전과 함께 주공-토공 통합본사 확정에 따라 혁신도시 추진속도에 탄력이 붙으면서 시의 북부지역 관문에 위치하고 있는 초장1지구에는 ‘교통’이 가장 큰 매력이 됐다. 선학아파트에서 부흥교간 2.73km 구간, 폭 35m(6차선) 도로 확장공사와 국도33호선(합천선) 4차선 도로개설이 자연스럽게 이어지며 도심의 원할한 소통뿐 아니라 주요 대도시에 들어오는 물류가 소화될 수 있는 기반을 이미 구축했다.
　
　◇대기업 참여 그 자체가 힘=시행사에 대한 기대도 그래서 높다. 초장1지구의 대표적인 시행사는 한진중공업이다. 한진중공업은 올해 1/4분기 건설부문 신규 수주는 5000억원으로 건설공사 수주 호조로 조선부문의 부진을 만회하고 있다는 평가를 받고 있다. 실제 초장1지구의 든든한 개발주체 및 후원자는 대기업이다. 랜드마크플러스는 부지를 매입후 최근 현대자동차계열사인 엠코와 시행계약을 체결했다. 주식회사 END 역시 부지매입 후 시행사를 물색하고 있다.

　넓은 초장1지구의 반이상을 가지고 있는 이들 기업들은 단순한 개발사라기보다는 이미 땅을 산 조합원의 역할도 하고 있다. 부동산침체가 본격적으로 시작된 지난해 하반기부터 계약을 파기하고 도중하차하는 기업에 우는 주민들이 많은 이때 적극적인 참여의지를 가지고 있는 대기업은 그자체로 힘이 된다.

　그렇다고 초장1지구가 어려움이 없었던 것은 아니다. 개발초기단계 지주들과의 마찰이 커지면서 초장1지구와 초전지구가 갈리기도 했다. 게다가 초전하대지구가 연이은 불화와 시행사와의 뇌물수수혐의 등으로 시끄러울 때 의혹의 눈초리를 받아온 것도 사실이다.

　갈등이 완전히 해소된 것은 아니지만 대기업과 참여지주들과의 윈-윈 전략은 이미 효과를 얻고 있다. 지난해부터 관련 민원은 발생하고 있지 않고 있으며 진주시와의 행정협의에서 대기업이 일정부분 긍정적인 몫을 하고 있다. 특히 진주시가 일관적으로 강조하고 있는 친환경, 공영시설 의무 건립에 대해 적지않는 않은 자금이 투입돼야함에도 추진력에 힘을 잃지 않고 있는 것도 이 때문이다.

　초장1지구는 오히려 이를 친환경 인프라부분을 최대한 반영할 것으로 보인다. 우선 해당지구는 33번국도변 완충녹지조성계획을 수용했다. 총 지구의 13%가량이 녹지로 조성되며 공공용지 5.3%, 주차장 1% 등 기반시설이 총 지구의 19.4%에 해당된다. 전체적으로 58%가 주거용지인 가운데 나머지 42%가 주거, 공공, 복지 관련 용지, 시설로 꾸며지는 셈이다.

 ▲초장1지구 개발 부지(아래)

　
　◇시행자들 가진 채비지 중요 변수=앞으로 초장1지구 개발속도는 사업지에 대한 현재 자금 조달 방식에 따라 큰 영향을 받을 것으로 분석된다. 시행사들은 사업비 조달방식이 채비지를 매각해 지급하는 선 공사 후 대금지급 방식인 환지방식이기 때문에 회사사정과 부동산 경기에 따라 지가가 요동치면 공사진척이 지지부진할 수 있다는 우려가 부동산 전문가들로부터 나오고 있다. 

　현재 시행자들이 가지고 있는 채비지가 중요한 변수라는 얘기다. 매입한 부지사업시행자가 토지구획정리사업을 진행하기 위해서는 사업진행비용이 필요하게 되는데 이를 마련하기 위해 사업지 내에서 일정면적을 사업시행자가 소유하게 되는 게 채비지다. 사업진행이 완료된 후 환지처분을 받고 난 나머지 토지는 사업시행사가 처분하여 그 소유권을 취득하거나 매매할 수 있다.

　결국 이에따라 지가의 향방에 따라 공사의 속도가 달라지는 특징을 가지고 있는 이같은 자금조달방식은 부동산 경기에 큰 영향을 받는 구조다. 따라서 과거 초장1지구가 조합장이 구속되고 사업기간이 3∼5년까지 공중에 떠있었던 과정을 되풀이하지 않으려면 이에 대한 보완적 자금조달방식이 선행되야할 것으로 보인다.

　이밖에도 용지변경에 따른 부담도 아직까지 과제로 남아있다. 윤한진 초장1지구 도시개발사업조합장은 “준공업용지로 분류돼 있는 초장1지구가 개발 이전에 해결해야할 것은 기부채납방식의 택지조성분담금”이라며 “총 40억원이 훨씬 뛰어넘는 비용이 부담스럽지만 적극적인 투자유치를 통해 극복할 것”이라고 설명했다.

　최진환 초장1지구 사업조합 상무이사도 “몇가지 과제가 남아있지만 개발매력을 충분히 부각시켜 초전 푸르지오를 포함해 초장지구, 금산, 도동은 상호 보완적 관계를 강조하고 있다”며 “제대로된 도시기반 형성을 위해 함께 노력할 것”을 다짐했다.