20051220 재개발 '뚜껑' 투자할 만 한가

[김해수(청풍)]

재개발 '뚜껑' 투자할 만 한가

정부의 8.31조치에 1가구2택까지 중과세 대상에 적용한다는 내용에 투자자들이 극도로 위축된 상태이며 이를 피해갈 해법을 몇 가지 제시해보려 한다.

재개발시장에서 ‘뚜껑’이 요즘 관심을 끈다. 뚜껑은 사용승인ㆍ준공인가 등을 받지 못하고 국ㆍ공유지 등을 점유한 무허가건축물을 말한다. 대지권 없이 지상권만 있는 것을 빗대 붙여진 것이다. (사유지에 뚜경이 있는 경우 토지주와 뚜경 소유권자 다른경우도 분양대상조합원임)

대지권이 없다는 단점 때문에 일반 투자자들은 꺼리지만 전문적인 투자자들이 눈여겨보는 것이다. 사유지 지분과 같은 입주권이 보장되지만 가격은 저렴하기 때문이다.

서울 용산구 한남뉴타운 재개발지분중 무허가 건축물과 시유지(점유권) 평당 시세는 평당 800만∼1000만원으로 사유지에 원다세대 평당3000만원~3500만원인점을 감안하면 3/1정도로 싼가격에 금융비용도 발생하지 않는 재개발 지분이다

모든 무허가건축물에 입주권이 나오는 것이 아니고 서울시의 경우 1981년 12월 31일 이전의 무허가건축물이어야 한다.

1,1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재돼 있거나
2,1981년 촬영한 항공사진에 나타나 있거나
3,재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축한 경우면 분양자격을 얻는다.

서울시는 또 최근 조례를 개정해 재개발 조합정관에 89년 1월 24일 이전 무허가건축물도 분양대상으로 인정하면 조합원 아파트를 분양받을 수 있게 했다.

1981년 12월 31일∼1989년 1월 24일 사이의 무허가건축물이 많은 지역의 재개발 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 물론 조합원 증가에 따른 사업성은 일부 하락할 수 있다.

무허가건축물 소유자도 입주권을 받는다. 조합아파트를 배정받을 수 있는 평형은 평가금액 순인데, 국ㆍ공유지 감정평가금액이 사유지와 비슷한 수준이어서 사유지 지분에 뒤지지 않는다.

때문에 감정평가금액이 많다면 큰 평형을 충분히 받을 수 있다. 특히 지분 쪼개기가 많은 곳에선 30평형대 이상에 배정될 가능성이 크다.

무허가건축물 거래는 양도ㆍ취득세 절감 효과가 있다. 대지에 대한 점유권만 인정받는 것이어서 거래할 때 건물가격에 대해서만 양도신고를 하게 되는 데 건축물이 낡아 신고금액이 매우 낮다. 많아야 1000만원 정도다.

취득세 역시 건물분에 대해서만 세금이 매겨지므로 적다. 무허가건축물을 거래할 때는 국ㆍ공유지 사용료가 납부됐는지, 불하금액 분할 상환이 승계되는지 등을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다.

사용료의 경우 최장 5년까지 내야한다. 불하금액은 대개 10∼20년간 나눠내는데, 일부 국ㆍ공유지 소유기관은 불하금액을 모두 내야 명의이전을 해준다.

요즈음 부동산 경기가 약간은 침체되어있는 것은 사실이지만 이러한 와중에서도 적극매입 해야 하며, 최근들어 소액투자 움직이는 것을 현장에서 확인할 수 있는 만큼 발빠르게 움직이는 것이 유리할 것으로 보여진다

위와같은 내용에 의해 개인이 매입하는 일은 쉽지않은 일이며 지분 뚜껑에는 전세금까지 있는 경우는 투자금액이 적은 상태로도 매입이 가능한바 업자들끼리 거래되는 것이 일반적인 경우이다.

※부동산 현장 핫뉴스 내용은 현장통신원이 취재한 것으로 중앙일보조인스랜드 공식 견해는 아님을
※밝혀둡니다.

2005-12-20 오후 7:51:03

저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>

[준서아빠]

항상 좋은 정보 감사하옵니다.

[비상(飛上)]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[goyang]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[안나]

뚜껑이 귀하던데..

[땅강아지]

해수님 잘 보았어여~~

[주리]

조은 정보 감사 해수님^^*